Bilge Gayrimenkul Değerleme olarak, peygamberler şehri olarak bilinen ve Türkiye’nin en eski ve turistik vilayetlerinden olan Şanlıurfa’nın gayrimenkul analizini yaptık.
2017 yılı tamamında 19.332 konut satışı gerçekleşen Şanlıurfa’da, bu yılın geçen 7 ayında ise artan bir satış grafiği göze çarpıyor. 2018 yılı ilk 7 ayında 10.875 konut satışı gerçekleşen Şanlıurfa’daki satış orantılı olarak düşüş ve artışlar kaydetmiş durumda.
1.940 bin nüfusa sahip olan Şanlıurfa, Türkiye’nin en kalabalık 9. Şehri konumunda. Şehrin ekonomik faaliyetlerinin başında tarım ve hayvancılık; daha sonra turizm ve sanayi geliyor. Harran Ovası’nı’da içerisinde barındıran Şanlıurfa verimli tarım arazilerine sahiptir. Hayvancılıkta ise daha çok küçük baş hayvancılık öne çıktığı görülmüştür.
İlçeleri: Akçakale, Birecik, Bozova, Ceylanpınar, Eyyübiye, Halfeti, Haliliye, Harran, Hilvan, Karaköprü, Siverek, Suruç Viranşehir Yavuzeli’dir. Haliliye, Eyübiye ve Karaköprü Şanlıurfa ilinin merkez ilçeleridir.
Şanlıurfa analizi Haliliye, Eyübiye, Karaköprü ve merkez ilçeler dışında Hilvan Akçakale ilçelerini kapsamaktadır. Bu sebeple bu ilçeler ve özellikleri rapor içerisinde yer almaktadır.
Eyyübiye ve Haliliye İlçeleri
Eyyubiye Şanlıurfa’ya bağlı merkez ilçelerden biridir. Yüzölçümü 1626 km² olup 363.943 kişilik nüfusuyla Şanlıurfa’nın en kalabalık ilçesidir. 12 Kasım 2012’de TBMM’de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile Şanlıurfa merkez ilçesinin üçe bölünmesi sonucu ilçe olmuştur. İlçede Türk, Kürt ve Arap vatandaşlar birlikte yaşamaktadırlar. Ayrıca Şanlıurfa ile özdeşleşen Balıklıgöl Eyyubiye İlçesi sınırları içerisindedir. Son zamanlardaki kentleşme çalışmaları sayesinde çevre düzenlemeleri ile iyileştirilen sokaklar, caddeler ve binaların yanı sıra ilçenin gelişimi için her türlü çalışma yapılmaktadır.
İlin simgesi durumundaki Kurtuluş Müzesi, Fırfırlı Cami, Selahaddin Eyyubi Camisi, Küçük Hacı Mustafa Hacıkamiloğlu Konağı, Haleplibahçe Mozaikleri, Balıklı Göl, Halil-Ür Rahman Camisi, Aynzeliha Gölü, Urfa Kalesi, Mevlid-i Halil Cami ve Mağarası, Bakırcılar Çarşısı, Gümrük Hanı, Reji Kilisesi, Ulu Cami Eyyübiye ilçesi içerisinde yer almaktadır.
Haliliye Şanlıurfa’ya bağlı merkez ilçelerden biridir. Yüzölçümü 1924 km² olup 347.682 kişilik nüfusuyla Şanlıurfa’nın en kalabalık ikinci ilçesidir. 12 Kasım 2012’de TBMM’de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile Şanlıurfa merkez ilçesinin üçe bölünmesi sonucu ilçe olmuştur. Göbeklitepe bu ilçe sınırları içerisinde bulunmaktadır.
İki ilçe Şanlıurfa ilinin merkezi niteliğinde olup, iç içe bir kullanıma sahiptir. Bu sebeple iki ilçe bir arada incelenmiştir.
