Son zamanlarda sosyal medya aramalarında, en çok yapılan aramaların “Evimin değeri”, “Evimin Gerçek Değeri Nedir?” “Taşınmazımın Değeri Nedir?” şeklinde olduğunu görmekteyiz. Bu sebeple, bu yazımızda yapılan bu aramalar karşısında arayanların ne bulduklarının ve değer kavramının üzerinde durmak istedik.
Değer kavramı, iktisadi, bilimsel, politik, dini, ahlaki, sosyolojik, psikolojik, felsefi pek çok alanda ve farklı şekillerde karşımıza çıkmaktadır. Mesela iktisadi açıdan değer, fayda ve karlılık kavramları ile açıklanabilirken, dini, ahlaki açıdan değer inanç ve dini etik kurallar çerçevesinden irdelenmektedir. Sosyolojik açından değer, toplum ve kültürün etik kuralları çerçevesinde değerlendirilirken, psikolojik açıdan tamamen bireyin hayat algısı içerisindeki yeri söz konusudur.
Gayrimenkulde Değer Nedir?
Gayrimenkulde değer kavramını ele aldığımızda; taşınmaz malların ekonomiden etkilenen ve ekonomiye etkisi olan bir varlıklar olarak düşündüğümüzde, konunun daha çok ekonomik bakış açılarından beslendiğini ifade edebiliriz. Burada fark edilmesi gereken en önemli kavramlardan biri fiyat ve değer kavramlarının birbirinden bambaşka kavramlar olduğunu anlamaktır.
Fiyat, bir malın piyasada el değiştirdiği para karşılığını ifade etmektedir. Bu sebeple fiyat oluşmuş bir olay ve gerçektir. Çünkü tektir ve oluşmuş bir olayı ifade etmektedir. Değer ise; bir mala pek çok bakış açısı ve yöntemler kullanılarak biçilen değerdir. Bu sebeple, değer tek olmayabilir, seçilen yöntemlere göre farklılıklar gösterebilir.
Gayrimenkulde Değer Belirleme
Örneğin; bir gayrimenkul değerini belirleme işlemini, serbest ve açık bir pazarda, yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirleme çabası olarak açıklayabiliriz. Bir gayrimenkulün değerini belirlerken adil değerden bahsedebiliriz. Adil değer bir varlık veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devri için, tarafların her birinin kendi çıkarlarını yansıtan tahmini tutar olarak tanımlayabiliriz.
Dolayısıyla aslında pek çok değer tanımından bahsedilebilir:
- Sinerjik Değer; iki veya daha fazla varlığın veya hakkın birleşimi ile yaratılan ve birleşmiş değerin bağımsız değerlerin toplamından yüksek olduğu değer unsurudur.
- Zorunlu Satış Değeri; Satıcının satmak için baskı altında olduğu ve bunun sonucu olarak, uygun bir pazarlama süresinin mümkün olmadığı koşullarda ortaya çıkan değerdir.
- Özel değer; bir varlığın yalnızca bir özel alıcı için değer taşıyan belli özelliklerini yansıtan tutardır.
- Makul değer; bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların ger birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
- Yasal Durum Değeri; taşınmazın ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli izin, belge ve yerine getirilmesi zorunlu yasal gerekleri, imar mevzuatına (ruhsat ve ekleri, proje vb.) uygun olarak inşa edilmiş kısımları, kazanılmış hakları, üzerinde yapı olan taşınmazlarda inşaat seviyesi, ruhsat ve eklerinden temin edilen brüt kullanım alanı ve niteliği esas alınarak belirlenen, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, zorlama olmadan basiretli ve konu hakkında yeteli bilgi sahibi kişiler tarafından, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirebileceği tahmin edilen değerdir.
- Mevcut durum değeri; taşınmazın mevzuat uyarında alınması gerekli izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olmadığı, yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği dikkate alınmaksızın, mahallindeki kullanımı, fiziksel özellikleri ve inşaat seviyesi esas alınarak belirlenen, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında zorlama olmadan basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirebileceği tahmini değerdir.
Gayrimenkul Değer Belirleme Yöntemleri
Görüldüğü gibi pek çok bakış açısına göre belirlenebilecek değer kavramı ve tanımları olduğu gibi, herhangi bir taşınmaz için değer belirlenirken kullanılan pek çok farklı yöntemler de bulunmaktadır.
Karşılaştırmalı emsal analizi, gelir yöntemi, maliyet yöntemi, en etkin ve verimli kullanım analizi, fizibilite raporları vb. gibi pek çok bilimsel bakış açısı ile değer belirlenmektedir.
Evin Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir?
Tüm bu açıklamalardan da anlaşılabileceği gibi, taşınmazınızın değerinin ne olabileceği, sizin ne yapmak istediğiniz ve taşınmazınızın niteliği ve piyasa koşulları ile birebir alakalıdır.
Bu tür sosyal medya aramalarında karşımıza çıkan sonuçlar çoğunlukla, konum ve bilgileri bilinen emsal taşınmazlara göre belirli algoritmalar kullanılarak değer ataması yapılmasıdır ki, bu da toplu değerleme çalışmaları dahilinde kullanılan bir yöntem olsa da ülkemizin homojen olmayan yapı teşekkülü dikkate alındığında yanıltıcı sonuçlar verebilmektedir.
Bunun en güzel örneğini, 2019 yılında yürürlüğe giren değerli konut vergisi için kişilere yapılan tebligatlar sonrasındaki itirazlar ile yürütmenin geri çekilmesi ve yeniden düzenlenmesi döneminde yaşamıştık.
Sonuç olarak; bu tür algoritmalar elbette ki kişilere bir fikir vermektedirler ancak, taşınmazınızın değerini, sizin bakış açınızı ve ne yapmak istediğinizi anlayabilecek, konusunda deneyimli, ekonomiyi takip eden uzman kişilerden alabileceğiniz görüşler belirleyebilecektir.
Kaynak: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, Gayrimenkul ve Varlık Değerleme İlkeleri ve Uygulamaları 1, Cilt 1