Tekirdağ İli Değerleme Analiz Raporu

tekirdağ değerleme raporu

Bilge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Trakya bölgesi değerleme uzmanı ve danışmanı Salih Gökhan Garip, Türkiye’nin Trakya bölgesindeki büyük şehri Tekirdağ ilinin Güncel Gayrimenkul Değerleme Bilgilerini derledi.

Tekirdağ’da 2018 yılında TKGM verilerine göre 30.886 satış gerçekleşmiştir. 2017 yılında bu rakamın 33.144 olduğu TKGM verilerine göre bir önceki yıla göre yaklaşık % 7 taşınmaz satışlarının gerilediği görülmektedir.


Tekirdağ ili coğrafi konumu dolayısıyla stratejik önem taşıyan, Anadolu ile Balkanlar arasında geçit bölgesi, İstanbul’a yakınlığı sebebiyle Boğazlar üzerinden geçen Asya ve Avrupa kavimlerinin ilişkileri Tekirdağ’ı İstanbul tarihine sıkı sıkıya bağlamıştır.

Tekirdağ Coğrafi Özellikler

Tekirdağ Türkiye’nin Kuzeybatısında, Marmara Denizinin kuzeyinde tamamı Trakya topraklarında yer alan üç ilden biri, ayrıca Türkiye’de iki denize kıyısı olan altı ilden biridir. 6.313 km² yüzölçümüne sahip ilin denizden yüksekliği 0–200 m arasındadır. İI doğudan İstanbul’un Silivri ve Çatalca, kuzeyden Kırklareli’nin Vize, Lüleburgaz, Babaeski ve Pehlivanköy, güneyden Marmara Denizi ve Çanakkale’nin Gelibolu ilçesiyle ile çevrilidir. Kuzeydoğudan Karadeniz’e yaklaşık 1,5 km ve güneyden Marmara Denizi’ne yaklaşık 100 km kıyısı vardır.

İstanbul’dan Tekirdağ’a doğru giderken, yolun iki tarafında Tekirdağ’ın kimliğine dair ipuçlarını görmek mümkündür. Yolun sol tarafı irili ufaklı tatil siteleri ile doluyken, sağ tarafında dönemine göre tarlalarda yoğun koyu sarı (kanola), yeşil (buğday) ve açık sarı (ayçiçek) hakim renk olarak görülmektedir. Biraz daha yukarı çıkıldığında Çorlu ve Çerkezköy ilçelerinin ise yoğun bir sanayi bölgesi oluşturduğu gözden kaçmamaktadır. Tekirdağ’ın tarım ve sanayi arasında kalmış bir il olduğu bu manzaradan hemen okunabilir.

Tekirdağ yüz ölçümüne göre ekili-dikili alanları en çok illerden biridir. Tarıma elverişli alanların oranı yüzde 80’dir. Tekirdağ ilinden çok çeşitli ve bol ürünler alınmakla beraber ‘buğday, ayçiçeği, soğan, karpuz, kiraz ve üzüm’ önceliklidir.

Marmara denizine 100 km den fazla kıyısı olan ve bundan dolayı haklı olarak ”Marmara’nın İncisi” unvanıyla anılan Tekirdağ, sahip olduğu doğal güzellikleri ve barındırdığı kültürel varlıklarıyla turizm açısından göz ardı edilemeyecek avantajlara sahiptir.

Tekirdağ’da sanayi

Tekirdağ iklimi, bulunduğu coğrafyası, İstanbul’a yakın konumda olması sanayi tipi gayrimenkuller için avantaj teşkil etmektedir. İstanbul’un sanayi imalatını şehir dışına taşıma ve finans merkezi olma yolunda ilerlemesi İstanbul’a yakınlığı ve liman kenti, raylı taşıma/karayolu taşıma imkanı ve Türkiye’nin Avrupa’ya açılan kapısı olması nedeniyle sanayi tipi gayrimenkullerin değerlerine ve taleplerine olumlu yansımaktadır. Sanayi yapılaşmaları organize sanayi bölgeleri için ayrılmış alanlar içerisinde yoğunluk kazanmakta olup Tekirdağ içerisinde toplam 13 adet Organize Sanayi Bölgesi ve 1 adet Avrupa Serbest Bölgesi yer almaktadır.

