Gaziantep’in Güncel Gayrimenkul Değerleri

Gaziantep değerleme

Türkiye’nin Güneydoğu bölgesindeki sanayi şehri Gaziantep’in Güncel Gayrimenkul Değerleme Bilgilerini Sizler İçin Derledik…
Gaziantep’te 2017 yılında 29.721 konut satışı gerçekleşmiştir.
Bu yılın geçen 7 ayında ise artan bir satış grafiği göze çarpıyor. 2018 yılı ilk 7 ayında 14.112 konut satışı gerçekleşen Gaziantep’te, aylık satış rakamlarına bakıldığında konut satışındaki artış rakamsal olarak görülebiliyor.
GAZİANTEP KONUT SATIŞ İSTATİSTİKLERİ
2 milyona yaklaşan nüfusu ile Anadolu’nun yaşanılan en eski kentlerinden olan Gaziantep’in içleri; Araban, İslâhiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli’dir. Şahinbey ve Şehitkamil Gaziantep ilinin merkez ilçeleridir.

Şahinbey İlçesi Gayrimenkul Değerleme Analizi

Yüzölçümü 960 km² olup, Gaziantep’in güneyinde kalan ilçenin etrafı, Nizip, Oğuzeli ilçesi ile çevrilidir. Özellikle gıda, dokuma, temizlik malzemesi alanlarında çok sayıda küçük atölyeler bulunmaktadır. İlin alışveriş merkezi durumundadır. Gaziantep’in bir mahallesi olan Şahinbey, Gaziantep’in 1987’de Büyükşehir olmasından sonra ilçe konumuna getirilmiştir. Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl’i Merkezinde Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir. Şahinbey ilçesinin 191 adet mahallesi bulunmaktadır.

Gaziantep iki kuzey ve güney akslarında iki merkez ilçeye ayrılmış durumdadır. Şahinbey ilçesi, ilin güneyinde konumlu olan merkez ilçesidir. Bunun yanı sıra ilin tarihi ve merkezi çarşılarını bünyesinde barındırmaktadır.

İlin simgesi durumundaki Gaziantep Kalesi; Gümrük Han, Millet Hanı, Zincirli Bedesten, Tarihi Yeni Han, Tütün Hanı, Kaleoğlu Hanı, Şirehan, Yemiş Han ve Hışva Han gibi tarihi hanlar, Bakırcılar Çarşısı, Kasteller gibi kentin simgesi niteliğindeki eski kent dokusu ve çevresindeki merkez çarşı Şahinbey ilçesi içerisinde yer almaktadır.

İlçesinin bu bölgesi, tarihi dokusu sebebi ile de turistlerin yoğun ilgi gösterdiği oldukça hareketli bir bölgesidir. Bu bölgede yer alan Şirehan ve Hişvahan gibi bazı hanlar otel olarak hizmet vermektedir. Kalenin çevresindeki bu tarihi dokunun hemen karşısında, Hürriyet Caddesi caddesine göre kalenin batısında kalan kesim Bey Mahallesidir ki bu bölgede Eski Ermeni Evleri bulunmaktadır. Bu kesim daha az hareketli olmakla birlikte, kafe gibi kullanımların yer seçmeye başladığı bir bölge olarak dikkat çekicidir.

