2008 küresel finansal krizi sonrasında bankacılık, sigortacılık ve genel finansal sistemin gayrimenkul ve inşaat sektörlerine olan ilgisinin artması, bu sektörlerin ekonomik yapı içindeki rolünü daha görünür hale getirmiştir. Kriz sürecinde spekülatif hareketlerin, aşırı borçlanmanın ve riskli kredi uygulamalarının artması, gayrimenkul piyasalarının yalnızca fiziksel mekân üretimiyle sınırlı olmadığını; aynı zamanda finansal sistemin istikrarı üzerinde de belirleyici etkiler yarattığını ortaya koymuştur. Bu gelişmeler, değerleme faaliyetlerinde doğruluk, güvenilirlik, şeffaflık ve denetim ihtiyacını daha da önemli hale getirmiştir.

Gayrimenkul değerleme, bir taşınmazın belirli bir tarihteki olası değerinin bağımsız, tarafsız ve sistematik bir biçimde tespit edilmesi sürecidir. Her taşınmazın fiziksel, hukuki, ekonomik ve çevresel özellikleri birbirinden farklı olduğu için, değerleme süreci doğası gereği tekil ve çok boyutlu bir analiz gerektirir. Bu nedenle uluslararası değerleme standartlarında da vurgulandığı üzere, değer tespitinde yalnızca tek bir yönteme bağlı kalınmaması; mümkün olduğunda emsal karşılaştırma, maliyet ve gelir yaklaşımlarının birlikte değerlendirilmesi önerilmektedir.

Türkiye’de özellikle konut sektörü, uzun yıllar boyunca ağırlıklı olarak kullanım değeri ve piyasa karşılaştırmaları üzerinden değerlendirilmiş olsa da, günümüzde taşınmazların yatırım ve gelir üretme kapasitesi daha fazla önem taşımaktadır. Bununla birlikte, aynı bölgede yer alan ancak farklı imar koşullarına, yapılaşma haklarına, kullanım fonksiyonlarına ve mimari özelliklere sahip karma yapıların artması, emsal karşılaştırma yönteminin her durumda yeterli sonuç vermesini zorlaştırmaktadır. Özellikle birbirinin tam anlamıyla muadili olmayan taşınmazlarda, piyasa verileri tek başına sağlıklı bir değer sonucuna ulaşmak için yetersiz kalabilmektedir. Bu durum, gelir yaklaşımının konut amaçlı taşınmazlar bakımından da daha fazla dikkate alınmasını gerekli kılmaktadır.

Gelir yaklaşımı, bir taşınmazdan gelecekte elde edilmesi beklenen gelirlerin bugünkü değere indirgenmesi esasına dayanır. Bu yöntemde taşınmazın potansiyel brüt geliri, efektif brüt geliri ve net işletme geliri hesaplanmakta; ardından uygun bir kapitalizasyon oranı ya da iskonto oranı kullanılarak taşınmazın değeri tespit edilmektedir. Özellikle doğrudan kapitalizasyon yöntemi, istikrarlı gelir akışı bulunan taşınmazlarda pratik ve etkili bir yöntem olarak öne çıkmaktadır. Kapitalizasyon oranı, yıllık net gelirin taşınmaz değerine oranını ifade etmekte olup yatırımın geri dönüş süresi, risk düzeyi ve piyasa beklentileri hakkında önemli göstergeler sunmaktadır.

Uluslararası uygulamalarda, özellikle Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri’nde, gelir yaklaşımı taşınmaz değerlemenin temel araçlarından biri olarak yaygın biçimde kullanılmaktadır. Doğrudan kapitalizasyon yöntemi ve indirgenmiş nakit akımları analizi, yatırım amaçlı taşınmazların değerlemesinde sıkça başvurulan yöntemler arasında yer almaktadır. Bu piyasalarda kapitalizasyon oranı belirlenirken yalnızca güncel piyasa verileri değil; geçmiş dönem performansları, piyasa döngüleri, kira sözleşmelerinin niteliği, boşluk oranları, bakım-onarım giderleri, ekonomik ömür ve risk primi gibi unsurlar da dikkate alınmaktadır. Avrupa Değerleme Standartları da gelir yaklaşımını sistematik bir çerçevede ele almakta ve gerekli durumlarda doğrudan kapitalizasyon yönteminden indirgenmiş nakit akımı analizine geçilmesini önermektedir.

Türkiye’de ise gelir yaklaşımının kullanım alanı görece sınırlı olup, bu yöntem daha çok ticari gayrimenkuller bakımından tercih edilmektedir. Konut değerlemelerinde ise çoğunlukla emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı ön plana çıkmaktadır. Bunun başlıca nedenleri arasında veri eksikliği, piyasa şeffaflığının yetersizliği, kira verilerinin sistematik biçimde kayıt altına alınmaması ve uygulamada standartlaşmanın henüz istenen düzeye ulaşmamış olması bulunmaktadır. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayımlanan rehber ve kılavuzlarda gelir yaklaşımına yer verilmekle birlikte, uygulamanın derinliği ve yaygınlığı gelişmiş ülkelere kıyasla daha sınırlı kalmaktadır.

Buna ek olarak, Türkiye’de gayrimenkul piyasasına ilişkin kurumsallaşmış ve erişilebilir veri altyapısının yetersiz olması, kapitalizasyon oranlarının sağlıklı biçimde tespit edilmesini güçleştirmektedir. Güvenilir kira verileri, satış fiyatları, boşluk oranları ve bölgesel getiri analizleri yeterince şeffaf biçimde paylaşılmadığında, gelir yaklaşımı teorik olarak güçlü olsa dahi uygulamada sınırlı kalmaktadır. Benzer şekilde, yargı kararlarında ve uygulama pratiğinde özellikle konut değerlemelerinde kapitalizasyon oranına ilişkin yerleşik ve yönlendirici bir yaklaşımın henüz tam olarak oluşmamış olması da bu yöntemin kullanımını daraltmaktadır.

Oysa gelişmiş ülkelerde gayrimenkul piyasaları düzenli olarak izlenmekte, veri tabanları güncellenmekte, yatırım analizleri desteklenmekte ve değerleme süreçleri daha sistematik bir yapı içinde yürütülmektedir. Bu durum, yalnızca daha doğru değer tespitine değil; aynı zamanda kredi tahsis süreçlerinin sağlıklı işlemesine, yatırım kararlarının rasyonelleşmesine ve piyasa şeffaflığının artmasına da katkı sağlamaktadır.

Sonuç olarak, gayrimenkulün ekonomik sistem içerisindeki artan önemi, değerleme süreçlerinin daha bilimsel, çok boyutlu ve veri temelli bir anlayışla ele alınmasını zorunlu kılmaktadır. Türkiye’de değerleme sektörünün gelişimi açısından gelir yaklaşımının daha etkin ve yaygın biçimde kullanılması büyük önem taşımaktadır. Bunun için piyasa verilerinin daha şeffaf hale getirilmesi, kurumsal veri altyapısının güçlendirilmesi, değerleme uygulamalarında standartlaşmanın artırılması ve uluslararası yaklaşımlarla uyumlu bir metodolojik çerçevenin benimsenmesi gerekmektedir. Böyle bir dönüşüm, hem yatırımcılar hem finansal kuruluşlar hem de kamu otoriteleri açısından daha güvenilir ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasasının oluşmasına katkı sağlayacaktır.

KAYNAKLAR

Minareci Küçükağa, A. 2024. Konut Sektöründe Kira Çarpanları Analizi: Ataşehir İlçesi, İçerenköy, Örnek ve Yeniçamlıca Mahalleleri Örnekleri. Dönem Projesi. Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, Ankara.

The post Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımlarında Gelir Yönteminin Önemi: Türkiye ve Uluslararası Karşılaştırma appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Hızla gelişen ekonomisiyle dikkat çeken Denizli gayrimenkul değerleme süreci, şehrin nüfusu, gelişen sanayi yapısı ve turizm potansiyeli gibi faktörleri göz önünde bulundurarak gerçekleştirilir.

