Neredeyse 2018 yılından beri gayrimenkul piyasasında oldukça dikkat çekici dalgalanmalar yaşanmakta.
2018 yılının ağustos ayında yaşamış olduğumuz dolardaki ani yükseliş sonrasında, 13 ağustosta 1 dolar, 6,87 TL. den işlem görüyordu. Bu durum 2018 yılının son çeyreğinin piyasalardaki daralmanın her ay biraz daha artarak geçirmesine sebebiyet verdi. Tüik verilerine göre, 2018 yılında toplam satılan konut sayısında bir önceki yıla göre çok çarpıcı bir azalış olmamasına rağmen, ipotekli konut satışlarındaki azalma %79 u buldu.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %79 oranında azalış göstererek 7 148 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,2 olarak gerçekleşti.
Bu istatistikten görüldüğü gibi 2018 yılında toplam konut satışlarında bir önceki yıla göre ciddi bir azalış yaşanmamış olmasına karşın, ipotekli satışlarda ciddi bir düşüş bulunmakta.
Türkiye genelinde 2018 yılında 1 375 398 konut satış sonucu el değiştirirken, Türkiye genelinde 2017 yılında 1 409 314 konut satış sonucu el değiştirmişti.
2019 yılının ilke yarısına ise mart ayında yapılacak olan belediye seçimleri damgasını vurdu. İstanbul seçimlerin iptal edilmesi ile birlikte, haziran ayına kadar devam eden durgun süreç, haziran ayında netleşen seçim sonuçları sonrasında hareketli bir piyasanın yaşanmasını sağladı. Oluşmuş olan güven ortamı ve aynı zamanda döviz kurlarının da kontrol altına alınmış olması ile birlikte, 2019 yılı 2. Yarısı oldukça hareketli geçti.
Türkiye genelinde 2019 yılında 1 348 729 konut satış sonucu el değiştirdi
Konut satışları 2019 yılında bir önceki yıla göre %1,9 azalarak 1 348 729 oldu. Türkiye genelinde konut satışları 332 508 ipotekli, 1 016 221 diğer satış türünde gerçekleşti. 2019 yılında ipotekli satışların payı %24,7 oldu.
2019 yılı toplam konut satışlarında, bir önceki yılın yine gerisinde kalmış olsa da ipotekli konut satışları bir önceki yıla göre 2019 yılının ikinci yarısında sağlana güven ortamı ile sıçrama yaparak, Türkiye genelinde 2019 Aralık ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %603,4 oranında artış göstererek 50 278 oldu.
2020 yılının ilk çeyreği, 2019 yılı verileri doğrultusunda ve iyileşerek devam etmekte iken, 11.03.2020 tarihi itibariyle, ülkemizde Covid-19 ilk vakası ülkemizde açıklanmış oldu ve şu ana kadar hiç yaşamadığımız bir süreci yaşamaya başladık. Yaklaşık 3 ay boyunca tüm dünya her anlamda durdu. Ta ki 1 Haziran 2020 itibari ile iyileşme sürecine girene kadar.
Verilere baktığımız da,
Türkiye genelinde konut satışları 2020 Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %55,8 oranında artarak 113 615 oldu. İpotekli konut satışları 2020 Ocak ayında 42 237 olarak gerçekleşti
Türkiye genelinde 2020 Ocak ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %546,1 oranında artış göstererek 42 237 oldu.
Türkiye genelinde konut satışları 2020 Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %51,4 oranında artarak 118 753 oldu.
Türkiye genelinde 2020 Şubat ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %391,9 oranında artış göstererek 43 733 oldu.
Türkiye genelinde konut satışları 2020 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,4 oranında artarak 108 670 oldu.
Türkiye genelinde 2020 Mart ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %90,4 oranında artış göstererek 43 329 oldu.
Türkiye genelinde konut satışları 2020 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %55,5 oranında azalarak 42 783 oldu.
Türkiye genelinde 2020 Nisan ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %23,9 oranında azalış göstererek 17 088 oldu.
Türkiye genelinde konut satışları 2020 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %209,7 artarak 190 bin 12 oldu.
Türkiye genelinde 2020 Haziran ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %1286,9 artış göstererek 101 bin 504 oldu.
Hazirandan itibaren başlamış olan iyileşme süreçlerinin en önemli vurgusu, devlet bankalarının yapmış olduğu faiz indirimleri 1 yıl ödemesiz konut kredileri idi. Doğal olarak özel bankalar da bu durumdan nasiplenmek adına risk aldılar ve haziran ayından eylül ayına kadar pandeminin yarattığı durağanlığın aksi olarak, sarkaç etkisi ile, hazirandan itibaren 4 ayı kapsayan bir aşırı hareketli bir piyasa içerisinde geçirildi süreç.
