ÖNALIM (ŞUFA HAKKI)

Önalım hakkı, yasal ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olarak iki şekilde karşımıza çıkabilir.

Yasal Önalım Hakkı Medeni Kanun’un 732. Maddesi’nde belirlenmiş olan, kanunun öngördüğü önalım hakkıdır ki, bu sebeple yasaldır.

Medeni Kanunu’nun 732 maddesi, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen 3. Kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” demektedir.

Kanunla belirlenmiş olması sebebi ile, önalım hakkının var olduğunu bildirmek ya da kabul ettirmek maksadı ile tapu kütüğüne şerhi gerekli değildir. Bir taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyet olması halinde, taşınmaza sahip olan paydaşların birbirine karşı yasal olarak önalım hakları vardır. Yani yasal önalım hakkının varlığı için, taşınmazın paylı mülkiyete sahip olması yeterlidir. Yine önalım hakkının doğmasının paydaşların hisse oranları ile alakası yoktur, en küçük paya sahip malik ile en büyük paya sahip malik arasında, önalım hakkını kullanabilmek adına herhangi bir farklılık kanunen yoktur. Bu durum dikkate alındığında, yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet hakkı ile doğan, paylı mülkiyet hakkının doğması ile birlikte kazanılan bir haktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesi’nde “Kat Mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazın bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması halinde, diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.” denilmekle Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde belirlenmiş olan önalım hakkına bir istisna getirilmiştir. Bir arsa üzerinde inşa edilmiş olan bir yapıda, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuşsa, bu binada yer alan bağımsız bölümlerin yasal bütünlüğü projelerinde belirlenmiş olan alanlarla sınırlı iken, her bir bağımsız bölüm aynı zamana yapının üzerinde durduğu arsadan da şerefiyeleri oranında pay alırlar. Yani her bir bağımsız bölümün bir arsa payı vardır. İşte bu durumdaki arsa payı, bağımsız bölüm ile ayrılmaz bir bütün olup, paylı mülkiyet anlamına gelmez, bu sebepledir ki, herhangi bir bağımsız bölümün satışında, diğer bağımsız bölüm ve arsa payı sahipleri için ön alım hakkı doğmaz. Lakin bir bağımsız bölümün birden çok maliki var ise, yani bağımsız bölüm kendi içinde paylı bir mülkiyete sahip ise, pay sahiplerinin o bağımsız bölüm üzerinde önalım hakkı kanunen otomatikman doğmaktadır.

Yapılan satış, alıcı ve satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir. Medeni Kanun’un 733. Maddesine göre “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”  

Yasal önalım hakkından feragat etmek için ise, feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi gerekmektedir.

Yasal önalım hakkı sahibinin, hakkını kullanması için alıcıya dava açması gerekmektedir. Yine Medeni Kanun’un 734. Maddesine göre “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından belirlenen süre içinde, hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise, taşınmaz malikinin önalım hakkı sahibi ile arasında yapılan bir sözleşme ile ortaya çıkar. Bu sözleşme, sözleşmenin tarafları için bir hüküm ifade eder. Yani sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile alıcısı olabilme yetisini veren, yenilik doğuran bir haktır.

Medeni Kanun’un 735. Maddesinde “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte verilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın 3. Kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinde 10 yıl geçmekle sonra erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” denilmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının, sadece taraflarını değil aynı zamanda 3. Kişilere karşı ileri sürülmesi isteniyorsa tapu siciline şerh edilmesi gerekmektedir. Şerh işlemi için noterde düzenlenmiş olan sözleşmenin, taşımaz maliki ya da yasal temsilcisinin yazılı istemi ile sözleşmeyi tapu müdürlüğüne vermesi ile gerçekleşir.

Hem yasal önalım hakkı hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın miras paylaşımı söz konusu olduğunda mirasçılara özgülenmesi durumunda, cebri artırma yolu ile satışının söz konusu olması durumunda ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi gibi amaçlarla edinilmesi durumunda uygulanmaz. Diğer bir taraftan bağışlama, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve cebri icra ile satışlarda da öne sürülemez.

Yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkı arasındaki en dikkat çekici farklara bakacak olursak,

  • Yasal önalım hakkı Medeni Kanun ile belirlenmiştir, paylı mülkiyete sahip her taşınmazda yasal önalım hakkı vardır. Kanunen ortaya çıkmış olması sebebi ile tapuya şerh edilmesine gerek yoktur. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise, hukuki işlem olan sözleşme ile ortaya çıkar. Sözleşmenin taraflarını bağlar, tarafların istemesi halinde tapuya şerh edilebilir.
  • Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyete sahip bir taşınmazın, paydaşlar dışında 3. bir kişiye satışının gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise, sözleşmede belirlenmiş olan koşullara bağlı olarak, taşınmazın önalım hakkı sahibi dışında birine satılması halinde kullanılabilir.
  • Yasal önalım hakkının kanunen belirlenmesindeki en önemli sebep, paylı mülkiyete sahip bir taşınmazın paydaşları arasında istenmeyen bir kişinin girmesinin önüne geçilmesinin istenmesidir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kurulmasındaki sebep ise bir taşınmazın öncelikli olarak bir kişi tarafından alınmasını istemektir.
  • Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet sürdüğü sürece geçerliliğini koruyan bir haktır, sözleşmeden doğal önalım hakkı ise, sözleşmede aksi belirtilmediği sürece etkisini maksimum 10 yıl sürdürebilir.

Son olarak, tarım arazilerinde sınırdaş parselin önalım hakkı, 7255 sayılı “Gıda Tarım ve Orman Alanlarında Bazı Düzenlemeler” Kanunu ile 4 Kasım 2020 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır.

Kaynaklar:

-Av. Deniz Deniz; Tapu Mevzuatı ve Tapu Sicili Uygulamaları

-Gürsel Öcal Dörtgöz; Tapu Sicilindeki Şerhler ve Beyanlar