Tarihi

Denizli, zengin tarihi ve kültürel mirasıyla Türkiye’nin en önemli şehirlerinden biridir. Tarihi, antik çağlara kadar uzanmakta ve birçok medeniyetin izlerini taşımaktadır.

Denizli ve çevresi, antik çağlarda birçok önemli yerleşime ev sahipliği yapmıştır. Bunların en ünlüsü, Hierapolis antik kenti olup, şu anki Pamukkale’nin bulunduğu yerdedir. Hierapolis, Hellenistik dönemde kurulmuş ve Roma İmparatorluğu döneminde önemli bir merkez haline gelmiştir.

Roma İmparatorluğu’nun bölünmesiyle bölge, Bizans İmparatorluğu’nun egemenliğine girmiştir. Bu dönemlerde, özellikle Hierapolis, önemli bir din ve sağlık merkezi olarak gelişmiştir.

Anadolu’nun Türkler tarafından fethedilmesiyle Denizli ve çevresi, önce Selçuklu sonra da çeşitli Türk beyliklerinin hakimiyetine girmiştir. Bu dönemde şehir, ticaret ve sanat alanında önemli bir gelişme göstermiştir.

Denizli, Osmanlı İmparatorluğu döneminde de önemini korumuş, özellikle tekstil ve ticaret alanında gelişmiştir. Şehir, bu dönemde Anadolu’nun önemli ticaret merkezlerinden biri haline gelmiştir.

Türkiye Cumhuriyeti’nin kurulmasıyla Denizli, modern bir şehir olarak gelişmeye devam etmiştir. Özellikle tekstil sektöründe Türkiye’nin önde gelen şehirlerinden biri olmuştur.

Turizm

Denizli, Türkiye’nin Ege Bölgesi’nde yer alan ve zengin turistik potansiyele sahip bir şehirdir. En çok bilinen turistik noktası, UNESCO Dünya Mirası Listesi’nde yer alan ve doğal traverten teraslarıyla ünlü Pamukkale’dir. Bu beyaz kalker teraslar ve sıcak su kaynakları, yıl boyunca yerli ve yabancı turistlerin ilgisini çekmektedir. Pamukkale’nin yanı sıra, antik Hierapolis kenti de tarihi ve arkeolojik önemiyle dikkat çekmektedir. Hierapolis Antik Tiyatrosu, Nekropol ve antik havuz, bu tarihi alanın en göze çarpan yapıları arasındadır.

Denizli ayrıca, Karahayıt bölgesi ile termal turizmde de önemli bir yere sahiptir. Şifalı suları ve termal otelleri ile sağlık turizmi açısından tercih edilen bir bölgedir. Şehrin doğal güzellikleri sadece Pamukkale ile sınırlı değildir; Honaz Dağı Milli Parkı ve Kaklık Mağarası gibi doğal alanlar da doğa severler için cazip noktalardır.

Denizli’nin zengin mutfağı, yerel lezzetleri ve geleneksel el sanatları da turistlerin ilgisini çeken unsurlardandır. Rooster Denizli Horozu heykelleri, şehrin simgesi olarak kabul edilir ve şehrin dört bir yanında bulunabilir. Kültürel festivaller, sanat etkinlikleri ve yerel pazarlar, Denizli’nin canlı kültürel yaşamını yansıtır. Tüm bu özellikleriyle Denizli hem doğal hem de kültürel zenginlikleriyle ziyaretçilerine çeşitli ve zengin turistik deneyimler sunan bir şehirdir.

Denizli Konut Satışları

Denizli’de 2016-2019 yılları arasındaki konut satışları, şehrin gayrimenkul piyasasının dinamiklerini ve eğilimlerini yansıtmaktadır. 2016 yılında 14.977 olan konut satışları, 2017 yılında önemli bir artış göstererek 18.149’a ulaşmıştır. Bu artış, Denizli’nin gelişen ekonomisi ve artan nüfusuyla ilişkilendirilebilir. 2018 yılında ise 18.107 konut satışıyla hemen hemen sabit kalmıştır, bu durum piyasanın bir önceki yılda ulaştığı dengenin korunduğunu göstermektedir. Ancak, 2019 yılında konut satışlarında bir düşüş gözlemlenmiş ve satışlar 15.563’e gerilemiştir. Genel olarak, Denizli’nin konut piyasası bu dönemde inişli çıkışlı bir seyir izlemiştir.

Denizli Gayrimenkul Değerleme

Şehir, özellikle Pamukkale gibi dünya çapında üne sahip turistik noktaları ve termal turizm olanakları ile bilinir. Bu turistik çekicilik, özellikle konut ve otel yatırımları açısından gayrimenkul piyasasını canlandırmaktadır. Ayrıca, Denizli’nin tekstil ve sanayi sektörlerindeki güçlü konumu, ticari gayrimenkuller için de talebi artırmaktadır. İlde değerleme yapılırken, şehrin farklı bölgelerindeki arz ve talep dengesi, ulaşım olanakları, sosyal ve kültürel altyapı gibi unsurlar dikkate alınır. Bu faktörler hem yerel hem de yabancı yatırımcılar için şehri cazip bir yatırım noktası haline getirmekte ve gayrimenkul değerlerinin belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır.

Denizli gayrimenkul değerleme ve raporlama ihtiyaçlarınız için +90 216 384 42 27 numaralı telefon hattımızdan bize ulaşabilirsiniz. Profesyonel ekibimiz, bölgenin dinamiklerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak ihtiyaçlarınıza yönelik detaylı ve güvenilir değerleme hizmetleri sunmaktadır.

The post Denizli Gayrimenkul Değerleme appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

İzmir, Türkiye’nin üçüncü büyük şehri olmasıyla birlikte, sanayi, ticaret ve turizm açısından büyük öneme sahip bir metropoldür. İzmir gayrimenkul değerleme de bölgenin ekonomik, sosyal ve kültürel özelliklerine göre değişiklik gösteren, dinamik bir piyasa yapısına sahiptir. 

Tarihi

İzmir, binlerce yıl öncesine uzanan zengin bir tarihe sahip olan, Türkiye’nin batısında yer alan büyük bir kenttir. Antik çağlardan günümüze kadar birçok medeniyete ev sahipliği yapmış olan İzmir, tarihi ve kültürel zenginlikleriyle dikkat çeker.

İzmir’in tarihi, Antik çağa kadar uzanır ve şehrin geçmişi, M.Ö. 3000’lere kadar gider. Eski adı Smyrna olan İzmir, Antik Yunan döneminde önemli bir ticaret ve kültür merkeziydi. Roma İmparatorluğu’nun egemenliği altına giren İzmir daha da gelişmiş ve önemli bir liman kenti haline gelmiş ve daha sonrasında Bizans İmparatorluğu’nun bir parçası olmuştur.

11. yüzyılda Selçukluların, ardından da 15. yüzyılda Osmanlı İmparatorluğu’nun kontrolüne girmiştir. 19. yüzyılda İzmir, Doğu ile Batı arasında önemli bir ticaret merkezi olmuştur. Şehir hem Osmanlı İmparatorluğu’nun hem de Batılı güçlerin etkisi altında kalarak çok kültürlü bir yapıya sahip olmuştur. 15 Mayıs 1919’da Yunan işgaline uğrayan İzmir 9 Eylül 1922’de Büyük Taarruz ile kurtarılmış ve yeniden vatan topraklarına bağlanmıştır.

Cumhuriyetin kurulmasıyla birlikte İzmir, modern Türkiye’nin önemli şehirlerinden biri haline gelmiştir. Bugün İzmir, sanayi, ticaret ve turizm alanlarında Türkiye’nin önde gelen merkezlerinden biridir ve çok sayıda tarihi ve kültürel mirasa ev sahipliği yapmaktadır.

Turizm

İzmir, Ege Bölgesi’nin önemli turizm merkezlerinden biridir. Tarihi zenginlikleri, doğal güzellikleri, canlı şehir yaşamı ve eşsiz kıyı şeridi ile tanınan İzmir, farklı türde turizm faaliyetlerine ev sahipliği yapar.

