Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul, taşınması ve nakli mümkün olmayan tüm varlıklardır. Arapça kökenli olan gayrimenkul kelime anlamı taşınmaz olarak ifade edilmektedir. Arazi, arsa ve üzerinde inşa edilmiş olan ofis, konut, villa, fabrika ve benzeri gibi yapılar gayrimenkule örnek olarak gösterilebilir.
Gayrimenkul Çeşitleri Nelerdir?
Farklı kriterler dikkate alınarak; gayrimenkul pek çok şekilde sınıflandırılabilir. Ancak piyasada en çok alım satıma konu olan mülkleri dikkate aldığımızda gayrimenkulleri aşağıdaki gibi sıralamamız mümkündür:
- Ticari Gayrimenkul
- Endüstriyel Gayrimenkul
- Tarımsal Gayrimenkul
- Özel Amaçlı Gayrimenkul
Gayrimenkul Satışı Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul satışı, halen Tapu Müdürlükleri’nde yapılmaktadır. Ancak 23.06.2022 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanmış olan Hâkimler Ve Savcılar Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da yapılmış olan değişiklerle, 01.01.2023 tarihinden itibaren, taşınmazın devrine dayanak teşkil edecek resmi sözleşme Noterler tarafından da yapılabilecektir.
Satış işlemi Tapu Müdürlüğü’nde yapılacak ise, gayrimenkul satışı için öncelikle tapu müdürlüğünden, randevu almak gereklidir. Randevu tapu müdürlüğüne bizzat gidip müracaat edilerek alınabildiği gibi aşağıdaki adımlardan birini tercih ederek de alınabilir:
- Telefon ile Alo-181 Çağrı Merkezini arayarak işlem randevusu alabilir,
- E-randevu internet sitesi üzerinden işlem randevusu alabilir,
- Web-Tapu internet adresimiz üzerinden doğrudan başvuru oluşturabilirsiniz.
Randevu günü ve saatinde hem alıcı hem de satıcı Tapu Müdürlüğü’nde bulunmak zorundadır. Satış işlemi için gereken evraklar aşağıdaki gibidir:
Devir İşlemi İçin Gerekli Olan Belgeler
- Nüfus cüzdanı ve temsil belgesi
- Bina vasıflı taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası
- İlgili belediyeden alınmış Emlak Vergisi değerini belirtir belge
- 1 adet vesikalık fotoğraf (Alıcı tapu senedinde fotoğrafının olmasını istiyorsa)
- Tapunun aslı ya da fotokopisi
İbraz Edilecek Olan belgelerin özellikleri aşağıdaki gibidir:
Kimlik belgesi: Tapu Sicili Tüzüğüne göre tapu müdürlüklerinde kimlik belgesi olarak kullanılabilecek olan belgeler;
- Fotoğraflı TC Kimlik numaralı nüfus cüzdanı/kimlik kartı Avukat kimliği Milletvekili kimliği
- 4203/5211 Sayılı Yasalara tabii gerçek kişiler için Türk Vatandaşlığından Çıkma Belgesi (pembe kart/mavi kart) ile birlikte uyruğuna geçtiği ülke makamlarınca verilmiş kimlik belgesi
- Bu belgeler dışında başka bir belgenin (pasaport, sürücü belgesi, memur kimlik kartı… vb.) kimlik belgesi olarak kullanılması söz konusu değildir
- Ayrıca belgesinde bulunmasa dahi tüm tapu işlemlerinde gerçek kişilerin TC Kimlik numaralarının, Tüzel kişilerde Vergi Kimlik Numarasının/MERSİS Numarasının ibrazı zorunludur.
Yetki Belgesi: Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi şirketler için;
- Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenmiş,
- 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 2. maddesi kapsamında verilen ve yetkililerin kimlik bilgilerinin açıkça yer aldığı,
- İşlemin yapıldığı yıla ait olan, yetki belgesi olmalıdır.
- Ticaret şirketleri için ticaret sicil müdürlükleri tarafından üretilen ve tapu işlemlerinde kullanılan yetki belgelerine merkezi kayıt sisteminden (MERSİS) elektronik ortamda alınır.
Vekaletname: Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinde yapılacak herhangi bir işlem için hak sahibi tarafından verilen vekâletnamenin şekli ve içeriğinde aşağıdaki hususların bulunması gerekmektedir.
- Noterlikçe veya Konsolosluklarca “Düzenleme” şeklinde yapılmalıdır.
- Vekâletname, nüfus cüzdanı veya tapu işlemlerinde geçerli kimlik belgelerine göre düzenlenmiş olmalıdır.
