Ocak – Mart 2025 – Genel Görünüm
2025 yılına gayrimenkul sektörü, küresel ekonomik dalgalanmalar ve iç piyasadaki parasal sıkılaşma etkilerinin gölgesinde ancak temkinli bir iyimserlikle girdi. Faiz oranlarındaki sabit seyir, dövizdeki kademeli artış ve inşaat maliyetlerindeki yükseliş, piyasayı dengede tutarken talep tarafında seçici bir canlılık gözlendi.
Yılın ilk üç ayında hem konut hem ticari gayrimenkulde bölgesel ayrışma dikkat çekti: Marmara ve Ege bölgeleri rapor ve satış hacminde liderliğini korurken, Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da hareket sınırlı kaldı.
1) Finansal ve Güven Göstergeleri
. Enflasyon (TÜFE & Yİ-ÜFE)
| AY | TÜFE Aylık (%) | TÜFE Yıllık (%) | Yİ-ÜFE Aylık (%) | Yİ-ÜFE Yıllık (%) |
|---|---|---|---|---|
| Ocak | 5,03 | 42,12 | 3,06 | 27,20 |
| Şubat | 2,27 | 39,05 | 2,12 | 25,21 |
| Mart | 2,46 | 38,10 | 1,88 | 23,50 |
| 3 Aylık Ortalama | 3,25 | 39,76 | 2,35 | 25,30 |
Yılın ilk ayında TÜFE’de yüksek aylık artış (%5,03) maliyet enflasyonunun sertliğini gösterdi. Şubat ve Mart’ta artış oranı yavaşladı; dezenflasyon sürecinin başladığı görülüyor.
Yİ-ÜFE tarafında üretici maliyetleri yıl başındaki ithalat ve enerji etkisiyle güçlü kaldı, ancak çeyrek sonunda yıllık artış %23,5’e gerileyerek ılımlılaştı.
Bu tablo, yeni inşaat yatırımlarında fiyatlama davranışlarını kısmen istikrara kavuşturdu.
. Tüketici Güven Endeksi (TGE)
| AY | Endeks Değeri | Aylık Değişim (%) | Yıllık Değişim (%) |
|---|---|---|---|
| Ocak | +81,0 | -0,8 | +4,1 |
| Şubat | +82,1 | +1,3 | +5,0 |
| Mart | +85,9 | +4,6 | +6,2 |
| 3 Aylık Ortalama | +83,0 | +1,7 | +5,1 |
Tüketici güveni yılın ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre ortalama %5,1 artış gösterdi.
Ocak ve Şubat aylarında hâlâ kırılgan olan güven seviyesi, Mart’ta güçlenerek pandemi sonrası dönemin en yüksek ilk çeyrek ortalamasına ulaştı.
Bu toparlanma, konut piyasasında özellikle ipotekli satışlardaki ivmeyi destekleyen temel psikolojik faktörlerden biri oldu.
. Döviz Kurları (USD/TRY – EUR/TRY)
| AY | USD/TRY Ortalama | EUR/TRY Ortalama |
|---|---|---|
| Ocak | 36,80 ₺ | 40,25 ₺ |
| Şubat | 37,45 ₺ | 40,96 ₺ |
| Mart | 38,10 ₺ | 41,75 ₺ |
| 3 Aylık Ortalama | 37,45 ₺ | 40,99 ₺ |
1. çeyrek boyunca dövizde kademeli artış eğilimi görüldü.
Bu hareket;
- İnşaat malzemeleri (demir, cam, seramik, elektrik ekipmanları) gibi döviz bağlı girdilerin fiyatlarını yukarı çekti,
- Arsa maliyetlerinin reel bazda korunmasına katkı sağladı,
- Ancak ithal girdi ağırlıklı projelerde maliyet baskısı oluşturdu.
Dolar/TL’nin üç ayda yaklaşık %3,5 artışı, ithal girdi maliyetlerinin konut fiyatlarına gecikmeli yansımasına neden oldu.