İzmir, Efes, Bergama, Agora gibi antik kentleri ile ünlüdür. Bu tarihi yerler, dünyanın dört bir yanından gelen ziyaretçilere antik çağların izlerini sürme fırsatı sunar. Ayrıca, şehirdeki müzeler, tarihi yapılar ve mimari eserler, kültürel mirasa ilgi duyan turistler için cazip noktalardır.

İzmir; Çeşme, Alaçatı, Foça ve Dikili gibi popüler sahil beldeleriyle tanınır. Bu bölgelerdeki berrak denizler, güzel plajlar ve su sporları olanakları, özellikle yaz aylarında yerli ve yabancı turistleri çeker. Alaçatı, rüzgar sörfü gibi su sporları için de uluslararası bir üne sahiptir.

İzmir ve çevresi, zengin termal kaynakları ile bilinir. Balcova, Çeşme ve Sığacık’taki termal tesisler ve kaplıcalar, sağlık turizmi için tercih edilmektedir.

Ayrıca İzmir, uluslararası fuarlar ve kongreler için de önemli bir merkezdir. İzmir Uluslararası Fuarı gibi etkinlikler, iş ve profesyonel turizmi açısından şehre önemli katkılar sağlar.

İzmir’in turizm yapısı, bu çeşitlilik ve zenginlikleriyle hem yerli hem de yabancı turistlere geniş bir yelpazede deneyimler sunmaktadır. Her yıl milyonlarca turisti ağırlayan İzmir’i 2019 yılında 1 milyon 224 bin 634, 2020 yılında 297 bin 442, 2021 yılında 698 bin 351 ve 2022 yılında ise 1 milyon 416 bin 105 turist ziyaret etmiştir.

İzmir Konut Satışları

İzmir’in konut piyasası, şehrin ekonomik ve sosyal dinamikleri ile doğrudan ilişkili olup, farklı dönemlerde çeşitli etkenlere bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Bu trendler, İzmir’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenler için önemli göstergeler sunmaktadır.

İzmir Gayrimenkul Değerleme

İzmir gayrimenkul değerleme; bölgenin ekonomik, sosyal ve kültürel özelliklerine göre değişiklik gösteren, dinamik bir piyasa yapısına sahiptir.

İzmir’in farklı mahalleleri ve ilçeleri, gayrimenkul değerleri açısından büyük çeşitlilik gösterir. Örneğin, Alsancak, Karşıyaka, Bornova gibi merkezi ilçeler ve Karaburun, Çeşme, Urla gibi sahil bölgeleri daha yüksek değerlere sahiptir. Bu bölgelerdeki konutlar, merkezi konumları, ulaşım olanakları ve sosyal imkanları nedeniyle daha yüksek fiyatlarla değerlendirilir.

İzmir’in sanayi ve ticaret bölgelerindeki gayrimenkuller, genellikle iş potansiyeli ve ticari değeri nedeniyle yüksek değerlere sahiptir. Bu alanlarda, ticari mülkler, depolar ve ofis binaları yüksek talep görmektedir.

Ayrıca, İzmir ve çevresindeki turistik bölgelerdeki gayrimenkuller turizm sezonlarında yüksek talep görmektedir. Özellikle Çeşme, Alaçatı ve Foça gibi tatil beldelerindeki yazlık evler ve villalar, yüksek kira getirisi ve yatırım değeri ile dikkat çekmektedir.

İzmir gayrimenkul piyasası, bu gibi çeşitli faktörlerin etkisi altında sürekli değişim göstermektedir. Bu nedenle, bölgede mülk satın almayı veya yatırım yapmayı düşünen bireyler ve yatırımcılar için, güncel piyasa koşullarını ve gelecek projeksiyonlarını dikkate almak önemlidir.

İzmir’deki gayrimenkul değerleme ve raporlama ihtiyaçlarınız için +90 216 384 42 27 numaralı telefon hattımızdan bize ulaşabilirsiniz. Profesyonel ekibimiz, bölgenin dinamiklerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak ihtiyaçlarınıza yönelik detaylı ve güvenilir değerleme hizmetleri sunmaktadır.

The post İzmir Gayrimenkul Değerleme appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Tarihi

Mersin, M.Ö 6. yüzyıldan itibaren Hitit, Asur, Babil, Roma, Tolunoğulları, Bizans, Ermeni Krallığı, Memlûkler ve Ramazan Oğulları Beyliği gibi pek çok medeniyete ev sahipliği yapmıştır. 1517 yılında Osmanlı İmparatorluğu’nun hakimiyetine giren şehir, 1918’de Fransız ve İngiliz işgaline uğramış, ancak 1920’de tekrar kurtarılmıştır. 1924 yılında ise Mersin, İçel (büyük Mersin) ile birleşerek il statüsü kazanmıştır.

Kültür ve Turizm

Mersin, kültür ve sanat bakımından oldukça zengin bir ildir. 3 büyükşehirden sonra açılan ilk devlet ve opera balesi Mersin’de bulunmaktadır.

Her yıl düzenlenen uluslararası müzik festivali, Alahan Manastırı, Cennet ve Cehennem Obrukları, Kızkalesi ve Kleopatra Kapısı gibi turistik mekanlar, 2022 yılında 1.462.184 turisti ağırlamıştır.

Ayrıca, UNESCO Dünya Mirası Listesi’nde yer alan Aziz Pavlus Kuyusu ve Anıt Müzesi gibi tarihi yerler de Mersin’in zengin kültürel yapısını ortaya koymaktadır.

Sanayi

3 Organize sanayi bölgesinin bulunduğu Mersin’de 6 yeni organize sanayi bölgesi daha eklenmiş toplamda 9’a çıkmıştır. Türkiye’nin en büyük ikinci limanına ev sahipliği yapan şehirde, 317 yerli, 104 yabancı ve 36 yerli-yabancı iş ortaklığındaki firmalar faaliyet göstermektedir. Tarıma dayalı sanayi, meyve ve sebze üretimi de Mersin ekonomisinin önemli bir parçasıdır.

Mersin Gayrimenkul Değerleme

Mersin’in gayrimenkul piyasası, son yıllarda dikkat çekici bir hareketlilik göstermiştir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2018 yılında Mersin’de 37.189 konut satışı gerçekleşmiştir. Ancak, 2019’un ilk yedi ayında, 2018’in aynı dönemine kıyasla bir düşüş yaşanmış ve 16.528 konut satılmıştır. Bu, 2018’in ilk yedi ayında kaydedilen 21.856 konut satışına göre %24.6’lık bir azalmaya işaret etmektedir. Buna rağmen, 2019 yılı genelinde toplam 24.788 konut satışıyla Mersin gayrimenkul piyasası toparlanma belirtileri göstermiştir. Bu toparlanma, 2020 yılında daha da belirginleşerek, yıl içinde 43.496 konut satışına ulaşmıştır.

Mersin’in yabancı alıcılar nezdindeki popülaritesi de artmıştır. 2021 yılında, Ocak-Ekim arası dönemde, Mersin yabancılara en fazla konut satılan Türkiye’deki dördüncü şehir olmuştur. Bu ilgi, 2022 yılında daha da artarak, Mersin’i yabancıya en çok konut satılan üçüncü il konumuna taşımıştır. 2022 yılında gerçekleşen 4.316 konut satışı, Mersin’in yabancı yatırımcılar için ne kadar cazip bir destinasyon haline geldiğinin bir göstergesidir.

Gayrimenkul Değerleme ve Raporlama Hizmetleri

Türkiye’ nin en kalabalık 11. İli Mersin’de yapacağınız gayrimenkul değerleme talepleriniz için 0216 384 42 27 numaralı telefondan bizimle iletişime geçebilirsiniz. Profesyonel ekibimiz, bölgenin dinamiklerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak, ihtiyaçlarınıza yönelik detaylı ve güvenilir değerleme hizmetleri sunmaktadır.

