Kentsel Dönüşüm Raporu Aşamaları

Aşağıda Kentsel Dönüşüm Raporu Aşamalarını sizinle paylaşmak istedik. Kentsel dönüşüm ile ile ilgili tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

1. Takyidat Analizleri

Bağımsız bölüm veya ana taşınmaz üzerinde yer alan takyidat bilgileri raporda gösterilir, yasal mevzuat çerçevesinde incelenir ve olumlu/olumsuz yönleri irdelenir.

Değerleme işlemi takyidat bilgilerinden bağımsız yapılmakta olup, takyidatların içerikleri hakkında bilgiler rapor içerisinde belirtilir.

2. Konum ve Çevre İncelemeleri

Rapora konu taşınmazın ulaşım özellikleri, önemli akslara ve röper noktalara uzaklığı, ikamet profili, ticari potansiyeli, hedef kitle bilgileri, konum özelliklerinin olumlu ve olumsuz yönleri raporda incelenmektedir.

3. Resmi Kurum İncelemeleri

        3.1 Yapılaşma Koşullarının İncelenmesi

Rapora konu taşınmazın detaylı imar durumu, plan notlarına göre hükümler, varsa terk miktarı, kısıtları ve imkanları ilgili Belediyesinden detaylı şekilde öğrenilir ve raporda bu araştırmalara yer verilir. Bu araştırmada aynı zamanda parselin ada/parsel bazında konum teyidi de yapılmaktadır.

       3.2 Belediye Arşivinde İncelemeler

Talep doğrultusunda parsel üzerinde mevcut olan veya yıkılmış olan yapıya ait ruhsat ve iskân belgeleri ile kurum izni doğrultusunda yapı tatil tutanakları, encümen kararları gibi evraklar incelenebilmektedir.

       3.3 Proje İncelemeleri

Kat irtifaklı olan taşınmazlarda Tapu Müdürlüğünden, kat irtifakı kurulu olmayan taşınmazlarda ise Belediye arşivlerinden proje incelenerek bağımsız bölümler ya da ünitelerin brüt alanları tespit edilmektedir. Bu araştırmalarda aynı zamanda bağımsız bölümlerin kat ve kattaki konum teyidi de yapılmaktadır.

4. Ana Taşınmaz ve Bağımsız Bölüm İncelemeleri

Rapora konu parselin üzerinde yer alan binalar ve bina içerisinde konumlu bağımsız bölümler ya da üniteler yerinde incelenir, ölçümler alınır, ana taşınmazın ve bağımsız bölümlerin iç tefrişat özellikleri tespit edilir ve fotoğraflanır. Daha sonra bu veriler, yasal evraklar ve projeler ile karşılaştırılarak trampa, proje hilafı imalatlar, ruhsat dışı alanlar ve yapılar tespit edilir. Yapılan tespitler daha sonra raporda açıklanır.

5. Değerleme Yaklaşımları

        5.1 Emsal Araştırmaları ve Pazar Yaklaşımı Yöntemi

Rapora konu taşınmazın yakın çevresinde, bağımsız bölümlere ve arsaya emsal teşkil edebilecek satılmış veya satılık mülkler incelenir ve her bir emsalin birim m² bedeli hesaplanır. Pazarlık payları, konum, kat ve alan gibi şerefiyeler ile uygunlaştırılan birim m² fiyatları ile bir değer aralığı tespit edilir. Ayrıca bölgede proje geliştirme analizinde kullanılmak üzere yeni yapım mülkler de yine aynı metotla analiz edilir.

       5.2 Proje Geliştirme Analizi Yöntemi

Bölgede kısıtlı arsa stoğunun yaratabileceği spekülatif pazar koşulları nedeniyle ikinci bir yöntem olarak Proje Geliştirme Analizi kullanılmaktadır. Bu analizde değerleme konusu parselin yapılaşma şartları, plan notları ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde, arsa üzerine inşa edilebilecek, fiziken mümkün ve finansal olarak yapılabilir en etkin ve en verimli proje tasarlanır. Daha sonra projenin gelirleri ve maliyetleri analiz edilir. Bu analizlerde paranın zaman maliyeti, sermaye tedarik faizleri gibi finansman maliyetleri ile yıllara yaygın satıştan, olağan dışı maliyet artışlarından ve önceden tespiti mümkün olmayan proje riskleri de dikkate alınır. Daha sonra bu şartlar altında, belirli bir karlılık oranı için kat karşılığı oranı hesaplanarak arsa değerine ulaşılır. Bulunan değerin doğruluğu daha sonra bölgedeki kat karşılığı oranları araştırılarak yeniden değerlendirilir.

