“Plan yaratıcıdır.
Planın olmadığı yerde düzensizlik, keyfilik vardır.
Plan içinde duyumun özünü taşır.
Ortak gereksinimlerin zorlaması sonucunda ortaya çıkacak olan büyük sorunlar, planı yeni bir biçimde gündeme getirmektedir.
“Modern yaşam, konut ve kent için yeni bir plan istemekte ve beklemektedir.” demiştir “Le Corbusier”, “Bir Mimarlığa Doğru” kitabında.
Şehir oluşumunun ortaya çıkışı uzun yıllar öncesine dayanmakla birlikte, modern kentlerin gelişimi çok uzun bir geçmişe sahip değildir. Şehirler tarihlerden bugüne değişerek ve değişik ihtiyaçları doğurarak, değişen yaşam şartları ile değişik gereksinimlere ihtiyaç duymuştur. Bu bağlamda değişen yaşamlar şehirleri değiştirmekle birlikte, kendi başına bir dinamiğe de sahip olmaya başlayan şehirler de insanların yaşamlarında birebir etkiye sahip olan, dinamik ve yaşayan varlıklara dönüşmüşlerdir adeta.
Günümüz insanın yaşamsal pratiği göz önünde bulundurulduğunda, şehirlerin de kompleks yapılara sahip olmasına, bu durum ise, şehirlerin pek çok disiplinin bakış ve önerileri doğrultusunda planlama ihtiyacını doğurmaktadır. Bu bağlamda; Le Corbusier’in “Modern yaşam, konut ve kent için yeni bir plan istemekte ve beklemektedir.” yaklaşımı oldukça gerçekçidir.
Kentsel dönüşüm, yüzyıllardır evrilerek büyüyen, büyüdükçe devleşen pek çok kentin, ihtiyaç duyduğu önemli planlama hareketlerinden biridir. Kentleri yenilemenin ve kentsel dönüşüm uygulamanın pek çok farklı ihtiyaç ve politikaları bulunmaktadır. Genellikle, şehirler, modern yaşamın getirdiği gelişimler, sanayileşme, göç, savaş, afetler gibi nedenlerle gelişmekte ve dönüşmektedirler. Yaşayan ve gelişen bir kentte, mesela sanayi alanları konut alanları içerisinde kalabilmektedir. Veya hızlı göç alan bir şehrin banliyölerinde, sıhhatli yaşama elvermeyecek şekilde inşa edilmiş çarpık yapıların çoğalması sonucunda büyük bir nüfusu bünyesinde barındıran mahallelerin oluşması görülebilmektedir. Yine bunlara ek olarak eski ticari potansiyelini kaybetmiş olan iş alanları, afet riski yoğun olan bölgelerin yenilenme ihtiyacı gibi pek çok sebep, kentsel dönüşüm ihtiyacını doğurabilmektedir.
Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Süreci
Ülkemizde de tüm bu sebepler ve özellikle 1999 Marmara ve Düzce Depreminden sonra kentsel dönüşüm hareketleri sıklıkla konuşulmaktadır. Ülkemizin deprem geçmişi oldukça eski ve yoğun olup, birbirinden hüzünlü hikayeleri bünyesinde barındırmaktadır. 2011 yılında yaşanmış olan Van depremi ve en son yaşamış olduğumuz Elazığ depremi, bu bağlamdaki değişim ve dönüşümlerin, ülkemiz açısından özellikle afet riskini göz önünde bulundurarak kaçınılmaz olduğu aşikardır.
Elif Örnek Özden, kentsel dönüşümü, “zaman süreci içerisinde eskiyen, köhneyen, yıpranan ya da potansiyel arsa değeri mevcut üst yapı değerinin üzerinde seyreden ve çoğu kez yaygın bir yoksunluğun hüküm sürdüğü kent dokusunun, altyapısının sosyal ve ekonomik programlar ile oluşturulduğu bir stratejik yaklaşım içinde, günün sosyo- ekonomik ve fiziksel şartlarına uygun olarak yenilenmesi, değiştirilmesi, geliştirilmesi, yeniden canlandırılması ve bazen de yeniden oluşturulması eylemi” olarak tanımlar (Özden, 2006: 217).
Türkiye’de söz konusu afet risklerine ilişkin çeşitli dönemlerde düzenlemeler getirilmesine karşın; bu düzenlemelerin asli amacı afet sonrası rehabilitasyon süreci yönetiminden ibaret kalmıştır. Ancak 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı “Kentsel Dönüşüm Yasası” ile birlikte riskli alanlar için afet öncesi öngörüler ile kentsel dönüşüm için gerekli usul ve esaslar düzenlenmesi hedeflenmiştir.
Söz konusu kanun için merkezi yönetimin tek otoritesinin güçlenmesi ve mülkiyet hak ihlallerinin olasılığı için çeşitli eleştiriler getirilmiştir. Bununla birlikte kişisel inisiyatifleri ve engelleri bertaraf ederek çoğunluk kararları ile afet öncesi gerekli görülen alanlar ve yapılar için kentsel dönüşüm adına aksiyon alması gibi pozitif göstergeleri olduğu düşünülmektedir.
