Taşınmaz satış vaadi Türk Borçlar Kanunu’nun (T.B.K.) 237. Maddesinde düzenlenmiştir. İleride yapılacak olan taşınmaz satışına ilişkin olarak, ilerideki satışın şartlarını belirleyen bir “ön sözleşme” niteliğindedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kanun maddesinde açıkça belirtildiği üzere “resmi şekilde” yapılması zorunludur. Bu kural T.B.K.’nin sözleşmelere ilişkin genel kurallarına da uygundur.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vaat Alacaklısı Yönünden Niteliği ve Sağladığı Haklar
Satış vaadi sözleşmesi taraflara nispi hak sağlamaktadır. Taraflar ancak birbirlerine karşı sözleşmeyle düzenlenen haklarını ileri sürebilecek, sözleşme tarafları arasından bağlayıcı olacaktır. Vaat alacaklısı açısından ise sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi halinde ise yeni tapu malikine karşı da ileri sürülmesi mümkün hale gelecektir. Aksi takdirde kural olarak vaat alacaklısı, taşınmazı 3. Kişiye devreden vaat borçlusuna karşı ancak tazmin talebinde bulunabilecektir. Bunun istisnası olarak 3. kişiye karşı da vaat borçlusuyla birlikte dava ikame edilmesine aşağıda kısaca değinilmiştir.
Sözleşmenin Tapuya Şerhi ve Etkileri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi, satışa konu edilen taşınmazın maliki ile vaat borçlusunun aynı kişi olması halinde mümkündür. Bir başka ifade ile tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazı devretmeyi vaat etmesi halinde tapuya sözleşmenin şerhi mümkündür. Bunun için sözleşmede ya da ayrı bir sözleşme ile şerh verme yetkisinin tanınmasına gerek bulunmamaktadır. Türk Medeni Kanunu (T.M.K.) 1009. Maddesi ile Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinde usule uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tarafların birinin istemi ile şerh verilebileceği düzenlenmiştir. Tapu idaresinin tarafların kimlik bilgileri ya da başkaca bir nedenle istemi yerine getirmemesi halinde mahkeme yoluyla şerh verilebilecektir. Sözleşmenin şerhi ile vaat alacaklısının hakkı sonraki tapu maliklerine karşı da ileri sürülebilecektir.
Bu noktada sözleşmenin tapuya şerh verilmemiş olsa dahi somut durumun koşulları ve sonradan malik olan kişinin sübjektif koşulları gereği de sözleşmenin ifasının sonradan taşınmazı edinen 3. Kişiye karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği somut duruma göre değerlendirilmelidir.
Tapu Kanuna göre şerh 5 yıl süreyle geçerli olacaksa da şerh sicilde mevcut olduğu takdirde taşınmazı edinen 3. Kişi, şerhin süresinin dolduğu gerekçesiyle yükümlü olmadığı iddiasında bulunamayacaktır. Şerh mevcut olduğu sürece 3. Kişileri bağlayacaktır.[1]
Sözleşmenin Sona Ermesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri temelde her sözleşme gibi ifa, tarafların anlaşması ya da fesih ile son bulabileceği gibi zamanaşımı ile de son bulabilmesi mümkündür. Ayrıca vaade konu taşınmazda vaadin ifasının imkansız hale gelmesiyle de sözleşme şartları taşıyorsa tazminat talebine konu olabilecektir.
[1] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 25.9.2019 tarih ve 2016/14046E. 2019/5761K. Sayılı kararı
Yazar: Avukat Emir Hamarat – Bilge Gayrimenkul Değerleme Gayrimenkul Hukuku Çözüm Partneri