. İnşaat Maliyet Endeksi (İME)
| AY | Aylık Değişim (%) | Yıllık Değişim (%) | Malzeme Değişimi (%) | İşçilik Değişimi (%) |
|---|---|---|---|---|
| Ocak | +9,10 | +26,61 | +10,2 | +7,5 |
| Şubat | +1,24 | +23,94 | +0,9 | +4,8 |
| Mart | +1,53 | +23,23 | +1,2 | +3,9 |
| 3 Aylık Ortalama | +3,96 | +24,59 | +4,1 | +5,4 |
Ocak ayında İME’deki %9,1’lik sert artış, 2024 sonundaki ücret güncellemeleri ve enerji maliyetlerinden kaynaklandı.
Şubat ve Mart’ta bu ivme zayıfladı, inşaat sektörü maliyetlerinde normalleşme sinyali alındı.
Malzeme gruplarında (özellikle çimento, cam, seramik) fiyat artışı yerini yataya bıraktı, işçilik giderleri ise yüksek kalmaya devam etti, bu da kentsel projelerde birim maliyetleri yukarıda tuttu.
Genel Değerlendirme
- 2025’in ilk üç ayında enflasyonda yavaşlama, dövizde sınırlı artış ve maliyetlerde dengelenme öne çıktı.
- Tüketici güveni çeyrek sonunda belirgin toparlanma gösterdi; bu durum konut talebinin yeniden hareketlenmesini destekledi.
- İME ve dövizdeki artış, yeni projelerin metrekare maliyetlerini yukarıda tutarken; iç talep ve krediye erişimdeki kısmi iyileşme sektörü dengede tuttu.
- Politika faizinin sabit tutulması, konut kredilerinde faiz indirimine yol açmadı; ancak bankalar özel kampanyalarla segment bazlı fırsatlar sundu.
2. Konut Piyasası
. Ocak 2025
| Gösterge | Değer | Yıllık Değişim (%) |
|---|---|---|
| Toplam Satış | 112.173 adet | +39,7 |
| İpotekli Satışlar | 16.726 | +182,8 |
| Diğer Satışlar | 95.447 | +30,5 |
| İlk El Satışlar | 32.785 | +21.7 |
| İkinci El Satışlar | 79.388 | +46,6 |
| Yabancılara Satış | 1.547 | -45,5 |
Yılın ilk ayında konut piyasası beklenenden güçlü bir açılış yaptı. Toplam satış hacmi 112 bin adedi aşarken, özellikle ipotekli satışlardaki üç haneli artış dikkat çekti. Kredi faizleri hâlâ yüksek olmasına rağmen, bazı bankaların kısa süreli kampanyaları ve yılbaşı itibarıyla artan güven endeksi, finansmanlı alımların yeniden gündeme gelmesini sağladı. Yabancılara satışta ise talep zayıf seyretti; Rusya, İran ve Irak vatandaşları ilk üçte yer aldı.
. Şubat 2025
| Gösterge | Değer | Yıllık Değişim (%) |
|---|---|---|
| Toplam Satış | 112.818 adet | +20,1 |
| İpotekli Satışlar | 15.740 | +52,0 |
| Diğer Satışlar | 97.078 | +16,4 |
| İlk El Satışlar | 33.854 | +22,7 |
| İkinci El Satışlar | 78.964 | +19,1 |
| Yabancılara Satış | 1.609 | -16,0 |
Şubat ayında pazar hacmi ocakla neredeyse aynı kaldı; bu da talep istikrarını gösteriyor. İlk el satış payı %30, yeni projelerin satış baskısının sürdüğünü ortaya koydu. İpotekli satışlarda yaşanan düşüş, faizlerin tekrar yukarı yönlü seyrine bağlanabilir. Buna karşın ikinci el konutlarda likidite güçlü seyretti. Yabancıya satışta ise jeopolitik riskler ve kısıtlayıcı politikalar nedeniyle talep düşük kaldı.
