Oldukça büyük yatırımla ortaya çıkan fabrika ve endüstriyel tesislerin gerek alış satışta, teminat veya ipotek işlemlerinde, şirket ayrılıp birleşimlerinde ya da muhasebe kayıtlarında maddi duran varlıklar başlığına kayıt altına alınmasında, değerlendirilmesi söz konusudur.
Fabrika ve endüstriyel tesislerde değerleme sırasında dikkat edilmesi gereken pek çok kriter mevcuttur. Bunlardan ön plana çıkanları taşınmazın mekânsal kriterleri ile yapısal kriterlerdir.
Taşınmazın konumu, büyüklüğü, geometrik formu, topografik yapısı, sanayi bölgesinde, organize sanayi bölgesinde olup olmadığı, çevrede sanayi üretiminin olup olmadığı, bölgenin sanayi yatırımları için tercih edilip edilmediği, hammadde ve bitmiş ürün nakliyesi için ana arterlere uzaklığı, taşımacılığın alternatifli olması (liman, havaalanı, tren, vb.), ihracat ve ithalat için gümrük ya da serbest bölgeye olan uzaklığı, konumun spesifik bir ürün için seçilip seçilmediği gibi mekânsal olarak dikkat edilmesi gereken pek çok kriterden bahsedilebilir. Son belirtilen spesifik ürün için mekan seçimi; bölgede üretilen herhangi bir ürün veya çıkartılan maden, petrol vb. ürünlerin işlenmesi için tesisin kurulup kurulmadığıdır. Çünkü bu durumda ürün odaklı lokasyon seçilerek kurulan tesisin el değiştirmesinde daha farklı kısıtlılıklar çıkacağı öngörülebilir.
Fabrika değerlemesinde mekânsal olarak dikkat edilmesi gereken kriterlerin yanında yapının kendisi ile ilgili olarak yapısal kriterlerde mevcuttur. Fabrika ve endüstriyel tesisler büyük bir oranda ihtiyaca göre yapılan teknik altyapı ile inşa edilirler. Planlama aşamasında başlayan kapalı alan, açık alan ihtiyacı, yapının cinsi, aks genişlikleri, yüksekliği, yükleme alanı, tır parkı, açık/kapalı depolama-stok alanları, makine temelleri, üretim holleri, makine yerleşimleri, aks genişlikleri, gezer vinç, portal vinç gibi taşıma ekipmanların kapasite ve genişliklerinin yapının statiği ile olan ilgisi, katlı yapılarda binanın taşıma kapasitesi (kg/m²) hesapları, idari bölüm ofis ve sosyal alan ihtiyaçları, işçi sayısı ile oranlı işçi yemekhane, soyunma – duş/wc sayısı, sosyal alanlar büyük oranda tesisi ilk kuran işletmenin ihtiyacına göre şekillenmektedir. Ayrıca kullanılan hammadde ve üretilen ürünün ebat, stok durumu, yanıcı/patlayıcı özellikleri, zehirli/toksin özelliği, gıda/hijyen özelliklerine göre de tesisin iç yapısında farklılıklar ortaya çıkabilmekte; yangın algılama, ihbar ve söndürme sistemleri, yangın suyu deposu, iç ve dış mekan hidrant sayısı, personel toplanma alanları gibi detaylar işletme ihtiyacına göre tasarlanmaktadır.
Değerlemede belirtilen mekânsal ve yapısal kriterler ile birlikte taşınmazın yasal ve hukuki durumları da dikkate alınmaktadır. Tapu kayıtlarında ki malik, beyan, şerh, irtifak hakkı, üst hakkı, rehin hakkı kayıtları, ilgili kurumlarda (Belediye, Tapu, Kadastro, İl Özel İdaresi, OSB, vb.) bulunan imar durumu, yapılaşma izni, mimari ve statik projeler, ruhsat, iskan vb. pek çok yasal evrak incelenmektedir. Taşınmazın proje alanı ve düzenlenmiş ruhsat ve iskan belgelerine istinaden proje alanı hesaplanmakta mevcut yapı ölçülerek proje ile karşılaştırılmaktadır. Yasal izinlere tabi proje alanı ile hesaplanan değer “Yasal Değer” başlığında belirtilmekte, yapıda proje hilafı büyüme alanı var ise bu durum detaylandırılarak “Mevcut Değer” başlığında belirtilmekte taşınmaza adil piyasa değerleri takdir edilerek raporda nihai sonuca ulaşılmaktadır.
Fabrika ve endüstriyel tesislerin değerlemesinin nasıl yapıldığı, hangi yöntemlerin kullanıldığı ile ilgili bilgileri bir sonraki yazımızda aktaracağız.