Türkiye’de özellikle de 1999 senesinden önce yapılan binalarda yeteri kadar denetim yapılmaması nedeniyle risk daha yüksek kabul edilirken deprem yüksek riski olan bölgelerde yaşayan kişilerin mutlaka riskli yapı tespiti yaptırması öneriliyor. 

Binalarda sadece tek bir kat malikinin bile başvurusu ile bile yapılabilen riskli yapı tespiti konusunda bazı durumlarda diğer kat malikleri sürece itiraz edebilmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen ve yetkilendirilen değerleme şirketleri riskli yapı tespit sürecini yürütmektedir.

Değerleme sonucunda riskli yapı olarak belirlenen binalar için riskli yapı tespit raporu  düzenlenir ve tapuya şerh kaydı düşülür. 

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE NASIL İTİRAZ EDİLİR?

Riskli yapı tespiti yapılan taşınmazın tapu kaydına şerh düşülmesi ile maliklere tebligat gönderimi yapılır. Taşınmaz sahipleri kendilerine tebligatın ulaşmasının ardından 15 gün içerisinde riskli yapı itiraz dilekçesi ile riskli yapının bulunduğu müdürlüğe itiraz eder. İtiraz edilmemesi durumunda taşınmazın 60 gün içerisinde yıkılması zorunludur. 

Taşınmaz sahiplerinin yıkımı gerçekleştirmemesi üzerine Bakanlık devreye girer. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yıkım yapılması durumunda bu tutar tapuya şerh düşülür ve taşınmaz sahibinden mutlaka tahsil edilir.

Riskli yapı tespitine itiraz edilmesi halinde üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üye olmak üzere toplamda 7 üyeden oluşan bir heyet oluşturulur. 

Bu heyet denetimde bulunur. Eğer itiraz sahibi haklı bulunursa riskli yapı raporu iptal edilir ve yıkım kararı durdurulur. İtiraz haksız bulunursa bu durumda en geç 60 gün içerisinde kentsel dönüşüm yıkım kararı uygulanması gerekir. Bu sayede depreme dayanıksız olduğu belirlenen yapı yıkılarak yerine depreme dayanıklı konut inşa edilir. 

Kaynak: Emlak365.com

The post Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci Nasıl İşler? appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine göre, taşınmaz edinimi şartını yerine getiren yabancılar arasında 1.475 kişiyle İran vatandaşları başı çekti.

TKGM’nin verilerine göre, vatandaşlık almak isteyen yabancı uyruklulara taşınmaz alımı karşılığında Türk vatandaşlığı verilmesi uygulamasında 2017’de alt limit olan 1 milyon doların 400 bin dolar olarak düzenlenmesi, yabancı yatırımcının gözünü Türkiye’ye çevirdi. Bu kapsamda TKGM, 6.085’i geçen yıl olmak üzere 2017’den bugüne kadar, belirlenen rakamlarda taşınmaz edinen 101 ülkeden toplam 6.694 yabancı ülke vatandaşına, Türk vatandaşlığı için uygunluk belgesi düzenledi.

1.475 kişi ile ilk sırada İran vatandaşlarının yer aldığı listede 842 kişiyle Iraklılar ikinci, 812 kişiyle Afganistanlılar üçüncü sırayı alırken bu sırayı 658 kişiyle Yemen, 390 ile Filistin, 365 ile Ürdün, 291 ile Libya, 268 ile Çin, 229 ile Mısır ve 139 ile Pakistan vatandaşları takip ediyor.

Geçen yıl İran’dan 1321, Irak’tan 756, Afganistan’dan ise 754 kişiye uygunluk belgesi verildi.

Yaptıkları yatırım karşılığında TKGM’den uygunluk belgesini alan ve Türk vatandaşlığı için başvuran yatırımcılar için son kararı İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü veriyor.

The post Taşınmaz Edinimi Yoluyla Vatandaşlık Almak İsteyen Yaklaşık 7 Bin Yabancıya Uygunluk Belgesi appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Fabrika ve endüstriyel tesislerde değerleme sırasında dikkat edilmesi gereken pek çok kriter mevcuttur. Bunlardan ön plana çıkanları taşınmazın mekânsal kriterleri ile yapısal kriterlerdir.