2020 yılının son verilerine bakacak olursak,
Türkiye genelinde 2020 yılında 1 milyon 499 bin 316 konut satış sonucu el değiştirdi
Konut satışları 2020 yılında bir önceki yıla göre %11,2 artarak 1 milyon 499 bin 316 oldu. Ocak-Aralık döneminde ipotekli konut satışı %72,4 artarak 573 bin 337, diğer satış türlerinde ise %8,9 azalarak 925 bin 979 oldu. 2020 yılında ipotekli satışların payı %38,2, diğer satışların payı %61,8 oldu.
Haziran ayı itibariyle başlamış olan kampanayalar doğal olarak etkisini bir sonraki aylarda etkisini nispeten kaybetse de reel faizin eylül ayı sonu itibariyle de müdahale edilmeksizin uygulanması politikası, kampanyaları sonlanmış olması sebebi ile, tüketicinin yine nispeten temkinli bir tarafa çekilmiş olduğunu görüyoruz.
Tüm bu süreçler şunu gösteriyor ki, Türk toplumu gayrimenkulü önemli bir yatırım aracı olarak görüyor. Kendini güvende hissedebildiği dönemlerde yatırım yapmak için seçtiği en önemli araç gayrimenkul. Bu bağlamdaki güvenin yine devlet politikaları ile destelendiğinin en önemli göstergesi iyileşme sürecinde girilmiş olan kampanya dönemi. Pandemi ile oluşan istikrarsızlığa rağmen devlet bankalarının kampanyalarının etkisi aşikâr. Elbette ki tüm bu süreçlerde alınan kararların etkilerini de önümüzdeki dönemlerde tartabileceğiz, ancak anlık olarak yapılan manevraların sosyal anlamda karşılık buluğunu da gözlemleyebiliyoruz.
Pandemi sürecinin uzamakta olması, kampanyaların devam edemeyişi, faizlerin yükselmesi, dövizin bu süreç içerisindeki artış eğilimi gibi süreçler, 2021 yılı ilk dört ayının durgun geçmesine sebebiyet verdi. 2020’nin ilk 3 ayı ve 2021 yılının ilk 3 ayı irdelendiğinden toplam konut satışlarının 2021 yılında daha düşük olduğu görülmekte.
Nisan 2020 tam kapanma başlangıcı olması sebebi ile dikkat çekici bir şekilde düşük ancak, 2021 mayıs ayında da benzer bir etkinin olduğu görülmekte. İstatistiklere baktığımızda,
Türkiye genelinde Nisan ayında 95 bin 863 konut satıldığını görüyoruz.
Türkiye genelinde konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %124,1 artarak 95 bin 863 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 19 bin 260 konut satışı ve %20,1 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u 9 bin 126 konut satışı ve %9,5 pay ile Ankara, 5 bin 505 konut satışı ve %5,7 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 9 konut ile Ardahan, 13 konut ile Hakkari ve 50 konut ile Gümüşhane oldu. İpotekli satışların tüm satışlarının %23 ünü kapsadığını görüyoruz. Sıkışıklık sürecinin uzaması, kişilerin geleceği belirlemelerinde sıkıntılar yaşamakta olması, yatırımların gecikmesine ve durağanlığa girmeye sebep vermekte. Gelinen noktada en çok gözlemlenen durum bu şekilde özetlenebilir.
Tüm bu süreç sonucunda daha dikkat çekici olan konut fiyat endeksindeki değişim. Yaşadığımız tüm zorlu süreçlere rağmen, uygulanmış olan politikalar her ne kadar piyasayı rahatlatmış olsa da, gayrimenkul piyasalarında yaşanan sıkıntının aksine ciddi bir yükselme ile karşı karşıyayız. Bunu konu fiyat endekslerini ve bizler değerleme firması sahipleri olarak bizzat yaşamakta ve deneyimlemekteyiz. Aşağıdaki verilerde 2019 ve 2020 arasındaki sıçramayı gayet net görebilirsiniz.
Bu istatistiğe göre 2018 yılına göre bir gayrimenkuller tüm bu sıkışık süreçler ve pandemiye rağmen değer kazanmakta. Bu da ülkemizde gayrimenkul yatırımına verilen önemin en önemli göstergesi.