Gayrimenkul geliştirme; bir arsanın bölgenin sosyal ve ekonomik konjonktürüne göre finansal, yasal, rakip, arz-talep dengesi, tasarım, konsept, süre vb. analizler ve fizibilite çalışmalarının yapılıp proje üretilerek gerekli finansmanın sağlanması ile oluşturulan yatırım türüdür.

 

Gayrimenkul geliştirme projelerinin gerçekleşmesi için yatırımcı tarafından 3 önemli yapı taşının bir araya getirilmesi gerekmekte olup bunlar Arazi, Proje Düşüncesi ve Sermaye olarak açıklanmaktadır. (BONE-WINKEL 1994). Bu üç yapı taşının tek bir yatırımcı bünyesinde bulunabileceği gibi, birden fazla yatırımcının birlikteliği ile kurulacak ortak yatırım projeleri ile sağlanabilir. Bu ortaklığın oluşturulması, sürdürülebilmesi ve gerekli adımların atılması, planlanan gayrimenkul geliştirme projesinin iyi irdelenip analiz edilerek planlanması ile kolay yönetilebilecektir.

 

Yapımı düşünülen gayrimenkul geliştirme projelerinde yatırımın maksimum faydayı elde edebilecek ve yatırımın geri dönüş süresini minimuma indirebilecek şekilde planlamak ve süreç boyunca mücbir sebepler dışında oluşabilecek rizikoları tespit etmek yatırımcı açısından oldukça önemli unsurlardır. Bu bağlamda gayrimenkul geliştirme projelerinde yatırım öncesinde yapılacak analiz ve fizibilite çalışmalarının yanı sıra; projenin hayata geçirilme ve sonrasında birincil ve ikincil satışları sırasında da yapılan analizlerin kontrol edilerek ihtiyaca göre yenilenmesi gerekmektedir. Bu neden ile gayrimenkul geliştirme projelerinde yapılması gerçekleştirmek istenen yatırımın;

 

•Bölgenin demografik yapısı, sosyo-ekonomik konjonktürü,
•Finansal analizler,
•Pazar araştırması,
•Fizibilite çalışmaları,
•Yatırım için en uygun gayrimenkul türü analizi (konut, rezidans, ofis, plaza, ticari ünite, karma proje, vb.),
•Bölgenin arz – talep dengesi analizi,
•Müşteri talep, tercih ve eğilimleri ile alım gücü analizi,
•Hedef kitle irdelemesi,
•Konsept tespiti ve geliştirilmesi,
•Bölgedeki mevcut stok, yapımı devam eden proje ile planlanan projelerin analizi,
•Bölgede muadil yatırımların fırsat, cazibe, eksiklik, nicelik ve nitelik incelemeleri,
•Yapılan, yapımı süren veya planlanan; bölge potansiyelini destekleyebilecek büyük ölçekli altyapı – üst yapı projelerinin irdelemesi,
•En etkin ve verimli kullanım analizi,
•Swot (güçlü yönler, zayıf yönler, fırsatlar, tehditler) analizi,
•Yatırım süreci sonunda tahmini arz-talep dengesi analizi,
•İkincil piyasa durumları analizi,
•Potansiyel kira, işletme vb. diğer gelirlerin analizi,
•Satış / Kiralama stratejinin geliştirilmesi (fiyat tespiti, pazarlama senaryoları, kampanya seçenekleri, finansman ve ödeme alternatifleri)

 

gibi pek çok konu ve alanda araştırma, analiz ve tespit gayrimenkul geliştirme projelerinde danışmanlığının konusudur.

 

Yapılacak etkin bir pazar araştırması ile tespit edilecek ihtiyaç ve talep yönü ve müşteri beklentileri ile piyasa ihtiyacının ve talep miktarı ile süresinin tespiti daha doğru yapılabilecektir.

 

Gayrimenkul geliştirme projelerinin ilgili kanun, gayrimenkul mevzuatı ile imar kanununu dikkate alarak yapılması, araştırma konusu bölgenin imar ve yapılaşma şartları ile genel teamülleri göz önünde bulundurması gerekmektedir.

 

Gayrimenkul geliştirme projeleri için danışmanlık; konusunda uzman gayrimenkul sektörüne ve bileşenlerine, ilgili kanun, mevzuata hakim; gayrimenkul değerleme uzmanı, mimar, mühendis, şehir plancı, işletmeci, ekonomist, hukukçu, analist gibi çok yönlü dallara hakim uzmanlardan oluşan ekip tarafından yapılması istenen sonuçlara daha doğru ve yakın ulaşılmasında rol oynayacaktır.