Balıkesir Gayrimenkul Değerleme

ev alacaklar ve evi olanlar dikkat

Balıkesir, eskilerden beri memur şehri olarak bilinen bir kent iken, bugünkü çalışan profiline bakıldığında daha çok iş sahibi, beyaz yaka, memur ve mavi yakanın karma olarak bulunduğu bir kent haline dönüştü.

Lokasyon olarak Marmara ve Ege denizlerine kıyısı olan ve iki denize birden kıyısı olan nadir illerimizden birisi Balıkesir. Ancak 2014-2015 yıllarından önce adını çok duyduğumuz bir kent değildi. Ayvalık ve Altınoluk tatil beldeleri ile Bandırma ilçesi çoğu kişi tarafından bilinse de şehrin bilinirliği bu  iki üç bölge ile sınırlı kalıyordu.

Peki ne değişti?

2012 yılında il Büyükşehir statüsüne alındı. Daha sonra bölgede hızla gelişen dinamikler Balıkesir’in de hem şehir olarak hem de nüfus olarak büyümesine neden oldu. Bunların başında Balıkesir’in “Altın Çember” olarak bilinen ticari ring hattının tam ortasında yer alması geliyor.

Altın Çember nedir?

Altın Çember, İstanbul-İzmir otobanı, İzmir-Çanakkale otobanı ve Çanakkale-İstanbul otobanı arasında kalan bölgeye verilen isim. Altın Üçgen veya Altın Ring olarak da bilinir. İstanbul ve İzmir arasında bir lokasyonda kalması, her iki denize de kıyısının olması ve demiryolu bağlantıları sayesinde Balıkesir lojistik olarak önemli bir pozisyonda yer almakta.

Bu lokasyon Balıkesir’de ne gibi bir değişikliğe yol açtı?

Balıkesir sahip olduğu pozisyon sayesinde hızlı bir sanayi gelişimine kavuştu. Organize Sanayi Bölgesi 1970-1980 li yıllarda kurulmuşsa da 2000’li yıllara kadar yeterli ivmede büyüyemedi. Ancak lojistik bir bölgede yer almasıyla 2014 yılından bu yana hızlı bir büyümeye sahip olmuştur. 2017 yılında ise ülkenin en çok yatırım alan ili olmuştur. Bu durum dolayısıyla nüfüs ve çalışan iş gücünü de beraberinde getirdi.

Gayrimenkul sektörü bu değişimden nasıl etkilendi?

Ne yazık ki hızlı artan nüfusa yetişecek kadar hızlı bir gayrimenkul üretimi gerçekleşmedi. Özellikle günümüze kadar süren imar problemleri, imara açılamayan bölgeler ve bir türlü çözülemeyen davalar nedeniyle arsa stoğu son yıllarda oldukça azaldı. Bu durum arsa fiyatlarını, dolayısıyla konut fiyatlarını etkiledi. Bunların yanı sıra özellikle son dönemde yaşadığımız maliyet artışları ile birlikte geçen seneye göre neredeyse %50’lere varan birim fiyat artışları görmekteyiz. İl genelinde yeni inşa edilmiş konutların ortalama birim fiyatları 3.000 TL bandında gezerken bu sene bu değer 4.300 – 4.500, hatta 4.600 TL bandına kadar ilerledi. Altıeylül ilçesinin en değerli mahallesi olarak kabul edilen Bahçelievler mahallesinde yeni yapım meskenlerde günümüz itibariyle 6.000 TL altında konut bulmak neredeyse imkansız. Aynı şekilde Karesi ilçesinin en değerli mahallelerinden biri olan Paşa Alanı mahallesinde de durum aynı. Bu bölgelerde 3+1 daire sahibi olmak isteyen bir kişi en az 700.000 TL’yi gözden çıkarmak zorunda.

Diğer ilçelerde de durum bu şekilde mi?