. Mart 2025
| Gösterge | Değer | Yıllık Değişim (%) |
|---|---|---|
| Toplam Satış | 110.795 adet | +5,1 |
| İpotekli Satışlar | 18.225 | +41,0 |
| Diğer Satışlar | 92.570 | +1,9 |
| İlk El Satışlar | 33.307 | +13,2 |
| İkinci El Satışlar | 77.488 | +2,8 |
| Yabancılara Satış | 1.574 | -11,5 |
Mart ayında toplam satış adedi bir miktar geriledi; ancak ipotekli satışların %16,4’e yükselmesi, finansmanlı alımlarda canlanmanın devam ettiğini gösteriyor.
İlk el satışlar, üreticilerin kampanyalarıyla güçlü kalırken, ikinci el piyasada stabil bir görünüm vardı. Yabancılara satışta %11,5 düşüşle toplam pazar payı %1,4’te kaldı. Bu tablo, iç talebin hâlâ piyasanın ana dinamiği olduğunu teyit ediyor.
. Ocak – Mart 2025 Dönemi Toplam Görünüm
| Gösterge | Toplam (1. Çeyrek) | Yıllık Değişim (%) |
|---|---|---|
| Toplam Satış | 335.786 adet | +20,1 |
| İpotekli Satışlar | 51.729 | +87,3 |
| Diğer Satışlar | 284.057 | +12,7 |
| İlk El Satışlar | 99.876 | +13,2 |
| İkinci El Satışlar | 235.910 | +23,0 |
| Yabancılara Satış | 4.578 | -19,5 |
2025’in ilk çeyreğinde konut satışları geçen yıla göre yaklaşık %20 oranında artarak güçlü bir ivme yakaladı. Konut kredilerinde faiz oranları yüksek olmasına rağmen, ipotekli satışlarda %87’lik sıçrama dikkat çekti. Bu artış, tüketici güvenindeki yükseliş ve yılın başında açıklanan “orta gelirliye özel finansman modelleri”nin etkisiyle açıklanabilir. Yabancı yatırımcı ilgisi zayıflamaya devam ediyor; toplam satışlardaki payı %1,3 civarında kaldı. İç talep destekli bu büyüme, konut fiyatlarındaki nominal artışı sürdüren ana unsur oldu.
Ek Eğilimler ve Piyasa Dinamikleri
- Bölgesel dağılımda İstanbul (%19,4), Ankara (%9,6) ve İzmir (%6,5) toplam satışların üçte birini oluşturdu.
- Marmara ve Ege Bölgeleri yüksek likiditeye sahip; Doğu Anadolu ve Güneydoğu illerinde işlem hacmi sınırlı.
3. Fiyatlar & Krediler
. Konut Fiyat Endeksi (KFE)
| Ay | Aylık Değişim (%) | Yıllık Değişim (Nominal, %) | Yıllık Değişim (Reel, %) |
|---|---|---|---|
| Ocak | +2,9 | +40,5 | -1,6 |
| Şubat | +3,1 | +38,2 | -2,4 |
| Mart | +2,8 | +35,7 | -3,0 |
| 3 Aylık Ortalama | +2,93 | +38,13 | -2,33 |
2025’in ilk çeyreğinde konut fiyat artışları nominal olarak güçlü kalmaya devam etti; ancak reel bazda (enflasyondan arındırıldığında) düşüş eğilimi sürdü.
Ocak ve Şubat’ta fiyat artışları yüksek seyretse de, Mart itibarıyla konut fiyatlarındaki artış hızı yavaşladı. İstanbul, Ankara ve İzmir’de yıllık nominal artış sırasıyla %38, %42 ve %33 civarında gerçekleşti. Bu eğilim, artan maliyetlerin fiyatlara yansıtıldığını ancak talep gücünün reel fiyat artışını sınırladığını gösteriyor.