Taşınmazın konumu, büyüklüğü, geometrik formu, topografik yapısı, sanayi bölgesinde, organize sanayi bölgesinde olup olmadığı, çevrede sanayi üretiminin olup olmadığı, bölgenin sanayi yatırımları için tercih edilip edilmediği, hammadde ve bitmiş ürün nakliyesi için ana arterlere uzaklığı, taşımacılığın alternatifli olması (liman, havaalanı, tren, vb.), ihracat ve ithalat için gümrük ya da serbest bölgeye olan uzaklığı, konumun spesifik bir ürün için seçilip seçilmediği gibi mekânsal olarak dikkat edilmesi gereken pek çok kriterden bahsedilebilir. Son belirtilen spesifik ürün için mekan seçimi; bölgede üretilen herhangi bir ürün veya çıkartılan maden, petrol vb. ürünlerin işlenmesi için tesisin kurulup kurulmadığıdır. Çünkü bu durumda ürün odaklı lokasyon seçilerek kurulan tesisin el değiştirmesinde daha farklı kısıtlılıklar çıkacağı öngörülebilir.

Fabrika değerlemesinde mekânsal olarak dikkat edilmesi gereken kriterlerin yanında yapının kendisi ile ilgili olarak yapısal kriterlerde mevcuttur. Fabrika ve endüstriyel tesisler büyük bir oranda ihtiyaca göre yapılan teknik altyapı ile inşa edilirler. Planlama aşamasında başlayan kapalı alan, açık alan ihtiyacı, yapının cinsi, aks genişlikleri, yüksekliği, yükleme alanı, tır parkı, açık/kapalı depolama-stok alanları, makine temelleri, üretim holleri, makine yerleşimleri, aks genişlikleri, gezer vinç, portal vinç gibi taşıma ekipmanların kapasite ve genişliklerinin yapının statiği ile olan ilgisi, katlı yapılarda binanın taşıma kapasitesi (kg/m²) hesapları, idari bölüm ofis ve sosyal alan ihtiyaçları, işçi sayısı ile oranlı işçi yemekhane, soyunma – duş/wc sayısı, sosyal alanlar büyük oranda tesisi ilk kuran işletmenin ihtiyacına göre şekillenmektedir. Ayrıca kullanılan hammadde ve üretilen ürünün ebat, stok durumu, yanıcı/patlayıcı özellikleri, zehirli/toksin özelliği, gıda/hijyen özelliklerine göre de tesisin iç yapısında farklılıklar ortaya çıkabilmekte; yangın algılama, ihbar ve söndürme sistemleri, yangın suyu deposu, iç ve dış mekan hidrant sayısı, personel toplanma alanları gibi detaylar işletme ihtiyacına göre tasarlanmaktadır.

Değerlemede belirtilen mekânsal ve yapısal kriterler ile birlikte taşınmazın yasal ve hukuki durumları da dikkate alınmaktadır. Tapu kayıtlarında ki malik, beyan, şerh, irtifak hakkı, üst hakkı, rehin hakkı kayıtları, ilgili kurumlarda (Belediye, Tapu, Kadastro, İl Özel İdaresi, OSB, vb.) bulunan imar durumu, yapılaşma izni, mimari ve statik projeler, ruhsat, iskan vb. pek çok yasal evrak incelenmektedir. Taşınmazın proje alanı ve düzenlenmiş ruhsat ve iskan belgelerine istinaden proje alanı hesaplanmakta mevcut yapı ölçülerek proje ile karşılaştırılmaktadır. Yasal izinlere tabi proje alanı ile hesaplanan değer “Yasal Değer” başlığında belirtilmekte, yapıda proje hilafı büyüme alanı var ise bu durum detaylandırılarak “Mevcut Değer” başlığında belirtilmekte taşınmaza adil piyasa değerleri takdir edilerek raporda nihai sonuca ulaşılmaktadır.

Fabrika ve endüstriyel tesislerin değerlemesinin nasıl yapıldığı, hangi yöntemlerin kullanıldığı ile ilgili bilgileri bir sonraki yazımızda aktaracağız.

The post Fabrika Değerlemesi, Endüstriyel Tesis Değerlemesi Nedir? appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Gayrimenkul Değerlemede Genel Kriterler

Gayrimenkul değerleme yaparken belirli kriterler, ticari gayrimenkul, konut ve arsa-arazi değerlemesinde ortaktır. Bunlar; tapu durumu, imar durumu, ulaşım alternatifleri, toplu ulaşım, emsal değerler vb..

