Emlak sektöründe gerçekleşen satışların büyük çoğunluğunu oluşturan konutların değerlemesi ile ticari gayrimenkullerin değerlemesinde temel farklılıklar bulunuyor.
Gayrimenkul Değerlemede Genel Kriterler
Gayrimenkul değerleme yaparken belirli kriterler, ticari gayrimenkul, konut ve arsa-arazi değerlemesinde ortaktır. Bunlar; tapu durumu, imar durumu, ulaşım alternatifleri, toplu ulaşım, emsal değerler vb..
Gayrimenkul değerlemedeki genel kriterler belirlendikten sonra, kategorik olarak özel kriter devreye girmektedir. Gayrimenkul alanında, Türkiye’de en çok tapu işlemine dönüşen konutlar, barınma ve gelecek yatırımı olarak alınıp satılır; konut değerlemesinde de üstte belirtilen genel kriterle kabul görür.
Ticari gayrimenkuller, gayrimenkul sektöründe daha fazla uzmanlık gerektiren, spresifik bir kategoridir.
Ticari Gayrimenkullerde Değerleme Kriterleri
Ticari gayrimenkul denilince akla ilk olarak bir dükkan-mağaza gelmektedir. Ülkemizin son yıllarında yükselen bir sektör olan gayrimenkul sektöründe konut üretimi kadar ticari gayrimenkul piyasasına da ağırlık verilmiştir.
Çok sayıda bağımsız bölümden oluşan konut projelerinin bir kısmı dükkan-mağaza, bazı kısmı ise ofis olarak planlanarak inşa edilmektedir.
Dükkan ve mağazaların değerlemesinde; genel gayrimenkul değerleme standartları uygulandıktan sonra özel kalemler göz önüne alınır. Dükkanın bulunduğu sokak veya cadde, cadde üzerindeki günlük yaya sürkülasyonu, dükkanda yapılması muhtemel ticari faaliyet alanları ve bunlara oluşacak talepler gibi özel kriterler devreye girer.
Değerlemeye konut bir ofis projesi ünitesi ise, ofis için bölgenin ticari yerleşimi, arz talep dengesi, yakın çevresindeki ofis proje sayısı da değerlemede göz önüne alınır.
Dükkan ve ofis üniteleri değerlemesinin dışında daha önemli bir ticari gayrimenkul sektörü ise fabrika-antrepo gibi büyük ticari yapılardır. Fabrika gibi ticari gayrimenkuller, şehir dışı veya merkez yaşam alanları harici bölgelerde konumlanmaktadır. İstanbul gibi nüfusu hızla artan şehirlerde fabrikalar ile yerleşim alanları iç içe geçtiği örnek bölgeler vardır. Buna çözüm olarak, şehirlerde organize sanayi bölgeleri oluşturulmakta ve fabrika-antrepo gibi tacir gayrimenkullerin bu alanlarda faaliyeti hedeflenmiştir.
Fabrika-antrepo gibi büyük gayrimenkul modellerini değerlerken, fabrikanın sahip olduğu arsanın değeri başlıca değer kalemi olur. Daha sonra; fabrika binası veya binalarının arsa üzerindeki oturumu, kaç farklı ticari faaliyet için uygunluk barındırdığı, farklı sektörlerden kullanıma elverişliliği, avantajlar veya dezavantajları gibi etkenler bu ve benzeri ticari gayrimenkuller için başlıca değerleme kriterlerini oluşturur.