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanunun 1. Maddesi kanunun amacını ifade etmekte olup, “amaç; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” denilmektedir.
Kanun, ülkemiz genelinde, kentler ve köyler olmak üzere, tüm yerleşim birimlerinde yer alan ekonomik ömrünü tamamlamış, risk taşıyan yapıların devletin sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç – vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını öngörmektedir.
Ana hatları ile bahse konu kanunun amacı, kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmanın azaltılması ve/veya kaçak yapıların yenilenmesi, depreme riski taşıyan ve ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yenilenmesi ve olası bir doğal afet/afetler sonucu oluşacak zararların minimize edilmesidir.
Kentsel dönüşüm riskli binaların yıkılıp yeniden yapılması yanında, yerleşim yerlerinin kongre ve kültür merkezleri, park ve eğlence alanları gibi modern ihtiyaçlarının karşılanmasını da içermektedir.
Konunun 3. Maddesinin; e, f, g ve ı bentlerinde ayrıca, Rezerv yapı alanı, Riskli alan, Riskli yapı ve uygulama alanı kavramlarını irdelemektedir.
Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alan ve Uygulama Alanı nedir? Nasıl belirlenir?
- İlgili kanunun 3. Maddesinin e bendinde, Rezerv yapı alanlarının, Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar, olduğundan bahsedilmektedir.
Rezerv yapı alanların belirlenmesi ile ilgili olarak, kanunun 4. Maddesinin 2. Fıkrası aşağıdaki gibidir:
(2) Rezerv yapı alanı:
- a) Bakanlıkça resen belirlenebilir.
- b) TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.
- c) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması gerekir.
(3) (Mülga:RG-21/6/2019-30808)
(4) (Ek:RG-2/7/2013-28695) Rezerv yapı alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;
- a) Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,
- b) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama,
yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.
- İlgili kanunun 3. Maddesinin g bendinde, Riskli alanlar, Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı, olarak tanımlanmıştır.
Riskli alanların belirlenmesi ile ilgili olarak, kanunun 5. Maddesinin 2. Fıkrası aşağıdaki gibidir:
(2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Bakanlıkça;
a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;
- 1) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
- 2) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
- 3) Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması,
sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,
b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere (Değişik ibare: RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur.
(3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) TOKİ veya İdare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça, uygun görülen talepler, (Değişik ibare: RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur.
(4) (Değişik: RG-27/10/2016-29870) Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler, (Değişik ibare:RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur.
- İlgili kanunun 3. Maddesinin ı bendinde, Uygulama alanının, Cumhurbaşkanı kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu alanı, olduğundan bahsedilmektedir.
Riskli Yapı nedir?
- İlgili kanunun 3. Maddesinin 9 bendinde, Riskli yapıların, Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları, olduğundan bahsedilmektedir.
Riskli yapı alanların belirlenmesi ile ilgili olarak, kanunun 6. Maddesinin 1. Fıkrası aşağıdaki gibidir:
Riskli yapılar;
- a) Bakanlıkça,
- b) İdarece,
- c) Bakanlıkça lisanslandırılan,
1) Kamu kurum ve kuruluşları,
2) Üniversiteler,
3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,
5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar,
tarafından tespit edilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın Ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir.
Riskli yapı tespit edilmesinden sonra ilgili kanunun 7. Maddesinin , 2. Fırkasının a begesine göre (2.Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapıların tespiti;
a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. denmektedir.
İtirazlar yine aynı maddesinin 6. fıkrasında açıklanmıştır:
6) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.
Riskli yapıların yıktırılması, madde 8 de açıklanmıştır:
MADDE 8 – (Değişik:RG-2/7/2013-28695)
(1) Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.
(2) İdarece;
a) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.
Yıkım ruhsatı 6 gün içerisinde çıkarılır ve yapının 60 gün içerisinde yıkılmasının temin edilmesi istenir. Yapının yıkılıp yıkılmadığı idari amirlerce takip edilir. Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.
Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Bakanlık veya İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra da parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.
Açık artırma usulü ile satış
MADDE 15/A – (Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik:RG-21/6/2019-30808)
(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
- a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
- b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
- c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
- ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
(2) Satış için yapılacak müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir.
(3) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. Denmektedir.
İlgili kanun kapsamında, ülkemiz genelinde, yerleşim yerlerinin çok büyük bir çoğunluğunda kentse dönüşüme yönelik inşaat faaliyetleri, 2012 yılından bu yana devam etmiştir. Pek çok proje tamamlanmış durumdadır.
Ancak yapılmış olan uygulamalar, sosyal ve hukuksal süreçler irdelendiğinde ülkemizde süregelen kentsel dönüşüm üretimlerinin, uluslararası şehircilik normları kapsamında arzu edilen altyapısal, sosyal, ekonomik ve sosyolojik yaklaşımları, uluslararası şehircilik ilkelerini kapsamadığı, daha çok fiziksel dönüşümün varoluşu ile ilgilendiği söylenebilir. Bu durum, şehirciler ve bilim insanları tarafından, olgunun en çok irdelenen kısmı olarak dikkat çekmektedir.