Eyyübiye ilçesinin bu bölgesi, tarihi dokusu sebebi ile de turistlerin yoğun ilgi gösterdiği oldukça hareketli bir bölgesidir. Bu bölgede yer alan Bahçelievler Mahallesi, Atatürk Caddesi üzerinde bulunan yapılar ofis ve konut kullanım fonksiyonunda olup bu mahalle ikincil çarşı niteliğindedir. Atatürk Caddesi ve civarı önceki yıllarda ticari fonksiyonun ve fiyatların yüksek olduğu bir bölge iken, zaman içerisinde ticari yoğunluk Balıklı Göl çevresindeki caddelere taşınmıştır vedolayısı ile Atatürk caddesinde arz fazlalığı oluştuğundan fiyatlarda düşüşler meydana gelmiştir. Haliliye ilçesi sınırları içerisinde 3 adet aktif ticaret fonksiyonu yüksek olan cadde bulunmakta olup bunlar, Divanyolu Caddesi, Balıklı Göl Caddesi, Eyyüp Peygamber Caddeleridir.
- Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, Balıklı Göl Caddesi üzerinde yer alan yaklaşık 10-15 m²’lik dükkanların m² birim fiyatının cadde üzerindeki konumuna ve cephesine göre 55.000-80.000.-TL./m² aralığında satışların gerçekleştiği öğrenilmiştir.
- Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, Divanyolu Caddesi üzerinde yer alan yaklaşık 50-70 m²’lik dükkanların m² birim fiyatının cadde üzerindeki konumuna ve cephesine göre 15.000-20.000.-TL./m² aralığında satışların gerçekleştiği öğrenilmiştir.
- Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, Divanyolu Caddesi üzerinde yer alan yaklaşık 100-120 m²’lik dükkanların m² birim fiyatının cadde üzerindeki konumuna ve cephesine göre 7.000-10.000.-TL./m² aralığında satışların gerçekleştiği öğrenilmiştir.
- Bahçelievler mahallesi bölgenin oldukça merkezi bir noktasında, zemin katlarda dükkân kullanımının yoğun olduğu, üst katlarda ise ofis ve mesken kullanımının yoğun olduğu bir bölgedir. Yapılar çoğunlukla ayrık yapı nizamında 6-7 katlı ve 20-30 yıllık yapılardır. Bu bölge kentin tercih edilen eski bir bölgesi olmasına rağmen, Karaköprünün gelişmesi ile birlikte özellikle yeni konut tercihlerinin bu bölgeden seçilmiş olması, semtte ofis ve konut kullanımlı olan üst katlarda çok fazla satılık olmasına sebebiyet vermiştir.
- Haliliye ilçesi sınırları içerisinde 3 adet aktif ticaret fonksiyonu yüksek olan bulvar bulunmaktadır. Bunlar Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı, Atatürk Bulvarı ve Necmettin Cevheri Bulvarı olarak ifade edilebilir.
- Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı, doğu batı istikametinde uzanan, İpek Yolu Bulvarı ile birleşen önemli bir ulaşım aksı niteliğindedir. Geniş bir yol olması ve üzerinde battı çıktı kavşakların olması sebebi ile, ticari kullanımlar bazında lokasyona bağlı fiyat farklılıkları göze çarpmaktadır. Bulvar üzerindeki yapıların büyük kısmı ayrık yapı nizamında zemin katları dükkân, üst katları ise ofis ve konut kullanımına sahip 20-30 yıllık yapılardır.
- Yapılan araştırmalarda Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı üzerindeki Ofis kullanımın tercih edildiği bölgelerde ve eski yapılarda m² birim fiyatlarının 1500-2000.-TL./m² civarında olabileceği tespit edilmiştir. Aynı bulvar üzerinde dükkân vasfındaki taşınmazların ise konumuna göre 3000-9000.-TL./m² civarındaki fiyatlarla arz edildiği öğrenilmiştir.
- Atatürk Caddesi şehrin merkezinde, prestijli bir caddedir. Daha çok markalı mağaza, cafe gibi kullanımların yer seçtiği görülmektedir. Bölgede yapılan araştırmalarda dükkân m² birim fiyatlarının 25.000-30.000.-TL./m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
- Necmettin Cevheri bulvarı şehrin kuzeyine, Karaköprü’ye doğru uzanan önemli bir bulvardır. Dükkan m² birim fiyatlarının 8.000-10.000.-TL./m² olabileceği tespit edilmiştir.