. Konut Kredisi Hacmi (Milyon TL)
| Ay | Toplam Hacim (Milyon TL) | Aylık Değişim (%) | Yıllık Değişim (%) |
|---|---|---|---|
| Ocak | 573.420 | +1,8 | +24,7 |
| Şubat | 580.932 | +1,3 | +25,9 |
| Mart | 592.705 | +2,0 | +27,1 |
| 3 Aylık Ortalama | 582.352 | +1,7 | +25,9 |
İlk çeyrekte konut kredisi hacmi ortalama 582 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Aylık artış oranı ortalama %1,7, yıllık büyüme ise %25,9 olarak ölçüldü.
Bu tablo, yüksek faiz ortamına rağmen bankaların özellikle kamu destekli konut finansmanı paketleriyle seçici kredi genişlemesini sürdürdüğünü gösteriyor.
. Konut Kredisi Faiz Oranları
| Ay | Aylık Ortalama Faiz (%) | Yıllık Eşdeğer (%) | Kredi Vadeleri (Ağırlık) |
|---|---|---|---|
| Ocak | 3,10 | =45,9 | 120 ay |
| Şubat | 3,25 | =48,4 | 108 ay |
| Mart | 3,30 | =49,2 | 96 ay |
| 3 Aylık Ortalama | 3,22 | =47,8 | 108 ay |
Konut kredisi faiz oranları yılın ilk üç ayında yüksek seyrini korudu. TCMB’nin sıkı para politikası nedeniyle faizlerde aşağı yönlü hareket görülmedi, ancak kamu bankaları belirli gelir gruplarına özel kampanyalarla psikolojik faiz eşiğini (%3,0) aşağı çekmeye çalıştı. Özel bankalarda kredi vadeleri kısalırken, uzun vadeli kredilerde maliyet riski yüksek kalmaya devam etti.
. Takipteki Krediler (NPL) ve Finansal Sağlık
| Ay | Takipteki Krediler (Milyon TL) | Toplam Kredilere Oranı (%) | Aylık Değişim (%) |
|---|---|---|---|
| Ocak | 888 | 0,15 | +1,2 |
| Şubat | 912 | 0,15 | +2,7 |
| Mart | 980 | 0,16 | +7,5 |
| 3 Aylık Ortalama | 927 | 0,15 | +3,8 |
Takipteki kredi oranı oldukça düşük seyrederek finansal sistemin istikrarını korudu. Bankalar, özellikle ipotekli kredilerde sıkı teminat politikalarıyla riskleri sınırladı. Tüketici kredilerinde gecikmeler artsa da, konut kredisi tarafında geri ödeme disiplini yüksek kaldı.
. Konut Satış Fiyatları (m² Ortalama)
| Ay | Ortalama Fiyat (₺/m²) | Aylık Değişim (%) | Yıllık Değişim (Nominal, %) |
|---|---|---|---|
| Ocak | 41.600 ₺ | +4,1 | +39,0 |
| Şubat | 42.300 ₺ | +1,7 | +37,8 |
| Mart | 43.000 ₺ | +1,6 | +35,5 |
| 3 Aylık Ortalama | 42.300 ₺ | +2,5 | +37,4 |
2025’in ilk çeyreğinde konut m² fiyatları ortalama 42.300 TL seviyesinde gerçekleşti. Aylık ortalama artış %2,5, yıllık nominal artış ise %37,4 oldu.
Fiyatlardaki artışın büyük bölümü maliyet kaynaklı, talep yönlü ivme ise sınırlı kaldı. Bu tablo, konut piyasasında fiyat istikrarının kademeli güçlenmeye başladığını gösteriyor.