1 milyona geçen nüfusu ile Trakya’nın en büyük ili konumundaki Tekirdağ’ı n ilçeleri; Çerkezköy, Çorlu, Ergene, Hayrabolu, Kapaklı, Malkara, Marmaraereğlisi, Muratlı, Süleymanpaşa, Saray, Şarköy’dür. Süleymanpaşa Tekirdağ ilinin merkez ilçesidir.

Tekirdağ’da konut satışları

Tekirdağ iklimi, bulunduğu coğrafyası, İstanbul’a yakın konumda olması gayrimenkul değerleri  ve taleplerine olumlu yansımaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan veriler doğrultusunda yapılan analizlerde genel olarak son üç yıllık satış verisi, ülkenin konjonktürel  durumundan fazla etkilenmemiş gibi gözükse de özellikle son 6 aylık dönemde ipotekli satışların toplam satış içerisindeki payının hızla düştüğü görülmektedir. 2016,2017,2018 yılları verilerinde son 6 ay dikkate alınmadığında ipotekli satışların toplam satışlar içerisinde yaklaşık  % 35 civarında payı bulunmakta iken son 6 aylık dönemde bu oranın % 7’ ler seviyesine indiği görülmektedir. İpotekli satışların aşağı doğru ivmesinin 2019 yılı içerisinde Konut Kredisi Faiz Oranlarının düşmesiyle 2019 yılının ikinci yarısı ve devamında daha önceki konut piyasasındaki genel kabul görmüş oranlara inmesi ile tekrar eski seviyelerine yükseleceği beklenmektedir.

Çerkezköy İlçesi Gayrimenkul Değerleme Analizi

Sanayi şehri Çerkezköy’ün yüzölçümü 326 km² olup, Tekirdağ’ın kuzeyinde kalan ilçenin etrafı, doğu ve güneyde İstanbul ilinin Çatalca ve Silivri ilçeleri ile güneybatıda Ergene ilçesi, batıda Kapaklı ve kuzeyde Saray ilçeleri ile çevrilidir. Sınırları dahilinde Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi, Veliköy Organize Sanayi Bölgesi ve Yalıboyu Organize Sanayi Bölgesi yer almaktadır. Çerkezköy Tekirdağ ilin en önemli sanayi bölgelerinden biridir. Tekirdağ’ın Büyükşehir olmasından sonra bünyesinden Kapaklı İlçesi ayrılmıştır.  Çerkezköy ilçesinin nüfusu 2018 yılı itibariyle 166.789 dur. Çerkezköy ilçesinin Bağlık, Cumhuriyet, Fevzipaşa, Fatih, Gazi Mustafa Kemal Paşa, Gazi Osman Paşa, İstasyon, Kızılpınar, Veliköy, Yıldırım Beyazıt Mahalleleri bulunmaktadır.

Çerkezköy Ulaşım

Çerkezköy’e ulaşım, karayolu ve demiryolu ile yapılmaktadır. Çerkezköy ilçesi, Kınalı Ayrımı – Çerkezköy – Çorlu yolu ile Çerkezköy – Saray – Vize – Kırklareli yollarının kavşak noktasında bulunmaktadır. Ayrıca Beyciler-Çerkezköy bağlantı yolu ile TEM’e bağlanmaktadır. Çerkezköy için önem taşıyan TEM bağlantı yolu, ilçenin İstanbul ile ilişkisini kuvvetlendirmektedir. Çerkezköy ilçesinin, Tekirdağ il merkezi ile bağlantısı Çerkezköy – Çorlu – Tekirdağ karayolu ile sağlanmaktadır.

Çerkezköy ilçesinde demiryolu bağlantısı İstanbul – Edirne – Avrupa demiryolu ile sağlanmaktadır. Çerkezköy istasyonu önemli ihracat istasyonlarından biridir. Ayrıca İstanbul – Çerkezköy elektrikli banliyö hattında 1996’dan beri yolcu taşınmaktadır. İlçedeki deniz yolu bağlantısı, Tekirdağ limanı ile ilişkilidir.