Balıkesir’in diğer ilçelerinde de büyüme bazında bakıldığında en dikkat çeken ilçeler Bandırma, Edremit ve Ayvalık olarak göze çarpıyor. Değer değişimleri bu ilçelerde de merkez ilçeler gibi %50’ye dayanmış durumda. Ancak özellikle pandemi sonrası home-ofis çalışma kültürünün gelişmesiyle körfez bölgesi dediğimiz Edremit ve Ayvalık ilçelerine anormal bir göç başladı. Bu bölgelerde özellikle villa fiyatlarındaki değer artışları bazı kesimlerde %70’e kadar çıkmış durumda. Bölgenin gelişmesinin de bu artışta bir payı var elbette. Ancak bu artıştaki temel sebep pandemi sonrası ev arayışlarındaki kriterlerin değişmesi. Bahçeli evler, müstakil evler ve kalabalık olmayan yaşam tarzının popülerleşmesi, ayrıca doğal yaşam ve doğal beslenme gibi konularda bilincin artmasıyla körfez bölgesine olan ilgi gün geçtikçe artıyor. Son dönemde pandemi ile birlikte en çok adını duyduğumuz lokasyonlardan biri olan Kaz Dağları da Edremit ilçemiz sınırlarında kalıyor. Bu nedenle Edremitin özellikle kırsal mahallelerinde pandemi döneminde ciddi anlamda nüfus artışlarına tanıklık ettik. Bu artış gün geçtikçe düşse de bölgeye bir popülerlik kazandırdı.

Pandemi sonrası villalarda artış sadece bu bölgede olmadı tabi. Balıkesir’in şehir merkezindeki bir çok müstakil villasını barındıran Kuva-yi Milliye mahallesi ile Yeni mahallede de müstakil yapılara talep artınca değerlerde de ciddi miktarlarda artış gözledik. Bu durum bölgeye yeni projeler de çekti doğal olarak.

Peki Balıkesir’in gelişimini tetikleyen başka neler var?

Sosyal medyanın etkinliğinin artması, gezi bloggerları ve yemek programlarında Balıkesir’in de adı geçmesi ile Balıkesir’in yeme-içme kültürü bir çok kişi tarafından tanındı. Bu durum doğal olarak bu sektörde faaliyet gösteren firmaların artmasına, daha çok insanın istihdamına ve genel olarak bir büyümeye neden oldu. Balıkesir günümüz itibariyle tatil lokasyonlarından sonra, et ve sütün tedarik edildiği bir il olarak da biliniyor. Zeytinyağı ve pirinç üretiminde zaten bilinirliği olan kentin artık et ve süt markaları da bir çok kişi tarafından biliniyor.

Bu büyümeden gayrimenkul satışları nasıl etkilendi?

Daha önce de dediğimiz gibi, hızla büyüyen kentin hızına gayrimenkul üretiminin hızı yetişemedi. Arsa arzının da gittikçe azalmasıyla konut fiyatları son 4 sene içerisinde neredeyse ikiye katlandı. Pandemi ve dolar kurundaki dalgalanmalar ile birlikte tüm ülkede olduğu gibi Balıkesirde de satışlar neredeyse durma noktasına geldi. Ancak geçen sene Haziran-Temmuz-Ağustos aylarında yapılan kampanyalar ile birlikte il genelinde gayrimenkul satışları bir anda patlama yaşadı. Geçen sene aynı aya oranla %110 civarında bir artış oldu. Arsa arzının kısıtlı olduğu ortamda bu şekilde yaşanan tüketimler ildeki fiyatlarda da doğal olarak dalgalanmalara ve spekülatif artışlara sebep oldu.

Neden Balıkesir’in merkez ilçelerinde arsa arzı ile ilgili bir problem yaşanıyor?

üç temel sebep var aslında. Birincisi imar planlarında yapılaşma için verilen koşullar. İkincisi mal sahiplerinin beklemeyi tercih etmesi. Üçüncüsü ise imara bir türlü açılamayan, sürekli askıda kalan planlar.