  • Bölgede esnafla yapılan görüşmelerde, Bakırcılar Çarşısında yer alan yaklaşık 9-10 m²’lik dükkanların 700-800.-/Ay bedelle kiralanabildiği öğrenilmiştir.
  • Bakırcılar çarşısında 9-10 m² dükkânın, 2014 yılında 90.000.-TL. Bedelle el değiştirdiği tespit edilmiştir. Günümüzde bu rakamım 120.000.-TL. Mertebelerinde olabileceği, ancak Türkiye genelindeki durgunluğun Antep ilinde de dikkat çekici olduğu tarafımızla paylaşılmıştır.
  • Tarihi dokunun dışında kalan çarşıda konumuna bağlı olarak m² birim fiyatlarının 9.000-10.000.-TL./m² mertebelerinde olabileceği öğrenilmiştir. Bölgede alım-satımların çoğunlukla bölge esnafı arasında gerçekleştiği öğrenilen bilgiler arasındadır.,
  • Şahinbey İlçesinin ve hatta Gaziantep şehrinin şu an için en hareketli bölgesi Akkent olup, bölgede yapılmakta olan 1800 yataklı bölge hastanesi nedeni ile bölgede fiyatlar son 1-2 yıl içerisinde aşırı yükselmiştir.
  • Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilmiş olan verilere göre, Daha önce 200.000-230.000 TL olan 3+1 tipinde daireler 300-350.000 TL aralığına yükseltilmiştir. Bu yükselişin temelinde bölgede hastanenin yapılması ile oluşan beklentinin yanı sıra, bahçe katlı olarak yapılan dairelerin, bahçe katı hesaba katıldığında yüzölçümünün büyük olması ve bunun bedele yansıtılması etken olmuştur.
  • Bölgedeki yükselişin çok yüksek olduğu, Hastane inşaatının 2019 yılında bitmesi ve beklentilerin sona ermesi ile beraber fiyatların gerçek değerlerine oturacağı öngörülmektedir. Ayrıca ticari hacimlerdeki yükselişin reel olmadığı, bölgenin ticari hacmi düşünüldüğünde istenen bedellerin yüksek olduğu aşikardır. Mevcut durumda bölgede dairelerin m² birim fiyatı 1900-2200 TL/m² (Kat bahçeleri dahil edilerek), ticari hacimlerin ise 4000- 6000TL/m² aralığında satışta olduğu görülmektedir
  • Akkent İbni Sina’da 4+1 büyüklüğünde 150 m² civarında kullanım alanlı olan daireler için 550.-TL. civarında rakamlar talep edildiği, ancak gerçekleşen satışların 350.000 – 360.000.-TL. civarında olabileceği tespit edilmiştir.
  • Özellikle Yeditepe Mahallesinin büyük bir kısmına Suriyelilerin yerleşmiş olduğu edinilen bilgiler arasındadır. Güneykent ise daha öğrenciler tarafından tercih edilmektedir.
  • Şahinbey ilçesinin gelişim bölgesi niteliğini taşıyan şehrin en güneyindeki bu yerleşim alanının, en tercih edilen hareketli bölgesinin Karataş, Mavikent ve Akkent olduğu yapılan görüşmelerden tespit edilmiştir.