Gayrimenkul değerlemedeki genel kriterler belirlendikten sonra, kategorik olarak özel kriter devreye girmektedir. Gayrimenkul alanında, Türkiye’de en çok tapu işlemine dönüşen konutlar, barınma ve gelecek yatırımı olarak alınıp satılır; konut değerlemesinde de üstte belirtilen genel kriterle kabul görür.

Ticari gayrimenkuller, gayrimenkul sektöründe daha fazla uzmanlık gerektiren, spresifik bir kategoridir.

Ticari Gayrimenkullerde Değerleme Kriterleri

Ticari gayrimenkul denilince akla ilk olarak bir dükkan-mağaza gelmektedir. Ülkemizin son yıllarında yükselen bir sektör olan gayrimenkul sektöründe konut üretimi kadar ticari gayrimenkul piyasasına da ağırlık verilmiştir.

Çok sayıda bağımsız bölümden oluşan konut projelerinin bir kısmı dükkan-mağaza, bazı kısmı ise ofis olarak planlanarak inşa edilmektedir.

Dükkan ve mağazaların değerlemesinde; genel gayrimenkul değerleme standartları uygulandıktan sonra özel kalemler göz önüne alınır.  Dükkanın bulunduğu sokak veya cadde, cadde üzerindeki günlük yaya sürkülasyonu, dükkanda yapılması muhtemel ticari faaliyet alanları ve bunlara oluşacak talepler gibi özel kriterler devreye girer.

Değerlemeye konut bir ofis projesi ünitesi ise, ofis için bölgenin ticari yerleşimi, arz talep dengesi, yakın çevresindeki ofis proje sayısı da değerlemede göz önüne alınır.

Dükkan ve ofis üniteleri değerlemesinin dışında daha önemli bir ticari gayrimenkul sektörü ise fabrika-antrepo gibi büyük ticari yapılardır. Fabrika gibi ticari gayrimenkuller, şehir dışı veya merkez yaşam alanları harici bölgelerde konumlanmaktadır. İstanbul gibi nüfusu hızla artan şehirlerde fabrikalar ile yerleşim alanları iç içe geçtiği örnek bölgeler vardır. Buna çözüm olarak, şehirlerde organize sanayi bölgeleri oluşturulmakta ve fabrika-antrepo gibi tacir gayrimenkullerin bu alanlarda faaliyeti hedeflenmiştir.

Fabrika-antrepo gibi büyük gayrimenkul modellerini değerlerken, fabrikanın sahip olduğu arsanın değeri başlıca değer kalemi olur. Daha sonra; fabrika binası veya binalarının arsa üzerindeki oturumu,  kaç farklı ticari faaliyet için uygunluk barındırdığı, farklı sektörlerden kullanıma elverişliliği, avantajlar veya dezavantajları gibi etkenler bu ve benzeri ticari gayrimenkuller için başlıca değerleme kriterlerini oluşturur.

The post Konut ve Ticari Gayrimenkul Arasındaki Farklılıklar appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

İpotekli satışlar yılın ikinci yarında dip yaptı

2017 yılı konut satışlarında ipotekli ve diğer satış kalemi, yarı yarıya oranında gerçekleşirken; 2018 yılı ilk yarısında, üçte bir ipotekli satış seviyesinde gerçekleşti. 2018 Ağustos ayından Kasım ayına kadar, her ay ipotekli satışın en dip seviyesini görüldü. 5.324 ipotekli konut satışı gerçekleşen Kasım 2018’de, ipotekli satışın toplam satış içerisindeki payı %5,9 ile en düşük seviyede gerçekleşirken, geçen yılın aynı ayına göre %85 düşüş kaydetti.

İpotekli satışlardaki düşüş, banka talepli ekspertizlerin de düşmesine neden oldu. Gayrimenkulün bütün kategorilerinde yaşanan durgunluk, taşınmaz sahibi ve malikleri tarafından bazı avantajlar ile öne çıkma çabası olarak taşınmaz değerleme raporlarını ellerine almaları gerekliliğini görmelerine neden oldu. İşte; gayrimenkul değerlemesinin, taşınmaz mülk sahibi için faydaları..

Taşınmaz Değerlemenin Faydaları

• Satış değerini sağlıklı belirleyerek satış süresini kısaltmak

Satışı amaçlanan gayrimenkul için yapılacak olan değerleme işlemi, satış değerini sağlıklı belirlediği için doğu fiyatla pazara çıkma şansı verir; satış süresini kısaltır.