Birincisiyle başlayalım. İmar planlarında yapılaşma için verilen bazı koşullar ya bölgedeki müteahhitler için bir çözüm sunmuyor veya zaten yapılaşmayı neredeyse imkansız kılıyor. Belediyelerde buna yönelik yapılan çalışmalar ile bazı bölgelerdeki L rumuzu kaldırıldı. Bu rumuz, ada bazlı yapılaşma şartı getiriyordu. Kaldırıldıktan sonra özellikle Yeni İzmir Caddesi dediğimiz bölgede yapılaşmaların başladığını ve arsalara taleplerin geldiğini görmeye başladık. Halen bir sorun olarak gördüğüm konu ise Çayırhisar mahallesi için konulan minimum 1250 m2 parsel alanı konusu. Bu alanın sağlanabilmesi için ya spesifik olarak bazı arazilerde yapılaşma yapılması gerekiyor veya birden fazla kişiyle anlaşılmasını gerektiriyor. Bu da bizi ikinci sebebe getiriyor. Mal sahipleri, artan büyüme ile birlikte özellikle konut bazlı talebin artışının farkında. Bu nedenle erkenden arsalarını satıp veya kat karşılığı verip zarara girme korkusu taşıyorlar. Sonuç olarak da ya yüksek bedeller talep ediliyor, ya da yüksek kat karşılığı oranları. Hem yapılaşma koşullarının zor, hem de anlaşması güç mal sahipleri ile bölgenin yapılaşması imkansız hale geliyor.

Üçüncüsü de imara bir türlü açılamayan ve sürekli askıda kalan planlar. En meşhuru da halk arasında 18-22 bölgesi olarak bilinen arsalar.

Balıkesir’deki panolarda da gördüğümüz 18-22 sorunun çözülmesine gelelim. Nedir bu 18-22 sorunu?

18-22 sorunu aslında problemin halk arasında bilinen adı. Balıkesir’in Bandırma Caddesi üzerinde kalan ve Küçük Sanayi bölgesinin karşılarına düşen bir bölge ile ilgili yaşanan bir sorun. Yaklaşık 30 yıl önce İmara açılan bir bölge ancak 18. Madde uygulamasının Mahkeme kararı ile iptal edilmesinin ardından tam bir yılan hikayesine dönen geçmişi var. Şu zamana kadar da çözülebilmiş değildi. Paşa Alanı sınırında kalan ve şehrin gelişmesi için en güzel bölgelerden birisi olan alanda geçtiğimiz günlere kadar bu sorundan dolayı ruhsat verilemiyordu. Bölgede bir çok yapılaşmaya uygun arazi varken il merkezinde arsa bulma konusunda sıkıntılar yaşanıyordu. Bu sorunun çözülmesi herhalde en çok mal sahiplerini sevindirmiştir. Bölgedeki fiyatlar doğal olarak bir anda katlandı. Arsa stoğunun artmasıyla belki arsa ve konut fiyatlarında da il merkezinde bir denge sağlanır, belki her bütçeye hitap edebilecek yeni yapım evler pazarda yerini bulur. Böylelikle kentin iki taraflı olan büyüme yönü bu alanın da imara açılması ile üç koldan devam eder.

Balıkesir’i gelecek dönemlerde gayrimenkul piyasası açısından neler bekliyor dersiniz?

Balıkesir büyümeye devam ediyor. Özellikle son yıllarda 3 – 5 tane olan büyük ölçekli konut projelerinin önümüzdeki senelerde daha fazla göreceğimizi söyleyebilirim. Dinkçiler ve Kuva-yi Milliye mahallelerine yapılan TOKİ projeleri ile bölgeye hareket geleceği kesin. Kuva-yi Milliye mahallesindeki villa yapılaşmalarında da nitelikli projeler ve bölgede bir değer artışı görebiliriz. Altın Çember’in nimetlerinden faydalanmaya devam edecek olan ilimizde iş turizminin de artması olası. Bu durum büyük otelcilik firmalarını da kentimize çekecektir. Bandırma ilçemizin sanayi kolunda olan büyümesi, Havran, Gönen ve Manyas ilçelerimizin tarımsal alanda büyümesi, Edremit, Burhaniye, Gömeç ve Ayvalık ilçelerimizin turizm sektöründe gelişmesi ile Balıkesir hızlı büyümesine devam ediyor. Gayrimenkulde yapılacak üretimler de bu büyümeye ayak uydurabilirse, önümüzde bizi bekleyen değerli günler var demektir.