The post Mersin Gayrimenkul Değerleme appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Turizm

Antalya’nın iklimi ve coğrafi konumu, şehri çeşitli turizm aktiviteleri için ideal bir yer haline getirmiştir. Kültür, deniz, spor, sağlık, kış, kongre, yayla, mağara, kamp ve inanç turizmi gibi birçok alanda faaliyet gösteren tesisler, şehrin turizm çeşitliliğini artırmaktadır. 2017 yılında dünyanın en çok ziyaret edilen 29. şehri olan Antalya, 2023 yılının ilk on ayında 15 milyon turisti ağırlamıştır.

Antalya Konut Satışları

Turizmin etkisiyle Antalya’daki gayrimenkul değerleri artış göstermektedir. Hem yerli hem de yabancı alıcılar tarafından yoğun ilgi gören şehir, 2023 yılının ilk sekiz ayında yabancılara 9.365 konut satışı ile dikkat çekmektedir. 2023 yılında yabancılara en fazla konut satışı yapılan şehir Antalya olmuştur.

Son yıllarda Antalya’daki konut satışları şu şekilde gerçekleşmiştir:

Son yıllarda Antalya’daki konut satışları incelendiğinde, genel olarak artan bir trend göze çarpmaktadır. Bu veriler, Antalya’nın gayrimenkul piyasasının sağlıklı ve istikrarlı bir büyüme gösterdiğini ortaya koymaktadır.

Antalya Gayrimenkul Değerleme

Antalya, gayrimenkul yatırımlarında değer kaybettirmeyen şehirler arasında yer alır. Turizmin etkisi, özellikle otel ve turizm amaçlı ticari yapılar ile turizm imarlı arazilerde kendini göstermektedir. Tarihi ve kültürel zenginlikleriyle de dikkat çeken Antalya, gayrimenkul değerlerinde stabil veya pozitif bir eğilim sergilemektedir.

Gayrimenkul Değerleme ve Raporlama Hizmetleri

Antalya’daki gayrimenkul değerleme ve raporlama ihtiyaçlarınız için +90 216 384 42 27 numaralı telefon hattımızdan bize ulaşabilirsiniz. Profesyonel ekibimiz, bölgenin dinamiklerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak, ihtiyaçlarınıza yönelik detaylı ve güvenilir değerleme hizmetleri sunmaktadır.

The post Antalya Gayrimenkul Değerleme appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Ankara’da Konut Satışları

İstanbul’dan sonra Türkiye’de en fazla konut satışının gerçekleştiği şehir olan Ankara’da, son yıllarda konut satışları şu şekilde gerçekleşmiştir:

2023 yılının ilk on ayında ise toplamda 94.717 konut satışı kaydedilmiştir. Bu veriler, Ankara’nın gayrimenkul piyasasının canlılığını ve sürekli değişen dinamiklerini göstermektedir.

Ankara’nın Kentsel Dönüşüm Bölgeleri

Ankara, kentsel dönüşüm çalışmalarının en yoğun yaşandığı illerden biridir. Keçiören, Mamak, Çankaya, Yenimahalle gibi bölgelerde pek çok kentsel dönüşüm projesi hayata geçirilmiştir. Bu projeler, şehrin siluetini ve yaşam kalitesini modernize etmekte, aynı zamanda gayrimenkul değerlerine olumlu katkılar sağlamaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinin tamamına (aşağıda), Ankara Büyükşehir Belediyesi ilgili sayfasından ulaşılmaktadır.

https://www.ankara.bel.tr/files/8213/4484/2173/kentsel_donusum_prj.pdf

Ankara’da Gayrimenkul Yatırımı

Markalı konut üreticilerinin Anadolu’ya açılma hedefi kapsamında ilk durağı Ankara olmuştur. İstanbul merkezli üreticilerin Ankara’da pek çok nitelikli ve büyük çaplı projeler geliştirmesi, devlet ulaşım projeleriyle birleşmesiyle birlikte gayrimenkul değerlerine pozitif katkı yapmıştır.

Özellikle, arsa alım satımında büyük hareket yaşanan Ankara’da, gayrimenkulün her çeşidi için yatırım geri dönüşümü pozitif ve kazandıran bir yatırım alternatifi olmuştur.

 Ankara Gayrimenkul Değerleme

Kentsel dönüşüm çalışmaları ve markalı konut projelerinin devam ettiği Ankara’da, gayrimenkul değerleme gereksinimi de yükselmiştir. Ankara’nın içi kentsel dönüşüm projeleri, müstakil projelerde doğru analiz ve değerleme için bizimle iletişim kurabilirsiniz.

The post Ankara Gayrimenkul Değerleme appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Şehrin coğrafi konumu ve ekonomik potansiyeli göz önünde bulundurulduğunda Samsun gayrimenkul değerleme açısından önemli bir yapıya sahiptir. Kıyı şeridine yakın bölgelerde, özellikle turizm ve ticaret odaklı gayrimenkul projeleri ön plana çıkmaktadır. Şehir merkezi ve çevresindeki ilçeler hem konut hem de ticari gayrimenkul açısından yatırımcılar için çekici seçenekler sunmaktadır. Ayrıca, Samsun’un sanayi ve tarım sektörlerindeki gelişmeler de gayrimenkul piyasasına olumlu yansımaktadır. Şehrin iç kesimlerindeki ilçelerde, daha uygun fiyatlı konut seçenekleri ve arazi yatırımları bulunmaktadır. Samsun’un genişleyen ulaşım altyapısı ve artan nüfusu, gayrimenkul piyasasının dinamiklerini sürekli olarak şekillendirmekte ve yeni yatırım fırsatları yaratmaktadır. Samsun’un sahip olduğu çeşitlilik ili hem yaşamak hem de yatırım yapmak için cazip bir şehir haline getirmektedir. Bu etmenler de Samsun gayrimenkul değerleme ihtiyacını ortaya çıkarmaktadır.

Tarihi

Samsun, tarih öncesi dönemlerden itibaren yerleşime sahne olmuştur. Antik Çağ’da, bölgeye Yunan kolonileri tarafından yerleşimler kurulmuş ve Amisos (Samsun’un eski adı) önemli bir ticaret merkezi haline gelmiştir. Roma İmparatorluğu’nun egemenliğine giren şehir, daha sonra Bizans İmparatorluğu’nun bir parçası olmuştur. Anadolu’nun Türkler tarafından fethedilmesiyle birlikte Samsun, önce Selçuklu sonra da Osmanlı İmparatorluğu’nun egemenliğine girmiştir. Osmanlı döneminde, Samsun özellikle liman kenti olarak önem kazandı ve Karadeniz üzerinden yapılan ticaretin önemli bir merkezi oldu. Samsun, Türkiye Cumhuriyeti’nin kuruluş sürecinde önemli bir rol üstlenmiştir. 19 Mayıs 1919’da Mustafa Kemal Atatürk’ün Samsun’a çıkışı ile birlikte Millî Mücadele başlamıştır.

Ekonomi

Samsun’un ekonomisi büyük ölçüde tarıma dayalıdır. Bölgenin verimli toprakları, özellikle tütün, fındık, mısır ve çeşitli sebze ve meyve yetiştiriciliği için elverişlidir. Hayvancılık da Samsun için önemli bir gelir kaynağıdır.

Ayrıca, Samsun Karadeniz Bölgesi’nin en büyük sanayi şehirlerinden biridir. Gıda işleme, tütün, tekstil, makine, metal işleme ve kimya sanayileri şehrin önemli endüstriyel sektörlerindendir. Samsun Limanı hem şehrin hem de bölgenin dış ticaretinde kilit rol oynamaktadır.

Turizm

Samsun, Karadeniz’in doğal güzelliklerine sahip plajları, yaylaları ve tarihi yerleri ile önemli bir turizm potansiyeline sahiptir. Şehir, Atatürk’ün Samsun’a ilk adım attığı Bandırma Vapuru ve Gazi Müzesi gibi tarihi ve kültürel öneme sahip yerlere ev sahipliği yapar. Termal turizm ve sağlık turizmi, Samsun’un son yıllarda gelişen turizm alanlarındandır. Bölgedeki kaplıcalar ve sağlık tesisleri, yerli ve yabancı turistleri çekmektedir.