6. SWOT Analizi

Rapora konu taşınmazların sahip olduğu güçlü ve zayıf yönler, bölge konjonktürü ve gelişim potansiyeli dikkate alınarak muhtemel fırsatlar ve ekonomik ve proje bazlı tehditler analiz edilerek özet halinde raporda yer verilmektedir.

SWOT Analizi, işletmelerin, projelerin genel performanslarını ve rakiplerinin performanslarını objektif bir bakış açısıyla ölçmek ve değerlendirmek için kullandıkları, stratejik bir planlama yöntemi olarak önemlidir. Bölgenin analiz edilmesi sonucunda elde edilen veriler, planlama bölgesindeki güçlü, zayıf, fırsat ve tehdit oluşturabilecek yönlerin doğru şekilde irdelenebilmesini sağlar. Güçlü yönler ve fırsatlar, planlama sürecinde öne çıkaracağımız ve faydalanacağımız; zayıf yönler ve tehditler ise planlama sürecinde, bertaraf edeceğimiz ya da geliştirmekle yükümlü olduğumuz kararları almamızı sağlar ki, bu durum planlama kademelerinde yer alan statejiler, hedef ve faaliyetlerimizi doğru belirlememizi kolaylaştırır.

Swot Analizi, diğer bir bakış açısı ile değerleme çalışmasının, hangi durumları dikkate alınarak yapıldığının d a bir özeti niteliğindedir.

7. Değer Takdiri

Bölgede yapılan detaylı emsal analizleri ve proje geliştirme analizinden bulunan sonuçlar birlikte değerlendirilerek rapora konu taşınmazların arsa değeri ve arsa payı değerleri takdir edilir. Bağımsız bölümlü yapılarda ayrıca bağımsız bölümün mevcut haliyle değeri ve aynı koşullarda yeniden yapılması halindeki yeni yapı değeri de takdir edilmektedir.

8. Sonuçlar ve Rapor Ekleri

Değerleme raporu, edinilen bilgi ve belgeler ile yapılan analizler sonrası ulaşılan verilerin özetlendiği, raporun ilgilisi kişi ve kurumlara genel bir bakış açısı sağlayan sonuç bölümüyle bitirilir. Daha sonra raporda bahsi geçen resmi evraklar, projeler, mahallindeki durumu gösterir fotoğraflar, CBS görüntüleri, krokiler ve Tapu Kayıt (TAKBİS) belgeleri raporun eki olarak sunulur. Bu eklerde ayrıca değerleme raporunu hazırlayan, kontrol eden ve onaylayan lisanslı değerleme uzmanlarının da lisans belgeleri, şirketimize ait lisans belgeleri ve yetki yazıları da yine mevcuttur.

Rapora Konu Edilebilen İlave Analizler

1. Şerefiye Analizleri

Kentsel dönüşüm raporları ile mevcut yapıda veya inşa edilmesi planlanan yapıda yer alan daire ve dükkanların şerefiye analizi yapılabilmektedir. Bu analizler, statik şerefiye kalemleri olan hâkim yön, cephe, kat ve alan şerefiyelerinin yanı sıra bölge dinamiklerinden dolayı sahip olunabilecek, manzara, bahçe kullanımı, müstakillik gibi değişken şerefiye kalemlerini de içerir.

Şerefiye analizlerinde temel referans, bölgede tespit edilen emsallerdir. Farklı kat, alan, mimari form, cephe, varsa manzara, bahçe kullanımı gibi özellikleri içeren çok yönlü emsal araştırması yapılarak şerefiye kriterlerinin ünite değerlerini hangi düzeyde etkilediği araştırılır ve tespit edilir. Böylelikle her şerefiye kaleminin değere etkisi bir etki katsayısı ile ifade edilir. Daha sonra her bağımsız bölüm ayrı ayrı her bir şerefiye kalemi için puanlanır. Tüm şerefiye kalemlerinden gelen puanlar toplanarak ünitenin toplam puanı hesaplanır. Böylelikle her bir ünitenin avantaj ve dezavantajları matematiksel bir ifade ile objektif olarak tespit edilmiş olunur.

2. Arsa Pay/Payda Analizleri

Kentsel dönüşüm projelerinde arsa pay/paydanın adil dağıtılmamış olması çoğu zaman dava konusu olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde arsa payının ne şekilde olması gerektiği aşağıdaki gibi ifade edilmektedir:

“…bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları…”

Kanun ile ifade edildiği üzere arsa payları, bağımsız bölüm değerleriyle orantılı olmak durumundadır. Bu değerin ise konum ve büyüklük gibi belirli şerefiye kriterlerine bağlı hesaplanmış olması gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm raporlarında, şerefiye analizi ile ulaşılan sonuçlardan değer takdir edilmektedir. Arsa payı analizlerinde ise bu değer kullanılmakta olup, bağımsız bölümün değeri, karlılık ve maliyet gibi etkenlerden arındırıldıktan sonra arsaya düşen değere indirgenmektedir. Daha sonra bu değerler, toplam arsa değerine oranlanarak arsa payları takdir edilebilmektedir. Bu analiz yeni yapılara uygulanabildiği gibi eski yapılara da uygulanabilmektedir.