Şehitkamil İlçesi Gayrimenkul Değerleme Analizi

Gaziantep şehit kamil ilçesi değerleme raporu

  • İlçe, adını; 21 Ocak 1920’de,  Antep Savunması  sırasında, 14 yaşındayken annesinin yüzündeki peçeyi indirmek isteyen sarhoş Fransız askerlerine karşı çıkan ve bu yüzden süngü darbesi ile öldürülen  Mehmet Kâmil 'den almaktadır. Antep Savunmasının ilk kaybı olarak nitelendirilen Mehmet Kâmil, olaydan sonra Şehit Kâmil ismini almıştır.
  • Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İli Merkezinde Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.
  • Gaziantep İlinin kuzeyinde konumlu olan bu merkez ilçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.
  • 2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831’dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.
  • İlçe Oteller bölgesi, OSB, İbrahimli mahallesi gibi Gaziantep İlinin daha prestijli bölgelerini bünyesinde barındırmaktadır.
  • İlçenin güneyinden, şehrin önemli ulaşım aksı olan İpek Yolu olarak tabir edilen, Sani Konukoğlu Bulvarı geçmektedir. Bulvar üzerinde önemli kullanımlar göze çarpmakta olup, özellikle bulvarın Gazi Mustafa Kemal Bulvarı ile kesişiminde ve yakın çevresinde, Divan Otel, Hilton Double Tree, Holiday Inn, Park Dedeman Gaziantep, NCR İnternatiaonal Hospital, Özel Sani Konukoğlu Hastanesi, Novotel, Dünyagöz, Çetinkaya gibi otel, hastane gibi kullanımlar ve çeşitli plazalar göze çarpmaktadır.
  • İlçenin güneyine doğru merkeze yaklaştıkça, Kaymakamlık, Büyükşehir Belediyesi, İlçe Emniyet Müdürlüğü gibi resmi kurum binaları ve daha çok plaza tipindeki yapılarda ofis kullanımları teşekkül etmiştir.
  • Bölgede yapılan araştırmalarda, oldukça merkezi 100 m² civarındaki ofis kullanımlarının yaklaşık 750-850.- TL./Ay kira bedeli ile kiralanabildiği ve 150.000.-200.000.-TL. aralığında satış görebileceği tespit edilmiştir.
  • İlçenin batısına doğru merkez ve İbrahimli arasındaki bölge, Emek, Değirmiçem, Mücahitler gibi mahallelerin yer aldığı bölgelerdir. Tercih edilen bir konut alanı niteliğinde olup, genel de projesine uygun, 15-20 yıllık, 150 m² civarındaki dairelerin yer aldığı, zemin katları daha çok dükkan ağırlıklı, 7-8-9 katlı müstakil apartmanlar ile teşekkül etmiş bir konut alanı niteliğindedir.
  • Bölgede yapılmış olan araştırmalarda, 140-150 m² büyüklüğündeki dairelerin m² birim fiyatlarının 1800-2000.- TL./m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
  • Fevzi Çakmak Caddesi gibi tercih edilen ticari akslar üzerindeki dükkan kullanımlarında ise m² birim fiyatlarının 5000-6000-7000.-TL./m² civarındaki fiyatlarda olabildiği, konut kullanımının yoğunlaştığı, ticari potansiyelin düştüğü bölgelerdeki dükkan m² birim fiyatlarının ise 2500-3000.-TL./m² mertebelerinde olduğu öğrenilmiştir.
  • İbrahimli bölgesi geniş bir bölge olup, içerisinde Atatürk, Güvenevler, Şehirgösteren, Batıkent ve 15 Temmuz Mahallelerini kapsamaktadır.
  • Bölge genelinde satılık olan gayrimenkullerin bir kısmının 5-10 yıllık meskenler oluşturmaktadır ki, bu meskenlerin satışı genelde bölgenin ekonomik düzeyinin yüksek olması ve genelde sıfır yapıların tercih edilmesi nedeni ile uzun sürmektedir. Bu daireler konumuna göre 2000-2500 TL/m² birim fiyatından satılmaktadır. Birim gözetilmeksizin ise 3+1 daireler 300-360.000 TL, 4+1 daireler ise 400-450.000 TL gibi rakamlar ile satış görmektedir. Bu dairelerde genelde (Abdülkadir Aksu Bulvarı üzerinde) kontur büyüme veya konsol çıkmalarında büyüme mevcuttur.
  • Yeni yapım binalarda ise bölgesel olarak farklılıklar göstermekte olup Şehirgösteren bölgesinde 3500-4000 TL/m² , Güvenevler ve Atatürk gibi eski mahallelerde ise 2800-3500 TL/m² aralığında değişmektedir. 15 Temmuz mahallesinde genelde 2 katlı yapılar mevcut iken tramvay yolu üzerinde 4 katlı yapılar mevcut olup, bu yapılarda 2.800-3000 TL/m² birim fiyatından satılmaktadır.