Genel olarak, Samsun’un ekonomisi ve turizmi, doğal kaynaklarından ve stratejik konumundan maksimum fayda sağlamak için çeşitlendirilmiş ve geliştirilmiştir. Bu durum, şehrin hem bölgesel hem de ulusal ekonomide önemli bir rol oynamasına olanak tanır.

Samsun Konut Satışları

Samsun’da 2019-2022 yılları arasındaki konut satışları, şehrin gayrimenkul piyasasının istikrarlı bir seyir izlediği göstermektedir. 2019 yılında 24.562 adet olan konut satışları, 2020 yılında artarak 25.956’ya yükselmiştir. Bu artış, şehrin gayrimenkul piyasasının canlılığını ve talebin artış eğilimini göstermektedir. 2021 yılında ise, konut satışları düşüş göstererek 25.268 adete gerilemiştir bu düşüş piyasadaki küçük dalgalanmaları yansıtmaktadır. 2022 yılında konut satışları 25.349 adet ile 2021’e yakın bir seviyede gerçekleşmiştir. Bu da Samsun gayrimenkul piyasasının genel olarak istikrarlı bir yapıda olduğunu ve sürekli bir talep gördüğünü ortaya koymaktadır.

Samsun Gayrimenkul Değerleme

Samsun gayrimenkul değerleme ve raporlama ihtiyaçlarınız için +90 216 384 42 27 numaralı telefon hattımızdan bize ulaşabilirsiniz. Profesyonel ekibimiz, bölgenin dinamiklerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak, ihtiyaçlarınıza yönelik detaylı ve güvenilir değerleme hizmetleri sunmaktadır.

The post Samsun Gayrimenkul Değerleme appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Gayrimenkul Değerlemesi Nedir?

Gayrimenkul değerlemesi, bir mülkün piyasa değerinin, yani o mülkün potansiyel bir satış durumunda alıcı ve satıcı arasında üzerinde anlaşılabilecek fiyatın, uzman bir değerleme uzmanı tarafından belirlenmesi sürecidir. Bu değerlendirme, mülkün konumu, boyutu, durumu ve benzer satışlar gibi bir dizi faktörü dikkate alır.

Miras Davalarında Neden Bu Kadar Önemli?

1. Adil Paylaşım: Miras bırakılan gayrimenkullerin değerinin doğru bir şekilde tespit edilmesi, mirasın adil bir şekilde paylaştırılmasını sağlar. Yanlış veya hatalı bir değerleme, bazı varislerin diğerlerine göre daha az ya da daha fazla pay almasına yol açabilir.
2. Vergisel Yükümlülükler: Gayrimenkulün değeri, miras vergisi gibi vergisel yükümlülüklerin hesaplanmasında esas alınır. Bu nedenle, gerçek piyasa değerinin doğru bir şekilde tespit edilmesi, yasal vergi yükümlülüklerinin doğru şekilde yerine getirilmesini sağlar.
3. Anlaşmazlıkların Çözümü: Mirasın paylaşımı sırasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümünde gayrimenkul değerlemesi belirleyici bir rol oynar. Tarafsız bir değerleme, varisler arasındaki olası çekişmelerin önüne geçebilir.
4. Satış ve Finansman Kararları: Mirasçılar, miras kalan gayrimenkulü satmayı ya da üzerine kredi çekmeyi düşünebilirler. Bu durumda, gayrimenkulün piyasa değeri, bu tür finansal kararları almak için hayati bir bilgidir.

Profesyonel Değerleme Neden Şart?

Gayrimenkul değerlemesi, özel eğitim ve tecrübe gerektiren teknik bir iştir. Profesyonel bir değerleme uzmanının yapacağı değerleme, hem yasal gerekliliklere hem de piyasa koşullarına uygun olacaktır. Yapılacak doğru değerleme, mirasın adil bir şekilde paylaştırılmasını, varisler arasındaki olası anlaşmazlıkların önlenmesini ve miras vergisi gibi yasal süreçlerin doğru işletilmesini sağlayacaktır.

Sonuç

Miras davaları, duygusal bağların ve maddi değerlerin iç içe geçtiği karmaşık durumlardır. Gayrimenkul değerlemenin, bu süreçte adil ve hakkaniyetli bir çözüm sağlamak için kritik bir rol oynadığını unutmamak gerekir. Mirasınızın yönetiminde karşılaşabileceğiniz zorlukların üstesinden gelmek için, uzman bir değerleme uzmanıyla çalışmak en iyisidir.

The post Miras Davalarında Gayrimenkul Değerlemenin Kritik Rolü appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Sorumlu Değerleme Uzmanımız Ahu Minareci Küçükağa’nın EMSAL.COM sitesinde yayınlanan yazı serisinden “Kat İrtifakı Nedir, Nasıl Kurulur ve Nasıl Sona Erer?” sizin için ekledik.

Daha önce sitemizde “Geçmişten Günümüze Mülkiyet” başlığı altında kaleme aldığım yazı dizisinin ardından, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarına değinmek yerinde olacak. Zira gelişmekte olan dünyanın en önemli enstrümanı hâline gelen gayrimenkulün hukuksal anlamdaki ihtiyaçları her geçen gün hızla değişmekte ve gelişmektedir. Bu sebeple hayatımızın geçtiği, barındığımız, çalıştığımız, eğlendiğimiz ve ürettiğimiz yapıların tamamının hukuksal altyapısını da algılamamız giderek önem kazanmaktadır.

Özellikle 1950’li yıllardan sonra nüfusun hızlı artışı, kente olan göçün hızlanması, teknoloji ve en önemlisi arsaların giderek artan değerleri; şehirlerin nüfusunun ve strüktürünün değişmesine sebebiyet vermiştir. Öyle ki artık şehirlerde, müstakil 1 ya da 2 katlı bahçeli evlerin yerini çok daha yüksek katlı apartmanlar almaya başlamıştır. Bugün gelinen noktada ise şehirlerimiz; plazalar, rezidanslar, alışveriş merkezleri (AVM) gibi karma ve büyük yapılardan oluşmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir, Neleri Kapsar?

İnsan hayatının değişimine ayak uyduran yeni planlama ve yapılaşma ihtiyaçları; mülkiyet kavramını da etkilemiştir. Bu doğrultuda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 23/06/1965 tarihinde kabul edilerek yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kanunda ilk olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarına yer verilmiş olmasına rağmen 1985 yılında 8. bölüm ile devre mülk hakkı, 2007 yılında ise 65. maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı 9. bölüm maddeleri düzenlenmiştir.

Eşya Hukuku adlı kitapta Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Kat Mülkiyeti Kanunu’nu şu ifadelerle açıklamaktadır:

Kanun, kat mülkiyeti açısından kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve özellikle paylı mülkiyet ilişkisini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını ve paylı taşınmazın yönetimini düzenlemektedir. Diğer bir taraftan kat mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini öngören kanun, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir veya birden çok binanın inşası borcunu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü yükleme imkânını ‘kat irtifakı’ adı altında düzenlemektedir.

Temel maddeleri irdelendiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu, yürürlüğe girdiği dönemin şartlarına cevap verebilecek nitelikte maddelere haizdir. Elbette zaman içerisinde ortaya çıkan ihtiyaçlara da ek maddeler ve düzenlemeler ile müdahale edilmeye çalışılmıştır. Ancak genel çatısı itibarıyla söz konusu Kanun, bugün bir revizyona ihtiyaç duymaktadır.

Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı, henüz inşa edilmekte veya ileride edilecek olan kâgir, betonarme ya da çelik konstrüksiyon nitelikteki bir yapının; ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikler tarafından sahip olunan paya bağlı şekilde kurulan irtifaktır.