Karaköprü İlçesi
Şanlıurfa’nın merkez ilçesidir. 2002’de kabul edilen Büyükşehir Yasası ile yürürlüğe giren maddeler sonucu Şanlıurfa’nın mahallesiyken, merkez ilçe konumuna geldi. Şanlıurfa’nın en kalabalık beşinci ilçesi konumunda bulunan ilçede yeni yerleşim yerleri, şehirleşme planları ve çevre düzenlemesiyle Şanlıurfa’nın en güzel ilçelerinden biridir. Son yapılan sayımlara göre kasaba ve köyleri dâhil 103.495 nüfusu vardır. Kültürel etkinlikler bakımından da gelişme gösteren ilçede kültür merkezleri, gençlik spor kompleksleri, tiyatro binası ve sosyal tesisiyle cazibe mekânı haline gelmektedir. İlçe sınırları içindeki tepelerde bulunan tarihi mağaralar, kültür turizmi bakımından önemli bir yere sahip olup tarihe ışık tutmaktadır. Karaköprü ismini bu bölgede eskiden yer alan bir köprüden aldığı tahmin edilmektedir. Karaköprü ilçesinde simge olarak nar meyvesi kullanılmaktadır.
- Karaköprü ilçesi sınırları içerisinde 9 adet aktif ve yaklaşık 3 adet pasif (yapımı devam eden) bulvar bulunmaktadır. Karaköprü ilçesi sınırları içerisinde 4 adet aktif ticaret fonksiyonu yüksek olan cadde bulunmakta olup bunlar, Gap Bulvarı, Mehmet Hafız Bulvarı (35 m yol), Atatürk Bulvarı, Çardaklı Kaya Bulvar’larıdır. Karaköprü ilçesinde yapılaşma devam etmekte olup, yapı kalitesine, yapıyı yapan müteahhite göre mesken fiyatları arasında çok büyük farklılıklar olduğu tespit edilmiştir.
- Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, GAP Bulvarı üzerinde yer alan yaklaşık 250-300 m²’lik dükkanların m² birim fiyatının cadde üzerindeki konumuna ve cephesine göre 6.000-8.000.-TL./m² aralığında satışların gerçekleştiği öğrenilmiştir.
- Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, Mehmet Hafız Bulvarı (35 m yol) üzerinde yer alan yaklaşık 250-300 m²’lik dükkanların m² birim fiyatının cadde üzerindeki konumuna ve cephesine göre 6.000-8.000.-TL./m² aralığında satışların gerçekleştiği öğrenilmiştir.
- Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, Atatürk Bulvarı üzerinde yer alan yaklaşık 150-200 m²’lik dükkanların m² birim fiyatının cadde üzerindeki konumuna ve cephesine göre 3.500-4.500.-TL./m² aralığında satışların gerçekleştiği öğrenilmiştir.
- Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, Çardaklı Kaya Bulvarı üzerinde yer alan yaklaşık 250-300 m²’lik dükkanların m² birim fiyatının cadde üzerindeki konumuna ve cephesine göre 2.500-3.300.-TL./m² aralığında satışların gerçekleştiği öğrenilmiştir.
Hilvan İlçesi
Hilvan ilçesi Urfa iline bağlı ilçelerden biridir. Hilvan ilçe nüfusu 2016 yılı verilerine göre 44 bin 562 İlçe merkezi toplam 5 mahalleden oluşmaktadır. Hilvan’a bağlı 2 bucak merkezi ile 62 köy ve 81 mezra bulunmaktadır. Diyarbakır-Şanlıurfa duble karayolu üzerinde olan Hilvan, Şanlıurfa’ya 56 km. uzaklıktadır. Hilvan’da sulama suyu sağlandıktan sonra pamuk üretimi önemli derecede artmıştır. Hayvancılık ilçe halkının bir diğer geçim kaynağı olup, dağlık ve engebeli kesimde sığır, koyun ve keçi yetiştirilir. Yağ, peynir, yün, deri, süt ve et üretilmektedir. İlçede sanayi kuruluşu olarak Toprak Mahsulleri Ofisinin siloları, yem fabrikası ve mercimek paketleme fabrikası bulunmaktadır. Hilvan, Şanlıurfa ilinin en çok yağış alan ilçesidir.