  • Bölge genelinde son iki yılda yapı birim fiyatları çok fazla değişmemiş olup sadece Şehir gösteren bölgesinde proje bazlı yüksek bedelli daireler üretilmiştir. İbrahimli 2 bölgesi imara açılmış ancak bu bölgede proje bazlı yüksek fiyatlar istenmektedir. Bölgenin yeni imara açılmış olması ve fiyatların henüz oturmamış olması nedeni ile bu bölge ile ilgili sağlıklı değerleme yapılması mümkün gözükmemektedir.
  • İbrahimli bölgesinin kuzeyinde yeni inşa edilmiş, orman manzaralı, Dülük Park Evlerinde 320 m² olarak pazarlanmakta olan ara kat dairenin 1.200.000.-TL. ye işlem gördüğü tespit edilmiştir. Şehir gösteren bölgesinde yer almakta olan proje yeni bir proje olup, tercih edilmektedir. Yeni inşa edilmiş Korupark Güvenevler Sitesinde 250 – 300 m² olarak pazarlanan daireler için 1.200.000-1.300.000.-TL. civarında fiyatlar talep edildiği tespit edilmiştir.
  • Bölgenin en tercih edilen ve ticari potansiyeli de bulunan caddesi Dizburg Caddesidir.
  • Bölgenin en kuzeyinde, inşa edilmiş olan İconova Gaziantep Sitesi henüz tamamlanmamış olup, 2 el satışlar başlamamıştır. Hemen karşısında yer alan Primemall AVM Şahinbey İlçesi sınırları içerisinde yer almaktadır.
  • İbrahimli bölge olarak tercih edilen ve gelişme potansiyeli olan bir bölgedir.
  • Organize sanayi bölgesi ilçenin en kuzeyinde yer almaktadır.
  • Organize Sanayi Bölge Müdürlüğünde yapılan görüşmede, 1. Organize de 134, 2. Organize de 277, 3. Organize de 260, 4. Organizede 130 ve 5. Organizede 160 adet firmanın faaliyette olduğu bilgisi alınmıştır. Alınmış olan bilgiye göre 2014 yılında bölgedeki tahsisler, altyapısı tamamlanmış arsalar için 48 $/m² üzerinden gerçekleştirilmiştir. 4. Organize bölgesinde büyük kullanım alanlı 25.000 m² civarındaki araziler desteklenmiş olup, 5. Organze de ise daha küçük araziler tahsis edilmiştir. Ancak yapılan görüşmelerde, büyük arazilerin yatırımcılar tarafından daha çok tercih edildiği şeklindedir.
  • Bölgede yapılan araştırmalara göre elde edilen bilgiler aşağıdaki gibidir:
    • Organize sanayi bölgesinde genel olarak dolar üzerinden arsa tahsisleri yapılmış olup, bu nedenle mevcut fabrika satışları ise dolar kuru üzerinden satışa çıkartılmıştır. Dolar kurunda son bir yılda olan dalgalanma nedeni ile fiyatlar istikrarsız bir hale gelmiştir. Bölge genelinde çok fazla fabrika satışı gerçekleşmemiş ise de dolar bazında satışı gerçeklemiş fabrikaların değerlerinin düştüğü görülmektedir.
    • Ayrıca bölge ülkelerine ihracat yapan Gaziantep sanayinin komşu ülkelerde ve Arap ülkelerinde yaşanan sıkıntılar nedeni ile zor günler geçirdiği çok sayıda fabrikanın işleyemez hale geldiği bilinmektedir.
    • Bu nedenle fiyatlarda yine dolar bazında düşüşler görülmekte istenen bedeller ile gerçek satış bedelleri arasında ki farkın büyük olduğu bilinmektedir. Organize sanayi bölgesinde 1.2. 3. bölgede fiyatlar 260-300 TL/m², 4. bölgede 300-350 TL/m² , 5. bölgede ise 200-250 TL/m² aralığında değişmektedir. 5. bölge en yeni bölge olup buranın eğimli olması nedeni ile hafriyat durumu fiyatı etkilemektedir.
    • Gökçem Emlak ile yapılan görüşmelerde fiyatların 1, 2 ve 3. Bölgede 100-130 $, 4. Bölgede 130- 200 $ ve 5. Bölgede 60-100$ aralığında olabileceği belirtilmiştir. Dolar kurundaki afaki değişikliğin ve ülke konjonktüründen bahsedildiğinde istenilen fiyatlarda bir değişiklik olmadığı tarafımıza belirtilmiştir. Ancak bu görüşlerin piyasa gerçekleri ile %100 uyuştuğunu tarafımızca söylemek mümkün değildir.