Kat irtifakı; yapının inşasının tamamlanmasına kadar geçen sürede, maliklerin hem birbirlerine hem de müteahhide karşı sorumluluklarını ve borçlarını düzenlemesi açısından çok önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi ise kat mülkiyeti ile kat irtifakını şu ifadelerle tanımlamıştır:

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

Prof. Dr. Şebnem Akipek Öcal da kat mülkiyetinin en önemli özelliğini şöyle paylaşmaktadır:

Kat mülkiyetinin en önemli özelliği eşya hukukunun temel ilkelerinden olan ‘üst arza tabidir’ ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi, diğer bir ifadeyle kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Yazımızın bu noktasında sıklıkla sorulan kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir? sorusuna da özet bir cevap verelim.

Kat irtifakı sadece ilgili projenin onaylandığını belirtirken kat mülkiyeti, bağımsız bölümün şartlara uygun şekilde inşa edildiğini ifade eder. Kat irtifaklı bir tapuda anagayrimenkulün niteliği arsadır. Kat mülkiyetine geçildiği zaman ise anagayrimenkulün niteliğinde cins değişikliği işlemi yapılır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakı sahipleri, kat mülkiyetine geçişi talep edebilmektedirler. Esasında kat irtifakı tesisi, yapının inşası sırasında atılması zorunlu bir adım değildir. Ancak yapının inşa edilme fikrinin oluşmasından ve/veya inşasına başlanmasından sonra kat irtifakı tesis edilmiş ise bu hakka sahip olan her paydaşın; kat mülkiyetine geçişi isteme hakkı bulunmaktadır. Tabii ki bunun öncesinde yapı, tam ve eksiksiz olarak tamamlanmalıdır.

Yani kısaca kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetinin kurulması esasını paydaşlara önceden sağlayan bir mekanizmadır.

Günümüz koşullarında bir arsanın ortak malikleri için bina yapımına başlamadan önce veya inşaat esnasında anagayrimenkulün kat mülkiyetine tahsisini sağlayacak etkili bir bağlılığın bulunmasına ihtiyaç duyulabilir. Örneğin yaşadığınız apartmanınız 50 yıllık ve bu yapının kentsel dönüşüme girmesine ihtiyaç duyuyorsunuz. Müteahhit ile maliklerin 2/3 çoğunluğunun onayı ile anlaşma sağlandı ve tüm yasal gereklilikler gerçekleştirildi. Yapınızın da 10 bağımsız bölümden oluştuğunu düşünelim. Yapınız yıkıldı ve eski yapı üzerinde kurulu olan kat irtifakı terkin edildi. Yani artık eski kat maliklerinin sıfatı, arsa üzerindeki paylı mülkiyet sahipliğine dönüştü. Yapı yıkılmadan ve kat irtifakı terkin edilmeden önce 10 adet bağımsız bölüme arsa payları oranında sahip olan kat malikleri, artık yeni kat irtifakı tesis edilene kadar yapının inşa edildiği arsada paylı mülkiyet sahibine dönüşürler. Yeni kurulacak olan kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilecek olan süreçte kat maliklerinin haklarını korumak adına kullanılan bir yasal irtifak çeşididir.

Kat İrtifaklı Tapu Krediye Uygun mu?

Kat irtifaklı yapılar, krediye uygun olarak değerlendirilmektedir. Ancak yapılan incelemelerde yapının projesine aykırı olup olmaması ve aykırılığın boyutu, kredibilite durumunu etkilemektedir.

Kat İrtifakı Tapusu

Kat irtifakı bulunan bir yapının tapusu, aşağıdaki görselde göründüğü gibidir:

Daha net ortaya koymak gerekirse tapunun üzerinde bulunan; “kat mülkiyeti”, “kat irtifakı” ve “devre mülk” seçeneklerinden hangisi işaretliyse yapının mülkiyet durumu o şekildedir.

Kat İrtifakı Olmadan Satış Yapılır mı?

Günümüz şartlarında yaşadığımız ekonomik süreçler de dikkate alındığında, kat irtifakı kurulmamış ancak inşası devam eden ya da hiç başlamamış bir yapıda, ticari olarak kaynak yaratabilmek adına satış gerçekleştirilmek istendiğinde yapılabilecek tek şey pay devretmektir. Bu durumda satışta yapılan sözleşmelere rağmen kat irtifakına geçişte size istediğiniz bağımsız bölüm veya arsa payı tahsis edilmeyebilir.

Benzer bir olayla karşılaşmanız durumunda pay devri sırasında yaptığınız sözleşme ile dava yoluna başvurabilirsiniz. Lakin söz konusu sürecin ne kadar süreceği belirsizdir. Dolayısıyla böyle bir satış risklidir ve zaten bu gibi bir pay da kolaylıkla alıcı bulamayacaktır.

Kat İrtifakının Hukuki Niteliği

Hukuki açıdan kat irtifakı kavramının niteliğine baktığımızda, doktrinde bazı hukukçuların kat irtifakını Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış irtifak hakları içerisinde değerlendirdiğini, bazı hukukçuların ise yine Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış sınırlı ayni haklar içerisinde tanımlamaya çalıştığını görmekteyiz.

Tüm görüş ayrılıklarına rağmen Kat Mülkiyeti Kanunu “kat irtifakını” tanımlamış ve hukuken uygulanabilirlik yapısını oluşturmuştur. Bu bağlamda halk arasındaki tabiri ile “kat irtifaklı tapu” da resmî bir senettir ve kanunlarımıza göre mülkiyet hakkını tanımlamaktadır. Ancak Kanunun kat irtifakını, bina inşa edilmeden veya edilmekteyken kullanılacak bir araç ve kat mülkiyetine bir dayanak olarak öngörmesine rağmen uygulamada durum biraz farklıdır. Zira inşası tamamlanan çoğu yapının kat mülkiyetine geçmediğini, ülkemizde yer alan yapı stokunun çok büyük bir kısmının kat irtifaklı yapılardan oluştuğunu söyleyebiliriz. Bunun sebebi yüksek ihtimalle kat mülkiyetine geçişin zorunlu tutulmamasıdır.

Kat İrtifakının Kuruluşu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. 12. ve 14. maddeleri, kat irtifakının nasıl kurulacağına dair hükümleri içermektedir. İlgili Kanunun 10. maddesinde, kat irtifakının kurulabilmesi için resmî senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi gerekliliğinden bahsedilmektedir.

Kat irtifakı, henüz başlanmamış ya da inşasına devam edilen bir ya da birden çok yapı için kurulabilir. İnşası tamamlanmış bir yapıda kat irtifakı kurulamaz, çünkü bu durumda inşa etme borcu ortadan kalkmış durumdadır. Bahse konu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 14’ün ilk fıkrasında da karşımıza çıkmaktadır.

İlgili maddede kat irtifakının kurulması, aşağıdaki gibi düzenlenmiştir:

D) Kat irtifakının kurulması:

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12’nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Bu ifadelerden de anlaşılacağı üzere kat irtifakı kurulabilmesi için malik ya da paylı mülkiyet sahiplerinin tamamının oy birliği ile başvuru yapması gerekmektedir. Yine başvuru sırasında onaylı mimari proje ve yönetim planlarının ayrıca tapu idaresine verilmesi elzemdir. Eğer irtifaka konu anagayrimenkul, birden çok yapıdan oluşan bir toplu yapı ise gerekli belgelerin arasına vaziyet planı da girmektedir. Onaylı mimari projenin ihtiva etmesi gereken bilgiler ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12’de düzenlenmiştir. Yine bu maddeden anlaşılacağı üzere kat irtifakı, yapının tamamında yer alan tüm bağımsız bölümler için kurulmak zorundadır.

2018 yılından sonra kentsel dönüşümün hareketlenmesi ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a 4. bir ek fıkra getirilmiştir. İlgili ek fıkra, aşağıdaki gibidir:

Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Bu madde ile kat irtifakının kurulmasına, kentsel dönüşüme girmek isteyen yapıların önlerinde oluşabilecek hukuki engelleri kaldırmak adına bir esneklik getirilmiştir.

Tüm bu durumlar sonrasında kat irtifakı sözleşme ve tescil ile kurulmuş olur. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 13’te sözleşme tescil işleminin nasıl gerçekleştirileceği de açıklanmıştır.