• Alıcıya Sunulan Rapor Şüpheleri Yok Eder

Bir çok kişinin hayatından bir kez yaptığı ve yüksek tutarlı bir alışveriş olan gayrimenkul alımlarında güven sorunu yaşayacak olan alıcıya sunulacak olan değerleme raporu, kişisel güven söylemlerinden daha doğru ve etkili olacaktır.

• Çok Malikli Taşınmazlarda Maliklerin Arasında Olabilecek Fiyat İhtilafını Önler

Çok ortaklı taşınmazların satışı için ortakların kendileri içerisinde yaptıkları değerleme ve satış fiyatları çelişebilmekte ve satış sürecine sekte vurmaktadır. Satışı istenilen taşınmazda hak sahibi olan her bir malikin, satıştan beklediği tutar, taşınmazın pazardaki değeriyle veya maliklerini diğerleriyle uyuşmayabilir. Taşınmaz değerleme firması aracılığı ile yapılacak sağlıklı ve resmi değerleme sayesinde, bu ve benzeri süreçler daha sağlıklı aşılmaktadır.

• Taşınmazın Kiralamasında da Etkilidir

Taşınmaz değerlemesi, satış süreci için fayda sağladığı kadar kiralamada da katma değer sağlamaktadır. Raporun ortaya koyacağı bölge gayrimenkul satış değerleri ve kiralama fiyatları bilgisi sayesinde, kiralama kazancının satış fiyatı ile çarpanı ortaya çıkarılabilir. Raporun sağlayacağı bütüncül bilgiler, taşınmazın kiralaması için hedef kitle ve pazarlama stratejisi yapmaya da olanak sağlayacaktır.

Sonuç itibariyle; taşınmaz değerlemesi işlemi, alıcı için olduğu kadar satıcı için de faydalı etmenler barındırmaktadır.

The post Gayrimenkulünü Satmak İsteyen Ekspertizini Kendisi Yaptırıyor appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

2019 yılında devreye girmesi beklenen Taşınmaz Değerleme Sistemi; gayrimenkullerin emlak vergisi üzerindeki değer ile gerçek değeri arasındaki uyumsuzluğu ortadan kaldıracak ve gerçek değerleri üzerinden işlem gösterecek.

Türkiye’deki en fazla vergi kayıplarının yaşandığı sektör olan gayrimenkule yeni düzenlemeler kapıda. Bu düzenlemeler sonucunda  uzun yıllardır harç miktarını düşük ücretlerde yatırmaya çalışanlar,  artık bunu yapamayacaklar.  2019 yılı ile birlikte hükümet bu konuya ‘Taşınmaz Değerleme Sistemi’ ile  çözüm getirmeyi planlıyor.

Taşınmaz Değerleme Sistemi uygulaması için  Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ülke geneli için değer haritası çıkaracak, il il, ilçe ilçe arsa, konut ve ticari birimlerin değerleri tespit edilecek. Böylece kimse satış işlemlerini gerçek değerinin altında gösteremeyecek. 500 bin liralık ev satılıyorsa tapuda 200 bin lira üzerinden işlem yapılmayacak.

Bu sisteme ihtiyaç duyulmasının temel sebebi vergi açıklarını önlemek. Ayrıca alıcı ve satıcının kendi aralarında anlaşıp düşük vergi ödeme çalışmasını engellemek. Böylece bu tür durumlarda sonradan alıcı sürpriz vergilerle karşılamak zorunda kalmayacak.

Her iki tarafın ve vergi düzenlemesinin objektif bir şekilde devamı sağlanabilmesi için yasal düzenlemeler 2019 yılında yapılacak. Yapılan düzenlemelerle tapu, kamulaştırma ve imarların daha adaletli olacağından büyüme etkinliği artacak.

Konu ile ilgili daha fazla bilgi sahibi olmak isteyeler “Ev satışında önemli değişiklik! Gerçek değerinin altında gösterilemeyecek!” adlı haberimizi de okuyabilirler.

Değerleme ile ilgili her türlü sorunuz için bize ulaşın: +90 216 384 42 27  – iletisim@bilgedegerleme.com

The post Taşınmaz Değerleme Sistemi Hakkında Bilmeniz Gerekenler appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..