Hilvanda muhtarlarla ve il tarım müdürlüğünde yapılmış görüşmelerde, bölge halkının çoğunun tarım ve hayvancılıkla uğraştığı, tarlaların çok büyük çoğunluğunun susuz tarla olduğu, sulama kanalı bulunmadığı için kuyu suyuna başvuranların olduğu öğrenilmiştir. Tarlaların büyük bir kısmının 1000 dönüm ve civarında büyüklüklere sahip olduğu, çoğunluk bir köyü oluşturan tarlaların bir kişiye ait olduğu, bu sebeple el değiştirmelerin oldukça kısıtlı olabileceği öğrenilmiştir. Hilvan ilçesinde toplulaştırma yapılmamıştır.
Akçakale İlçesi
Şanlıurfa’nın en eski İlçelerinden biridir. İlçenin bilinen tarihi M.Ö. 5000 yılına dayanmaktadır. Lozan Antlaşmasından sonra Türkiye – Suriye sınırlarının çizilmesine müteakip Altınbaşak (Harran) İlçe merkezi haline getirilmiş, 1946 yılında ise İlçe merkezi şimdiki bulunduğu Akçakale’ye taşınmıştır. İl merkezine 52 km uzaklığındadır. İlçe nüfusu merkezde; 26.877, köy ve mezralarda 49.932 olmak üzere toplam 76.800 olarak belirlenmiştir. İlçe Suriye sınırı ile sıfır noktasındadır. İlçede bulunan Akçakale sınır kapısı, Suriye’ye açılır.
- Bölgede yapılan incelemelere, sınır kapısının kapalı durumda olması ve bölgenin siyasi durumu ilçenin ticari potansiyelini olumsuz etkilediği tespit edilmiştir.
- Akçakale yolu, Harran Ovası içerisinde geçmekte olup, bölgedeki çiftlilerle görüşmeler yapılmıştır. Harran ovasında toplulaştırma yapılmış olması sebebi ile, tarla yüzölçümlerinin daha makul seviyelerde olduğu öğrenilmiştir. Tarla sahipliğinde çeşitlilik bulunmaktadır. Bu sebeple Harran Ovası alım satıma daha elverişli bir durumdadır. Tarlaların büyük çoğunluğu sulama kanallarından faydalanmaktadır. Tarlaların yola olan cepheleri, kanala olan cepheleri ve yakınlığı yanı sıra, taşlık olup olmamasına bağlı olarak da değerin değişebileceği alınan bilgiler arasındadır.
- Yapılan görüşmelerde, tarla olmaya elverişli m²’si 12.-TL./m² civarında olabilecek bir tarlanın hemen karşısında, aynı konum şartlarda ancak taşlık bir tarlanın, taşlık olması, ekime uygun hale getirme maliyetinin bulunması gibi sebeplerle 7-8.-TL./m² civarında işlem görebileceği çiftçiler tarafından tarafımıza aktarılmıştır.
- Harran ovasında fiyatların maksimum 15.-TL./m²’lere kadar çıkabileceği tarafımıza belirtilmiştir.
Sanayi Bölgesi
Şanlıurfa Organize Sanayi Bölgesinde Katılımcı ilişkiler Sorumlusu Deniz GÜNER ve İdari İşler Müdürü Osman OKTAY ile yapılan görüşmede 1. organize bölgede Müdürlüğe ait arsaların kalmadığı 2. ve 3. bölgelerde alt yapı katılım bedeli olarak 30 TL/m² karşılığında arsaların yatırımcılara ücretsiz verildiği bilgisi alınmıştır. Ancak birinci organizede fabrika satışlarında arsaların 60 TL/m² ile 70 TL/m² arasında satılabileceği bilgisi alınmıştır. Yapı değerleri ise yapı maliyet yöntemine göre değişkenlik gösterebilmektedir. Ayrıca 2. Organize sanayi bölgesinde BESLEN YAĞ fabrikası sahibi Ahmet BESLEN ile de yapılan görüşmede birinci bölgede boş arsaların kalmadığı ancak fabrika satışlarında konumuna göre arsa m² birim fiyatların 50 TL/m² ile 70 TL/m² arasında değiştiği bilgisi alınmıştır.