Gayrimenkuller ile ilgili her türlü kayıt, tescil işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılmaktadır. Taşınmazlar ile ilgili olarak kat irtifakı – kat mülkiyetinin kurulması, ipotek, tedbir, irtifak hakkı, haciz ve benzeri tüm beyan, rehin, şerh ve irtifak hakkı kayıtları kütük ve elektronik ortamda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tutulmaktadır. Bu işlemler ile birlikte Tapularda en çok yapılan işlem satış/devir işlemidir. Tapu ve kadastro işlemleri 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifede her alanlar harca tabidir. Devlet alacaklarının tahsilatını sağlamak ve gerekli tedbirleri almak ise Gelir İdaresi Başkanlığı’nın görevidir.
Tapu Müdürlükleri diğer tapu işlemlerinde de olduğu gibi satış işleminde de alıcı ve satıcının adı, adresi ve taşınmazın bilgileri ile harca esas tutan değeri ile harç tutarını Gelir İdaresi Başkanlığına düzenli olarak bildirmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı gayrimenkuller ile ilgili olarak Tapu Müdürlüklerinden gelen bilgiler ile birlikte çeşitli kamu ve özel kurumdan bilgi temin etmektedir. Farklı yönlerden gelen veriler kontrol ve analiz edilerek gayrimenkule ilişkin ödenmesi gereken harç miktarlarının doğruluğu kontrol edilerek eksik ödenen miktar tespit edildiğinde vergi daireleri aracılığı ile eksik ödeme yapan alıcı-satıcıdan cezalı olarak tahsil edilmektedir. Eksik ödenen miktar tespitinin yapılması durumunda geçmişe yönelik harç cezası rücu edilebilmektedir. Bu durumun ortaya çıkmaması adına taşınmazın alıcısının satıcıya ödediği “Gerçek Değerin” beyan edilmesi zaruridir.
Tapu Harcı Bedeli
Tapu harcı konut ve işyerlerinde %4 olarak belirlenmiş olup bunun %2’si alıcı, %2’si satıcıya aittir. Ancak gayrimenkul satışlarını ve inşaat sektörünü desteklemek adına 31.03.2019 tarihine kadar harç %1.5 alıcı, %1.5 satıcı olmak üzere toplam %3 olarak indirilmiştir.
Gerçek satış değerini beyan etmek zorunlu
Hazine ve Maliye Bakanlığı devri yapılan taşınmazlar ile ilgili olarak tapu kayıtları, bankaların ipotek için gayrimenkul değerleme raporu düzenleterek belirlediği taşınmazın değerini kıyaslayarak; satış bedelini düşük gösterdiği tespit edilen alıcı ve satıcıları vergi dairelerine “Gel aradaki farkı izah et” diyerek çağırmaktadır. “İzaha davet” 09.08.2016 tarihli 29796 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 6728 sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacı ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında düzenlenmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığının bankalar, çeşitli kamu kuruluşlarından ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden elde ettiği satış değerlerinin karşılaştırılması ile tespit edilen mükellefler gel farkı izah et denilerek vergi dairelerine davet edilebilmektedir. Kanun kapsamında 2018 yılında 4.421 mükellef vergi dairesine çağrılmış olup, 1.142 mükellefin yaptığı açıklama yeterli bulunmuş, 2.719’u incelemeye alınmıştır. İzaha davet edilen mükelleflerin verdikleri beyannameler sonucunda 4.9 milyon liralık ödenmesi gereken vergi ve 3.2 milyon liralık ceza tespiti yapılmıştır.
Tüm bu ceza ve ek vergiler ile gelecek yıllarda karşılaşılmaması adına tapu satışlarında gerçek değer beyanı esastır. Bu neden ile banka kredisi ile mülk alınmayacak olsa bile hayati bir yatırım aracı olan gayrimenkulün hem hukuki durumunu, gerçek ve adil piyasa değerini belirlemek için gayrimenkul değerleme raporu yani ekspertiz raporu yaptırtmak son derece önemlidir. Bu durum tüm gayrimenkuller için geçerli olup konut değerlemesi, işyeri değerlemesi, fabrika değerlemesi, arsa değerlemesi, tarla değerlemesi konusunda uzman gayrimenkul uzmanları ve gayrimenkul değerleme şirketleri ile sağlanabilmektedir.
Kaynak
Gelir İdaresi Başkanlığı
Hürriyet Gazetesi