3. Hak Dağılımı Analizleri

Kentsel dönüşüm raporlarında talep edilmesi halinde hak dağılımı da yapılabilmektedir. Hak dağılımı analizleri iki farklı model ile oluşturulabilmektedir.

       3.1 Gelir Paylaşımı (Kat Karşılığı) Modeli

Bu modelde müteahhit firma ve hak sahipleri arasındaki sözleşme ile belirlenen kat karşılığı oranına göre dağıtım yapılabildiği gibi, inşaat maliyeti, karlılık, finansman maliyeti ve proje riskleri göz önüne alınarak hesaplanan ve bölgede yapılan araştırmalar ile desteklenen kat karşılığı oranları da kullanılabilmektedir. Bu model ile yeni yapılması planlanan yapının tamamı müteahhit firma ve arsa sahipleri arasında adil bir dağıtım yapılabileceği gibi, müteahhit firmaya tahsis edilen ünitelerin belirlendiği sözleşmelerde sadece hak sahiplerine yönelik dağıtım olarak da yapılabilmektedir. Dağıtımda talep edildiği takdirde şerefiye analizi ile birlikte analiz yapılmakta olup, bu sayede mevcut ünitelerin şerefiyeleri yeni yapılacak yapıda korunabilmekte ve daha adil ve hakkaniyetli bir sonuca ulaşılabilmektedir.

       3.2 Hizmet Bedeli Modeli

Bu modelde müteahhit firma ve hak sahipleri arasındaki sözleşme ile belirlenen sözleşme bedelinin dağıtım yapılabildiği gibi, inşaat maliyeti, karlılık, finansman maliyeti ve proje riskleri göz önüne alınarak hesaplanan ve bölgede yapılan araştırmalar ile desteklenen inşaat maliyeti ve karlılık da hesaplanıp dağıtımı yapılabilmektedir. Bu model ile yeni yapılması planlanan yapının sözleşme bedeli, kat karşılığına konu edilmeden, doğrudan nakdi ödeme olarak hesaplanmakta ve toplam tutar hak sahipleri arasında pay edilmektedir. Dağıtımda talep edildiği takdirde şerefiye analizi ile birlikte analiz yapılmakta olup bu sayede yeni yapılacak yapıdaki şerefiye farkları ve kazanımlar gözetilerek daha adil ve hakkaniyetli bir sonuca ulaşılabilmektedir.

Fizibilite Raporları

Değerleme raporlarında talep sahibinin isteği doğrultusunda fizibilite raporları hazırlanabilmektedir. Bu tür raporlar, daha önce bahsedilen şerefiye analizi, arsa payı dağıtım analizi, proje geliştirme analizi, en etkin ve en verimli kullanım analizi dahil olmak üzere, bu analizlere ilave olarak bölgesel analizler, arz ve talep trend analizleri, piyasa fazlası mülk türleri ve talep açığı tespit edilen mülk türleri analizi, potansiyel hedef kitlesi analizi, olası riskler ve bu risklere bağlı proje başarı analizleri, simülasyona dayalı minimum-maksimum analizleri gibi bir çok analizi içeren oldukça kapsamlı raporlardır.

Bu raporlarda proje alanına yönelik hedef kitle analizi doğrultusunda mülklerin nitelikleri, olası mimari formları ve büyüklükleri tespit edilebilmekte, bu tespitler sonrası mülklerin tamamının satılması, kısmen satılması ve kısmen kiralanması veya tamamen kiralanması gibi analizler yapılabilmektedir. Senaryolar ayrıca maliyetin alternatif kaynaklardan (banka kredisi, devlet desteği vb.) karşılanması halindeki durumlar için de ayrılmaktadır. Böylece bir arsa için birçok senaryoya göre analiz yapıldıktan sonra nihai proje seçimi gerçekleştirilmektedir.

Seçilen proje ile ilgili farklı risk senaryolarında “Rastgele Faktörler” prensibi ile her bir risk senaryosu için 10 farklı simülasyonda toplam 10.000 farklı koşul analiz edilmektedir. Bu analiz sonucu projenin toplamda 30.000 farklı risk olasılığı altında güven oranı, maksimum ve minimum değerler ile olası potansiyel proje değeri analiz edilmektedir. Daha sonra tüm bu analizler duyarlılık tablolarıyla özetlenerek projenin fizibilitesi sonuçlandırılmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Raporu Aşamaları Örnek İçerik Tabloları için tıklayınız.