Kat Mülkiyeti Hangi Hâllerde Sona Erer?

Kat irtifakının sona ermesi ile ilgili hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da bulunmaktadır. Her ne kadar ilgili maddede belirtilmemiş olsa da aslında kat irtifakı, yapının tamamlanması ve mülkiyetin, kat mülkiyetine çevrilmesi ile de sona ermektedir. Kanunen kat irtifakının normal şekilde sona ermesi olan bu durumun gerçekleştiği hâllerde tapu memuru, kat irtifakı kaydını resen terkin eder ya da kat irtifakı maliklerinden her biri kat irtifakının terkin edilmesine yönelik talepte bulunur.

Bu durum 19/06/2021 tarih ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a eklenen ek fıkra ile açıklığa kavuşmuştur. Bahsi geçen ek fıkra aşağıdaki gibidir:

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12’nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Bunun dışındaki sona erme hâlleri ise Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da açıklanmıştır.

at İrtifaklı Ev Alınır mı? Kat İrtifaklı Tapu Riski

Kat irtifaklı tapuya sahip olan mülk, kanunen yasal mülkiyet hakkına sahip bir taşınmazdır. Buna karşılık Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince irtifaka konu bağımsız bölümlerin inşa edilip edilmediği ve projesine uygunluğu, kat maliklerinin sorumlulukları arasındadır. Bahse konu Kanunun ilgili maddelerinde ise kat malikinin mülkiyet haklarını korumak adına atılabilecek adımlar bulunmaktadır. Yine de kat irtifaklı yapıdaki bağımsız bölümü almak isteyen bir kişi aşağıdaki noktaları irdelemelidir:

• Kendisine iletilen tapunun, sahada almak istediği yapıya ait olup olmadığı,
• Kat irtifakının kurulması için gerekli belgelerden biri olan mimari projeye, yapının uygunluk durumu.

Tüm bunlara ilaveten ne yazık ki ülkemizde kat mülkiyetli bir yapıda da projesine aykırı imalatlara rastlamak olasıdır. Bu sebeple kat mülkiyetli de kat irtifaklı da olsa bir taşınmaz alınmak isteniyorsa söz konusu yapının irdelenmesi, konunun profesyonellerinden destek alınması önemlidir.

Kat İrtifakı Olan Binanın İskânı Var mıdır?

Öte yandan vatandaşlar, “tapuda kat irtifakı yazıyor ama iskân var” şeklindeki ifadelerle söz konusu durumun sebeplerini araştırmaktadır.

Öncelikle kat irtifakından kat mülkiyetine geçebilmek adına iskân belgesinin tapuya ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu işlem kat maliklerinin biri veya birkaçı tarafından gerçekleştirilmediği için karşımıza, kat irtifaklı ancak iskânlı yapılar çıkabilmektedir. Söz konusu durumda kat maliklerinin 19/06/2021 tarih ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a eklenen ek fıkra gereğince ilgili belediyelerden görüş almaları önerilebilir.

Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre genel hatları ve sahada karşılaştığımız örnekleri ile kat irtifakını irdelemeye çalıştık. Bir sonraki yazımızda kat mülkiyeti kavramını irdeleyecek ve sonrasında kat irtifakı ve kat mülkiyetinin arsa payına dayalı bir irtifak olmasını dikkate alarak paylı mülkiyet ile Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki tanımların üzerinde duracağız.

Bu yazı ilk olarak https://emsal.com/kat-irtifaki-nedir-nasil-kurulur-ve-nasil-sona-erer/ adresinde yayınlanmıştır.

The post Kat İrtifakı Nedir, Nasıl Kurulur ve Nasıl Sona Erer? appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Gayrimenkul, fiziki varlıkların ticari değerinin ölçümü ve ticaretinin yapılmasını öngören kavramdır. Gayrimenkul, insanların ve firmaların beklenen kazançları elde etmek için bir araya getirdiği, çoğunlukla fiziki varlıklardan oluşan bir çeşit yatırım aracıdır. Genellikle emlak, arsalar, tarlalar, araziler, binalar ve ticari ürünler olarak kategorize edilir.

Gayrimenkul Yatırımı Nedir?

Gayrimenkul yatırımı, fiziki olmayan varlıkların yerine, arsa, ev, işyeri ve daha fazlası gibi fiziki varlıklara yapılan yatırımdır. Çoğu zaman, gayrimenkul yatırımı emlak yatırımı olarak da bilinir.
Gayrimenkul yatırımcıları, fiziki varlıklarının değerindeki artışlarını kazanmak veya kiralama gelirleri elde etmek için çeşitli stratejiler geliştirebilir. Gayrimenkul yatırımlarının büyük avantajı, fiziki varlıkların küresel piyasalarda daha kısa sürede satılabilir olmasıdır. Gayrimenkul yatırımlarının diğer avantajları arasında, yüksek getiri ve yerel ekonomik büyümeyi destekleme gibi faydalar da mevcuttur.

Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilmesi Gereken 10 Şey

Sizce bir gayrimenkulde aranacak en önemli şey nedir? Konum, fiyat, kar? Bunlar her zaman önemli hususlar olsa da, bir yatırımın sizin için doğru olup olmadığını belirlemeye yardımcı olan birçok farklı faktör vardır.
Emlak piyasasına yatırım yapmayı planlıyorsanız, göz önünde bulundurmanız gereken en önemli maddeleri sizin için derledik.

1. Yatırım amacınızı belirlemelisiniz: Gayrimenkul yatırımlarının belirli bir amacı olmalıdır. Yatırımınızın size ne kazandıracağını ve ne kadar sürede kazandıracağını bilmelisiniz.
2. Yatırım yapacağınız gayrimenkulün lokasyonu hakkında araştırma yapın: İlgili alanın ekonomik durumu, nüfusu ve gelecekteki gelişim potansiyali hakkında bilgi edinin.
3. Gayrimenkul yatırımında riskleri anlamalısınız: Gayrimenkul piyasalarının her zaman kazanç getirecek bir yatırım olarak görülmesi yanlıştır. Her zaman iyi bir kar elde edebilirsiniz ancak riskler de vardır. Bu riskleri göze almalısınız.
4. Gayrimenkul yatırımınızı uygun bir şekilde finanse etmelisiniz: Gayrimenkul yatırımlarının gerçekleştirilmesi için gerekli finansmanı karşılayabilecek kaynaklarının sağlanması gerekir. Bu finansal kaynaklar, kredi, özel yatırımlar veya borçlanma gibi yöntemlerden biriyle sağlanmalıdır.
5. Gayrimenkul yatırımlarında güncel piyasa değerlerini bilmelisiniz: Gayrimenkul yatırımlarının değeri nispi olarak piyasa koşullarına bağlıdır. Yatırımınızın değerini takip etmeli ve güncel piyasa değerlerini anlamalısınız.
6. Gayrimenkul yatırımınız için uygun zamanı bulmalısınız: Her zaman uygun bir zamanda yatırım yapmak önemlidir. Gayrimenkul fiyatları her zaman dalgalanma gösterir ve bu dalgalanmayı kullanarak yatırımınızın kar potansiyelini artırabilirsiniz.
7. Gayrimenkul seçimi: Gayrimenkul seçimi, gayrimenkul yatırımlarının başarısının anahtarıdır. Yatırımcı, hedef piyasada arzu ettiği getiriyi elde etmek için gayrimenkulün lokasyonunu, türünü ve kalitesini doğru bir şekilde seçmelidir.
8. Yatırım stratejisi: Yatırımcı, gayrimenkul yatırımının getirilerini en üst seviyeye çıkarmak için hedef piyasasına uygun doğru bir yatırım stratejisi belirlemelidir.
9. İşlem yönetimi: Gayrimenkul yatırımında, işlemlerin yönetimi çok önemlidir. Yatırımcı, portföyünün değerini, getirilerini ve risklerini doğru bir şekilde yöneterek, uzun vadeli başarı elde etmeyi hedeflemelidir.
10. Yatırım yapacağınız gayrimenkul hakkında ekspertiz yaptırın: Gayrimenkulün fiziki durumunu, mevzuatı ve yasal düzenlemeleri ile ilgili geçerli bilgilere sahip olun.