. Kira Artış Oranı (TÜFE 12 Aylık Ortalaması)
| Ay | Kira Artış Oranı (%) |
|---|---|
| Ocak | 52,4 |
| Şubat | 53,1 |
| Mart | 53,83 |
| 3 Aylık Ortalama | 53,1 |
Yasal tavanın uzatılması kiracı lehine görünse de, yeni kiralamalarda piyasa fiyatı tavanı aştı. Kira artışları enflasyondan arındırıldığında reel getiriler negatif kaldı.
Genel Değerlendirme
İlk çeyrek boyunca konut fiyat endeksi nominal olarak %8,9 artarken, reel bazda %−2,3 daralma yaşandı. Bu tablo, yüksek enflasyon ortamında fiyatların maliyet bazlı ve seçici arttığını, ancak alım gücüyle desteklenmediğini gösteriyor.
İnşaat maliyetleri ocakta sert sıçradıktan sonra şubat–martta dengelendi. Bu durum yeni projelerde fiyat istikrarına ve geliştiricilerin “kademeli lansman” stratejisine yol açtı. Kira artış oranı yılın ilk üç ayında %52–54 bandında kaldı; yasal tavanın fiilen aşılması, piyasa dengesini yeniden tartışmaya açtı.
Sonuç olarak:
- Maliyetler yavaşladı,
- Fiyatlar nominalde arttı ama reel anlamda geriledi,
- Kiralar sabit seyretti,
- Konut arz-talep dengesi hassas bir dengeye oturdu.
4. Değerleme Sektörü Analizi
Genel Durum
2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektörü, yüksek enflasyon ortamına rağmen ölçülü büyüme ve kurumsal istikrar sergiledi. MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi verilerine göre, 154 SPK yetkili değerleme kuruluşundan 149’u aktif raporlama yaptı. Toplam 221.051 adet rapor hazırlandı; bu rakam 2024’ün aynı dönemine göre %0,98’lik bir artış anlamına geliyor.
. Değerleme Raporlarının Amaç Dağılımı
| Amaç Türü | Pay (%) | Yorum |
|---|---|---|
| Bankacılık İşlemleri | 92,07 | Kredi teminatı ve finansal raporlama odaklı raporlar ağırlıkta. |
| Yabancıya Satış | 1,00 | 2024’e göre durağan; yabancı taleplerindeki düşüş etkili. |
| Sermaye Piyasası | 0,69 | GYO ve gayrimenkul sertifikalarıyla sınırlı. |
| Diğer (Özel İşler, Yatırım, Kurumsal) | 6,24 | Kurumsal ve yatırım temelli talepler artış eğiliminde. |
Sektör hâlen büyük ölçüde bankacılık temelli çalışıyor, ancak “yatırım projeleri, GYO ve kentsel dönüşüm temelli özel rapor” sayısında dikkat çekici artış gözlendi.
. Değerleme Kuruluşları ve Rapor Yoğunluğu
| Gösterge | Değer | Değişim (Yıllık %) | Yorum |
|---|---|---|---|
| Aktif Kuruluş Sayısı (SPK yetkili) | 154 | 0 | Değişim yok; sektör yapısal doygunlukta. |
| Rapor Bildirimi Yapan Kuruluş | 149 | 1,3 | 5 kuruluş pasif; kayıt dışı oran düşük. |
| Toplam Rapor Sayısı | 221.051 | 0,98 | İstikrar korunuyor; kredi teminatı ağırlıklı. |
Kurumsal yoğunluk Marmara ve Ege bölgelerinde; İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa ilk beş sırayı paylaştı. Bölgesel çeşitlilik artsa da, değerleme faaliyetleri hâlâ batı illerinde yoğunlaşıyor.
. İstihdam ve Kadrolaşma Verileri
| Gösterge | Sayı (Kişi) | Pay (%) |
|---|---|---|
| Toplam Değerleme Uzmanı (Denetmen Dahil) | 5.707 | 100 |
| Aktif Rapor Hazırlayan Uzman | 5.002 | 87,6 |
| Kadrolu Uzmanlar | 3.480 | 69,57 |
| Sözleşmeli Uzmanlar | 1.522 | 30,43 |
2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektöründe kadrolaşma oranı %69,57 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran, 2024 sonuna kıyasla hafif artış göstermiştir ve sektörde kurumsallaşma eğiliminin güçlendiğine işaret eder.
