Bir önceki yazımızda (oku) Fabrika ve “Endüstriyel Tesis değerlemesi nedir, dikkat edilmesi gereken hususları nelerdir” başlıklarını açıklamaya çalışmıştık. Bu yazımızda ise fabrika ve endüstriyel tesis değerlemesinin nasıl yapıldığını, hangi yöntemlerin kullanıldığını açıklamaya çalışacağız.
Fabrika yapıları ve endüstriyel tesislerde değerleme sırasında birden fazla yöntem olsa da en çok kullanılan ve en doğru sonuca ulaşan yöntem maliyet yöntemidir. Ancak özellikle büyük tesislerde sadece maliyet yöntemi kullanılmamakta; Pazar Yaklaşımı, Bina Çıkartma, Gelir İndirgeme Yöntemleri ile değer kontrol edilip desteklenmektedir.
Pazar Yaklaşımı:
Pazar yaklaşımı taşınmazın fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Fabrika ve endüstriyel tesisin konumlu olduğu arsanın lokasyonu, sanayi bölgesinde, organize sanayi bölgesinde olup olmaması, ulaşımı, büyüklüğü ,eğimi, geometrik formu gibi bir önceki yazımızda da detaylı olarak belirttiğimiz mekânsal kriterler göz önünde bulundurularak Pazar yaklaşımı yöntemi ile arsa değeri takdir edilir. Bu yöntemde taşınmaza yakın konumlu, aynı ya da muadil yapılaşma şartlarına haiz satışa sunulmuş arsa emsalleri baz alınır. Emsallere konum, büyüklük, yapılaşma şartları vb. kriterlerin değerlendirilecek taşınmazın arsasına göre avantaj ve dezavantajları kıyaslanarak gerekli indirgemeler uygulanır, bulunan emsallere yapılan indirgemeler sonucunda ortalama bir arsa birim değeri tespit edilir.
Pazar Yaklaşımında aynı zamanda kimi sanayi sitesi ve organize sanayi bölgesinde karşılaştığımız gibi aynı arsa alanına sahip muadil büyüklükteki arza sunulmuş taşınmazların konum, bina niteliği, lokasyon gibi şerefiye farkları kıyaslanarak gerekli indirgemeler uygulanıp birim fiyat hesaplanabilir.
Bina Çıkartma Yöntemi:
Bu yöntemde taşınmaza yakın konumlu muadil yapılaşma şartlarına haiz arsalar üzerinde tesis edilmiş ve satışa sunulmuş fabrika yapılarının arsa ve kapalı alan bilgisi sorgulanarak elde edilen verilerden arsa değeri hesaplanır. Hesaplamada taşınmazın toplam değerinden öncelikle pazarlık payı ve yatırımcı karı çıkartılır, akabinde fabrika yapısının bina maliyeti yıpranma payı göz önünde bulundurularak hesaplanarak çıkartıldığında arsaya kalan değer hesaplanmış olur. Kalan arsa değerine pazar yaklaşımında olduğu gibi konum, büyüklük vb. şerefiye indirgemeleri uygulanarak arsa birim değeri tespit edilir. Bu sayede Pazar Yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen arsa değeri desteklenmiş olur.
Maliyet Yöntemi:
Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Bu yöntemde ana yaklaşım bir taşınmazın değerinin o taşınmazın yerine koyma maliyetini geçemeyeceğidir.
Maliyet yönteminde taşınmazın değeri arsa değeri ile bina maliyetinin toplamından oluşmaktadır. Arsa değeri Pazar Yaklaşımı ve Bina Çıkartma Yöntemleri ile tespit edilir. Bina değeri ise yapının inşaat tarzı, niteliği, büyüklüğü, yüksekliği, aks açıklığı, taşıma kapasitesi, teknik ekipmanların alt yapısı vb. şekilde bir önceki yazımızda detaylı anlattığımız kriterle ışığında birim maliyet hesabı yapılarak takdir edilir. Bina yaşı göz önünde bulundurularak gerekli yıpranma payı indirgemesi uygulanır. Bir tesis içerisinde farklı nitelikteki yapıların farklı birim maliyetleri olabilecektir. Fabrika binası, depo binası, idare binası, sosyal bina, yardımcı yapılar (güvenlik, trafo, su deposu, vb.) gibi farklı yapıların farklı üretim maliyetleri bulunmaktadır. Bu durum değerlemede göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin idare binasının iç tefrişatı daha detaylı olacağından, üretim binası ile ayrıştırılmalıdır. Aynı şekilde üretim binasının teknik altyapı ihtiyacı depo yapılarına göre farklılık gösterebilecektir. Bu neden ile değerlemede tüm yapılar detaylı olarak incelenerek rapor hazırlanır. Yapıların haricinde inşaat maliyetinde çevre düzenlemesi, çit, perde duvar, taş duvar, çevre yolları, asfalt, beton, kilit taşı gibi satıh kaplamaları ile peyzaj dikkate alınır.
Maliyet yönteminde yapıların değeri tespit edilirken ilgili kurumda (Belediye, Tapu, OSB, İl Özel İdaresi vb.) kurumlarda incelenen mimari proje, ruhsat ve iskan ile yasal evraklar incelenerek taşınmazın proje alanı üzerinden yasal alan hesaplanır. Yapılarda proje hilafı büyümeler veya tesis bünyesinde yasal evrakı bulunmayan ilave yapı olması durumunda ise mevcut alan hesaplanmaktadır. Bu durumda taşınmaza “Yasal Durum Adil Piyasa Değeri”, Mevcut Durum Adil Piyasa Değeri” olarak iki ayrı değer takdir edilmektedir.
Gelir İndirgeme Yöntemi:
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Tüm bu yöntemler kullanılarak fabrika ve endüstriyel tesislerin mekânsal ve yapısal kriterleri incelerek adil piyasa değeri takdir edilir.
Fabrika ve Endüstriyel Tesis değerlemesinde konusunda uzman değerleme uzmanları tarafından gerekli yasal evrak incelemesi, yer görme işlemi, belirtilmiş olan tüm kriterlerin incelenmesi, emsal araştırması yapılması sonucunda rapor üretilir. Değerleme uzmanının üretmiş olduğu rapor gayrimenkul değerleme uzmanı olan kontrolör tarafından kontrol edilip, tüm teknik veriler gözden geçirilir, emsaller incelenir ve bölgede geçmiş dönemlerde hazırlanmış benzer taşınmaz raporlarının sonuçları ile mevcut veri tabanından kıyaslanarak son kontrol olan sorumlu değerleme uzmanına aktarılır. Sorumlu değerleme uzmanı teknik incelemesini tamamlayıp değeri kontrol ederek raporu sonuçlandırır.
Tüm gayrimenkul değerleme işlemlerinde olduğu gibi fabrika ve endüstriyel tesislerin değerlemesi de konusunda uzman değerleme uzmanlarından oluşan ekip tarafından detaylı inceleme ve kontroller sonucunda gerçekleştirilmektedir.