- Vekâletname üzerinde vekalet verenin yakın tarihte çekilmiş vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış olmalıdır. Vekâletnamede, yapılacak işleme vekalet verenin verdiği yetki, duraksamaya yol açmayacak şekilde açıkça belirtilmelidir (Örneğin; satış, bağışlama, trampa, taksim, ifraz, intikal gibi işlemlerde mutlaka vekilin açıkça yetkili olduğu vekaletname metninde belirtilmelidir)
- Vekâletname tevkilen (Birinci vekil yetkisini başkasına devretmişse) düzenlenmiş ise, ilk vekâletnamede vekilin bu devir yetkisine sahip olduğu açıkça belirtilmiş olmalı ve bu yetki ikinci vekâletnamede açıkça belirtilmelidir. İşlem sırasında her iki vekâletname de ibraz edilmelidir.
- Vekâletnamelerde düzeltmeler varsa, bu konudaki çıkıntılar ve düzeltmeler vekâletnameyi düzenleyen merci tarafından imza ve mühür ile onaylanmış olmalıdır.
- Yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnamelerde ayrıca aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulmalıdır.
- 1. Yabancı ülkelerdeki Türk Elçilik ve Konsolosluklarınca düzenlenen vekaletnameler Türkiye’de vekaletnameye ilişkin hükümlere tabidir.
- 2. Yabancı devletlerin yetkili makamlarınca kendi kanunlarına göre düzenlenen vekaletnameler ise düzenlendiği ülkenin yetkili makamlarınca 5 Ekim 1961 tarihli La Haye sözleşmesine göre tasdik edilip, “Apostille” (Convention de La Haye du Octobre 1961) ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmadan işlem yapılacaktır.
- 3. “Apostille” tasdiki bulunmayan vekâletnamelerde ise, ilgili noter imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu merciinin imza ve mührünün de o yerdeki Türk Konsolosluğunca tasdik edilmiş olması aranılacaktır.
Ancak, muhtemel sahteciliklerin ve dolayısıyla Hazine sorumluluğunun ve zararının önlenmesi bakımından, yurt dışındaki elçilik veya konsolosluklarımız veya yabancı ülkelerin yetkili makamlarınca ve yurt içindeki noterliklerce düzenlenen vekâletnamelerin tanzim şekli ve içeriği ile yetkilinin imzası ve mührün doğruluğu yönünden tereddüt edilerek kanaata varılamaması durumunda, tereddüt edilen hususlar da açıklanmak suretiyle konu, bölge müdürlükleri yoluyla Merkez’e intikal ettirilecektir.
Zorunlu Deprem Sigortası:
- Tapu Müdürlüğünde işleme konu taşınmazın ev, bina, mesken, konut…vb niteliğinde olması,
- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mesken, konut… vb. ile ticarethane, büro, iş yeri, dükkan vasıflı bağımsız bölümlerin aynı ana gayrimenkulde bir arada olması durumunda,
- İşleme konu taşınmazın cinsinin arazi veya arsa olmasıyla birlikte beyanlar hanesinde bina ve evin muhdesat olarak belirtilmesi halinde,
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile Zorunlu Deprem Sigortası yapma ve yaptırma yükümlülüğü taşınmaz mal maliki ile intifa hakkı sahiplerine getirildiğinden, tapu kütüğü üzerinde tescili veya terkini gerektiren malikin veya intifa hakkı sahibinin talebiyle yapılan tüm tapu işlemlerinde yetkili sigorta şirketleri ve acenteler tarafından yapılmış bulunan Zorunlu Deprem Sigortası poliçelerinin ibraz edilmesi zorunludur.
Tapu Devri Nedir?
Tapu devri, aşınmazların mülkiyetinin (taşınmazın yararlanma, kullanma ve tasarruf haklarının) el değiştirmesidir.
Tapu devir yani satış işlemi gerçekleştirilirken, tapu harcı ödenmesi gerekmektedir. 492 Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarifenin 20-a bendine göre, ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilir. Ayrıca yine işlem sırasında 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’ne ekli tarifeye göre Döner Sermaye ücreti alınır. Var olması halinde taşınmaz malın veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
Tapu Devir İşlemi Gerçekleştirdikten Sonra Satıcının Unutmaması Gerekenler
- Faturalar Taşınmalı: Hem alıcı hem de satıcı elektrik, su, doğalgaz gibi faturalarını yeni adreslerine taşımalıdır.
- İkametgah Değişimi: Aynı ilçe sınırlarında dahi kalınsa, adres değişimi olduğu için, Nüfus Müdürlüğüne gidilerek ikametgâh taşıma ya da değişiklik işlemleri yapılmalıdır.
- Emlak Vergisi Bildirimi: Alıcı ilgili belediyeye giderek aynı takvim yılı içerisinde emlak vergisi bildiriminde bulunulmalıdır. Alıcı bildirimde bulunmaması durumunda emlak vergisi satıcıya yazılabilir, bu durumda satıcı için evrak işleri doğabilmektedir.
- Değer Artış Kazancı Vergisi Ödenmeli: Satıcı, evi son 5 yıl içerisinde almış ise alım ve satım rakamları arasındaki fark neticesinde elde edilen gelirin istisna tutarı aşıp aşmadığı kontrol edilmelidir. Devlet tarafından belirlenen istisna tutar aşılmış ise, satıcı gelir vergisi ödemelidir.