Kadrolu çalışan sayısındaki artış, hem rapor kalitesinin sürekliliği hem de denetim mekanizmalarının etkinliği açısından pozitif bir gelişme olarak değerlendirilmektedir.
. Bölgesel Dağılım
- İstanbul, toplam raporların yaklaşık %25’ini tek başına oluşturdu.
- Ankara (%12) ve İzmir (%8) takip etti.
- Marmara Bölgesi toplam payı %45’i aştı.
- Doğu ve Güneydoğu’da faaliyetler sınırlı; bu bölgelerde uzman yoğunluğu düşük.
Genel Değerlendirme
2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektörü durağan ama güvenli bir büyüme çizgisi izledi. Rapor sayısındaki istikrar, sektörün finansal sistemdeki vazgeçilmez rolünü koruduğunu gösteriyor. Kadrolaşma oranının %70’e yaklaşması, kurumsal sürdürülebilirliğin güçlendiğini ve sektörde uzmanlaşma tabanının genişlediğini kanıtladı. Yatırım ve sermaye piyasası temelli raporların payındaki artış ise, sektörün klasik bankacılık temelli modelden yavaşça çeşitlenen bir yapıya geçiş yaptığını işaret ediyor.
5. Mevzuat & Gelişmeler
| Tarih | Düzenleme / Gelişme | Kapsam ve Etki Alanı | Yorum / Not |
|---|---|---|---|
| Ocak 2025 | Kiralık taşınmazlar için Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) uygulaması zorunlu hale geldi | Kira taşınmaz ilanlarında kimlik ve yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyecek. | Satılık ilanlarda henüz zorunluluk yok; EİDS’nin satılık taşınmazlara genişletilmesi bekleniyor. |
| Ocak 2025 | Tapu işlemlerinde yeni kimlik kartı (çipli kimlik) zorunluluğu | Eski nüfus cüzdanlarıyla tapu işlemleri geçersiz sayılacak | Bu adım kimlik doğrulama güvenliğini artırmaya yönelik. |
| Mart 2025 | Dövizli işlem yasağında kısmi esneme | Taşıt dışı menkul satış sözleşmeleri döviz cinsinden yapılabilir hale geldi | Gayrimenkul ile doğrudan olma da finansal araçlarla bağlantılı etkisi olabilir |
| Mart 2025 | Kira Gelir Vergisi Beyan Dönemi başladı | Kira geliri elde eden kişiler beyanname verecek | Vergi uyumunu arttırma ve kayıt dışılığı azaltma yönünde bir adım |
| Mart 2025 | Dijital Tapu İşlemleri Yönetmenliği güncellendi | Web Tapu sistemine “yetkili vekil atama” özelliği dahil edildi | Tapu işlemlerinde dijital entegrasyon ve hız artırıcı etki hedefleniyor |
6. Genel Değerlendirme
2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul sektörü, yüksek faiz ve maliyet ortamına rağmen denge ve direnç gösterdi. Faiz oranlarının sabit kalması kredi maliyetlerini yüksek tutarken, tüketici güvenindeki toparlanma iç talebi destekledi. Konut tarafında ipotekli satışlar ve fiyat endeksi nominal bazda güçlü kaldı, ancak reel fiyat artışı sınırlı kaldı.
Değerleme sektörü istikrarını sürdürdü; kurumsallaşma oranının %70’e yaklaşması, sektörün olgunlaşma aşamasına geçtiğini gösterdi. Mevzuat gündeminde dijitalleşme ve şeffaflık ön plandaydı. Kimlik zorunluluğu ve dijital tapu adımlarıyla kayıt dışı işlemlerin azaltılması hedeflendi.