Gayrimenkul Yatırım Türleri Nelerdir?

Gayrimenkul yatırımcılarının aşina olması gereken birkaç tür gayrimenkul vardır: ticari, konut, ham arazi, yeni inşaat, kitle fonlaması platformları ve GYO’lar. Bu türlerin her biri, yatırımcıların değerlendirmesi gereken benzersiz avantaj ve dezavantajlara sahip olacaktır. Mevcut seçeneklerin her birine bakalım:

1. Konut Gayrimenkulü: Konut gayrimenkulü muhtemelen en çok bilinen ve anlaşılan gayrimenkul yatırım türüdür. Konut amaçlı gayrimenkul yatırımları genellikle aktiftir, yani sizden önemli miktarda para ve işgücü katkısı gerektirecekleri anlamına gelir. Fakat oldukça büyük karlar ve sürekli nakit akışı getirme potansiyeline sahiptirler.
2. Ticari Gayrimenkul: Ticari gayrimenkul, genellikle konut dışı olan gayrimenkul yatırımlarını ifade eder. Oteller, depolar, ofisler ve perakende satış mağazaları ticari gayrimenkul yatırımlarına örnektir.
3. Ham Arazi ve Yeni İnşaat: Ham arazi, üzerinde kesinlikle hiçbir şey olmayan bir mülkü ifade eder – binalar, yollar, ekinler veya başka şeyler. Gelişmemiş arazi, gelişmiş araziden daha ucuza yatırım yapma eğilimindedir ve diğer gayrimenkul örnekleri gibi , zaman içinde değer kazanır. Özellikle geliştirmeyi planlıyorsanız, ham arazi satın almak için arazi kredisi de kullanabilirsiniz .
   Birçok ham arazi yatırımcısı, mülklerini çiftçilere tarımsal amaçlar için kiralar veya daha sonra takdir edilen bir değerde satmak için gelecekte gelişme potansiyeli olan mülkler arar.
4. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO’lar): Gayrimenkul güven yatırımları veya GYO’lar, tröst olarak faaliyet gösteren ve bir dizi gayrimenkul yatırımını denetleyen şirketlerdir. Önceki seçeneklerin çoğunun aksine, GYO’lar pasif yatırımlar olarak kabul edilir. Gayrimenkul sahibi olmak yerine GYO’ya yatırım yapabilir ve şirketin yönettiği gayrimenkullerden gelir elde edebilirsiniz.
5. Kitle Fonlama Platformları: Gayrimenkul kitle fonlaması , yatırımcıların fonlarını bir araya getirmek ve kendi başlarına finanse edemeyecekleri fırsatlara yatırım yapmak için genellikle çevrimiçi olarak bir araya geldikleri yeni bir yöntemdir. GYO’lar gibi bu yatırım yöntemi, önceden çok daha az para gerektirir ve aynı zamanda pasif gelir olarak kabul edilir.

Yatırım Amaçlı Alabileceğiniz Gayrimenkul Türleri Nelerdir?

Gayrimenkul yatırımı, en karlı ve güvenli yatırım türlerinden biri olarak düşünülmektedir. Gayrimenkul yatırımı, belli bir dönem içerisinde elde edilebilecek karlı bir yatırım olma özelliğiyle öne çıkmaktadır. Yatırım amacıyla alabileceğiniz gayrimenkul türleri arasında ev, daire, ofis, arsa, ticari alan veya kiralık gayrimenkul bulunmaktadır.

Ev: Yatırım amacıyla gayrimenkul almak isteyen kişilerin ilk tercihi ev olarak karşımıza çıkmaktadır. Evler, yatırımcıların karlı yatırımlar yapmasına olanak sağlayan gayrimenkul türleri arasındadır. Genel olarak konut alanlarında, satın alma veya kiralama yöntemiyle yatırım yapılabilmektedir.

Daire: Daireler, evlere benzerlik göstermesine rağmen, çoğu zaman küçük alanlarda konumlandığı için, evlere göre daha karlı yatırım imkanları sunmaktadır. Daireler, kısa vadeli yatırımlar için tercih edilen gayrimenkul türleri arasında yer almaktadır.

Ofis: Ofisler, yatırımcıların karlı yatırımlar yapmasına olanak sağlayan gayrimenkul türleri arasındadır. Ofisler, genel olarak uzun vadeli yatırımlar için tercih edilmektedir.

Arsa: Arsalar, karlı yatırımlar yapmak isteyen yatırımcılar için uygun bir gayrimenkul türüdür. Arsalar, üzerinde inşaat yapılması amacıyla satın alınabilir veya kiralanabilir.

Ticari Alan: Ticari alanlar, özellikle büyük şehirlerde yatırım amacıyla satın alınabilen gayrimenkul türleri arasındadır. Genel olarak, iş yerleri, mağazalar, otel ve benzeri ticari yerlerde yatırım yapılabilmektedir.

Kiralık Gayrimenkul: Kiralık gayrimenkul, genel olarak satın almak yerine kiralama yöntemiyle yatırım yapılması amacıyla tercih edilen gayrimenkul türleri arasındadır.

Kiralama yöntemi, yatırımcıların daha hızlı kazanç elde etmesine olanak sağlamaktadır. Gayrimenkul yatırımı, kısa ve uzun vadeli yatırımlar için karlı bir seçenek olarak düşünülebilir. Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen kişilerin, yatırım amaçlı olarak alabileceği gayrimenkul türleri arasında ev, daire, ofis, arsa, ticari alan ve kiralık gayrimenkul bulunmaktadır.

Hangi Gayrimenkul Türüne Yatırım Yapılmalı?

En iyi gayrimenkul yatırımı türü, kişinin durumuna, risk toleransına ve amaçlarına göre değişmektedir. Bazıları arsa, ev, daire, ticari gayrimenkul, çiftlik, kiralık gayrimenkul veya gayrimenkul yatırım ortaklıklarını tercih edebilir. Arsa ve evler, düşük riskli yatırımları simgelemektedir ve genellikle kısa vadeli getiriler sağlamaktadır. Ticari gayrimenkul, daha yüksek getiri vaat edebilir ancak riski de yüksektir. Çiftlikler ve kiralık gayrimenkul, uzun vadeli getiriler sağlamak için idealdir.

Gayrimenkul türleri arasında hangi türe yatırım yapılacağı, kişinin kısa ve uzun vadede gerçekleştirmek istediği hedef ve amaçlar doğrultusunda şekillenmektedir ve bu karar tamamen bireysel olmaktadır. Her şeyden önce şu durumlara dikkat etmeli, karar vermeli ve seçtiğiniz alanda kapsamlı bir araştırma gerçekleştirmelisiniz:

• Satın alınan araziyi ne amaçla kullanacağınıza
• Ne kadar sürede kar etmek istediğinize
• Yatırıma ayırmayı planladığınız bütçe planınıza
• Emlak sektörünün o zamandaki değişim ve gelişimlerine
• Tercih edeceğiniz gayrimenkul türünün ülkedeki güncel durumuna

Hangi gayrimenkul türüne yatırım yapacağınıza karar vermek, kendi istek ve hedefleriniz doğrultusunda en doğru yatırımı seçebilmek için Bilge Değerleme’nin hizmetlerinden faydalanabilir, doğru bir yatırımın sahibi olma yolunda ilk adımları atabilirsiniz.

Bilge Değerleme İle En İyi Yatırımı Yapın!

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul, bugüne kadar yaptığınız en verimli satın alımlardan biri olabilir. Süreci yönlendirmenize ve mümkün olan en iyi satın alma işlemini gerçekleştirmenize yardımcı olabilecek adına alanında tecrübeli ve bilgi birikimine sahip ekibimiz ile size yardımcı olmak için hazırız.

Yatırım amaçlı gayrimenkul alımları hakkında destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

The post Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Yatırım Amaçlı Alabileceğiniz Gayrimenkul Türleri appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..