Çerkezköy Sanayi

Çerkezköy ilçesi, Çorlu ve Ergene ilçeleri ile birlikte Tekirdağ’ın sanayi merkezleri arasında yer almaktadır. İlçe bünyesinde yer alan Çerkezköy OSB kapladığı alan bakımından Türkiye’nin en büyük ikinci organize sanayi bölgesidir.  Çerkezköy OSB, Çerkezköy ve Kapaklı ilçeleri olmak üzere iki belediye sınırı içerisinde kalan yaklaşık 1234 ha alanı ile Türkiye’nin en büyük ve en köklü sanayi bölgelerinden biridir. İlçenin gelişimi de bölgenin sanayi yapılaşmasının artması ile paralellik göstermektedir. Bölgedeki sanayi kuruluşlarında bulunan sanayi tesislerinin genel karakteristiği tekstil ağırlıklı olup, kauçuk-plastik, madeni eşya, metal boya, ilaç ve oto sanayi diğer belirgin alanlardır.

Bölgenin en büyük özel hastanesi olan İrmet Hospital ile Optimed Hastanesi ilçenin Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesine bakan kısmında yer almaktadır. Ayrıca ilçe merkezinde Hotel Golden Palas, Hotel Çerkezköy Business, Hotel City Çerkezköy belli başlı konaklama noktalarıdır.

  • Çerkezköy ilçe merkezinin en hareketli noktası Atatürk Caddesidir. Atatürk Caddesi boyunca en hareketli bölge banka şubeleri arasında kalan kısım olup banka şubeleri sonrasında ticari hareketlilikte azalmaktadır. İlçenin simgesi durumundaki Osmanlı Camii ve Çerkezköy Belediyesi’de bu hat üzerinde yer almaktadır. Atatürk Caddesi üzerinde yer alan ticaretin yoğun hissedildiği bölgede işyerlerinin 10.000–15.000,-TL/m² arasında işlem gördüğü kira bedellerinin ise 50-60,-TL/m² aralığında olduğu görülmektedir.
  • Bölgede yer alan ticari yoğunluğu Atatürk Caddesine göre nispeten az olan Öztrak Caddesi, Güveniş Caddesi ile Devlet Hastanesi ve Çerkezköy Adliyesi’nden dolayı Malkoçoğlu Caddesinin söz konusu kurumlara yakın kısımlarında ticari hareketliliğin etkin olduğu görülmektedir. Bu bölgelerde işyerlerinin 5.000 – 10.000,-TL/m² arasında işlem gördüğü kira bedellerinin ise 25-35,-TL/m² aralığında olduğu görülmektedir.
  • Çerkezköy İlçesi konut piyasasının en hareketli bölgeleri orta ve alt gelir düzeyine sahip ailelerce tercih edilen Bağlık Mahallesi, Fatih Mahallesi, Gazi Osman Paşa Mahallesi, Yıldırım Beyazıt Mahallesi ile Kızılpınar Mahallesi, orta ve üst gelir düzeyine sahip ailelerce tercih edilen genellikle sosyal donatılı site tarzı yapılanmaların bulunduğu Gazi Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Cumhuriyet Mahallesi ve İstasyon Mahallesidir.
  • Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilmiş olan verilere göre, Bağlık, Fatih, GOP, Yıldırım Beyazıt Mahallelerinde yeni inşa edilmiş 2+1 daire tipleri 150.000 – 180.000,-TL civarında 3+1 daire tipleri 200.000-230.000 TL aralığına bulunmaktadır. Kızılpınar ve Veliköy Mahallelerinde yeni inşa edilmiş 2+1 daire tipleri 110.000-130.000,-TL civarında 3+1 daire tipleri 150.000-180.000,-TL aralığında bulunmaktadır. Çerkezköy ilçe merkezinin nispeten dışında konumlu site yapılanmalarının bulunduğu Kapaklı istikametindeki GMKP ve İstanbul istikametindeki Cumhuriyet Mahallerinde 2+1 daire tipleri 250.000-300.000,-TL civarında 3+1 daire tipleri 350.000-400.000,-TL aralığında bulunmaktadır. Site yapılanmalarında sosyal donatı, güvenlik, yüzme havuzlarının bulunması taşınmaz değerlerinin yüksek seyretmesine ana etken olduğu gözlemlenmiştir.
  • Çerkezköy ilçe merkezinin dışında yer alan Kızılpınar ve Veliköy Mahallelerinde sanayi bölgelerinde çalışan işçilerin ikamet ettiği özellikle Kızılpınar Mahallesinde 6-7 kat yapılaşmaya müsaade edilerek orta gelir düzeyine sahip ailelerin konut alımı gerçekleştiği görülmektedir. Ayrıca ekonomideki gelişmeler doğrultusunda bu bölgelerde konut fiyatlarının son 6 aylık dönemde yaklaşık % 10 seviyelerinde gerilediği ancak fiyatlardaki azalmanın satışlara yansımadığı tespit edilmiştir.
  • Aşağıdaki tabloda TUİK verileri doğrultusunda Çerkezköy’ün son 3 yıl konut satışı bilgileri yer almakta olup 2016, 2017 ve 2018 yılı ilk 6 aylık satış rakamlarında kayda değer bir değişiklik olmadığı görülmektedir. Ancak 2018 yılı son aylık satış rakamlarında aşağı doğru bir ivme olduğu bölgede faaliyette olan emlak firmaları ve TKGM Çerkezköy Tapu Müdürlüğü ile yapılan görüşmelerden anlaşılmaktadır.
  • Bölgede yer alan sanayi alanlarında doluluk oranının beklentinin altında olması ve son zamanlarda yeni inşai faaliyetlerin düşük seviyede kalmasına rağmen yeni yatırım beklentilerin devam etmesi nedeniyle satışta olan taşınmazların güncel değerlerinde bir azalmanın olmamasına neden olmaktadır.

Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi;

Çerkezköy ve Kapaklı ilçeleri olmak üzere iki belediye sınırı içerisinde kalan yaklaşık 1234 ha alanı ile Türkiye’nin en büyük ve en köklü sanayi bölgelerinden biridir. İstanbul’a yakınlığı ve geniş ulaşım olanakları nedeniyle Bölgemiz, İstanbul sanayisinin gelişme alanı olma özelliği taşımaktadır. Bölge dahilinde toplam 321 büyük sanayi parseli bulunmakta olup, bu parsellerden 291’i üretim, inşaat ve proje aşamasındadır. Bu tesislerden 37’si yabancı yatırımcılara aittir. Bunun dışında küçük sanayi sitesinde 38 adet küçük (3.000 m2 altında) parsel bulunmakta olup, bu parsellerden 33’ü üretim, inşaat ve proje aşamasındadır. Çeşitli ölçeklerdeki bu firmalarımızda yaklaşık 77.000 kişi istihdam edilmektedir.  Bölgede yer alan sanayi imarlı arsaların birim fiyatlarının 500 -700,-TL/m² civarında olduğu görülmektedir.

Veliköy Organize Sanayi Bölgesi;

Çerkezköy ilçesi sınırları dahilinde yer alan ıslah sürecini tamamlayıp osb olmuş bir organize sanayi bölgesidir.  Bölgemiz, İstanbul sanayisinin gelişme alanı olma özelliği taşımaktadır. Bölge dahilinde toplam 206 sanayi parseli bulunmakta olup, bu parsellerden 134’ü üretim, inşaat ve proje aşamasındadır. Veliköy OSB dağınık bir görüntüye sahip olup bu alanda Çerkezköy OSB nin çok gerisindedir. Veliköy OSB 2012 yılında kurulmuş nedeniyle gelişimi devam etmektedir.  Bölgede yer alan sanayi imarlı arsaların birim fiyatlarının 500-700,-TL/m² civarında olduğu görülmektedir.

Yalıboyu Islah Organize Sanayi Bölgesi;

Çerkezköy ilçesi sınırları dahilinde yer alan ıslah organize sanayi bölgesidir.  Bölge dahilinde toplam 46 sanayi parseli bulunmakta olup, bu parsellerden 30’u üretim, inşaat ve proje aşamasındadır. Yalıboyu OSB Çerkezköy Çorlu Yolu üzerinde dağınık durumda yer alan sanayi yapılarını ıslah etmek amaçlı kurulmuş ıslah organize sanayi bölgesidir. Yalıboyu Islah OSB 2013 yılında kurulmuş nedeniyle gelişimi devam etmektedir.  Bölgede yer alan sanayi imarlı arsaların birim fiyatlarının 350-500,-TL/m² civarında olduğu görülmektedir.