kentsel dönüşüm arşivleri - Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Kentsel Dönüşüm Raporu Aşamaları

Bilge Değerleme — Tue, 26 Apr 2022 08:25:20 +0000

Aşağıda Kentsel Dönüşüm Raporu Aşamalarını sizinle paylaşmak istedik. Kentsel dönüşüm ile ile ilgili tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

1. Takyidat Analizleri

Bağımsız bölüm veya ana taşınmaz üzerinde yer alan takyidat bilgileri raporda gösterilir, yasal mevzuat çerçevesinde incelenir ve olumlu/olumsuz yönleri irdelenir.

Değerleme işlemi takyidat bilgilerinden bağımsız yapılmakta olup, takyidatların içerikleri hakkında bilgiler rapor içerisinde belirtilir.

2. Konum ve Çevre İncelemeleri

Rapora konu taşınmazın ulaşım özellikleri, önemli akslara ve röper noktalara uzaklığı, ikamet profili, ticari potansiyeli, hedef kitle bilgileri, konum özelliklerinin olumlu ve olumsuz yönleri raporda incelenmektedir.

3. Resmi Kurum İncelemeleri

3.1 Yapılaşma Koşullarının İncelenmesi

Rapora konu taşınmazın detaylı imar durumu, plan notlarına göre hükümler, varsa terk miktarı, kısıtları ve imkanları ilgili Belediyesinden detaylı şekilde öğrenilir ve raporda bu araştırmalara yer verilir. Bu araştırmada aynı zamanda parselin ada/parsel bazında konum teyidi de yapılmaktadır.

3.2 Belediye Arşivinde İncelemeler

Talep doğrultusunda parsel üzerinde mevcut olan veya yıkılmış olan yapıya ait ruhsat ve iskân belgeleri ile kurum izni doğrultusunda yapı tatil tutanakları, encümen kararları gibi evraklar incelenebilmektedir.

3.3 Proje İncelemeleri

Kat irtifaklı olan taşınmazlarda Tapu Müdürlüğünden, kat irtifakı kurulu olmayan taşınmazlarda ise Belediye arşivlerinden proje incelenerek bağımsız bölümler ya da ünitelerin brüt alanları tespit edilmektedir. Bu araştırmalarda aynı zamanda bağımsız bölümlerin kat ve kattaki konum teyidi de yapılmaktadır.

4. Ana Taşınmaz ve Bağımsız Bölüm İncelemeleri

Rapora konu parselin üzerinde yer alan binalar ve bina içerisinde konumlu bağımsız bölümler ya da üniteler yerinde incelenir, ölçümler alınır, ana taşınmazın ve bağımsız bölümlerin iç tefrişat özellikleri tespit edilir ve fotoğraflanır. Daha sonra bu veriler, yasal evraklar ve projeler ile karşılaştırılarak trampa, proje hilafı imalatlar, ruhsat dışı alanlar ve yapılar tespit edilir. Yapılan tespitler daha sonra raporda açıklanır.

5. Değerleme Yaklaşımları

5.1 Emsal Araştırmaları ve Pazar Yaklaşımı Yöntemi

Rapora konu taşınmazın yakın çevresinde, bağımsız bölümlere ve arsaya emsal teşkil edebilecek satılmış veya satılık mülkler incelenir ve her bir emsalin birim m² bedeli hesaplanır. Pazarlık payları, konum, kat ve alan gibi şerefiyeler ile uygunlaştırılan birim m² fiyatları ile bir değer aralığı tespit edilir. Ayrıca bölgede proje geliştirme analizinde kullanılmak üzere yeni yapım mülkler de yine aynı metotla analiz edilir.

5.2 Proje Geliştirme Analizi Yöntemi

Bölgede kısıtlı arsa stoğunun yaratabileceği spekülatif pazar koşulları nedeniyle ikinci bir yöntem olarak Proje Geliştirme Analizi kullanılmaktadır. Bu analizde değerleme konusu parselin yapılaşma şartları, plan notları ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde, arsa üzerine inşa edilebilecek, fiziken mümkün ve finansal olarak yapılabilir en etkin ve en verimli proje tasarlanır. Daha sonra projenin gelirleri ve maliyetleri analiz edilir. Bu analizlerde paranın zaman maliyeti, sermaye tedarik faizleri gibi finansman maliyetleri ile yıllara yaygın satıştan, olağan dışı maliyet artışlarından ve önceden tespiti mümkün olmayan proje riskleri de dikkate alınır. Daha sonra bu şartlar altında, belirli bir karlılık oranı için kat karşılığı oranı hesaplanarak arsa değerine ulaşılır. Bulunan değerin doğruluğu daha sonra bölgedeki kat karşılığı oranları araştırılarak yeniden değerlendirilir.

6. SWOT Analizi

Rapora konu taşınmazların sahip olduğu güçlü ve zayıf yönler, bölge konjonktürü ve gelişim potansiyeli dikkate alınarak muhtemel fırsatlar ve ekonomik ve proje bazlı tehditler analiz edilerek özet halinde raporda yer verilmektedir.

SWOT Analizi, işletmelerin, projelerin genel performanslarını ve rakiplerinin performanslarını objektif bir bakış açısıyla ölçmek ve değerlendirmek için kullandıkları, stratejik bir planlama yöntemi olarak önemlidir. Bölgenin analiz edilmesi sonucunda elde edilen veriler, planlama bölgesindeki güçlü, zayıf, fırsat ve tehdit oluşturabilecek yönlerin doğru şekilde irdelenebilmesini sağlar. Güçlü yönler ve fırsatlar, planlama sürecinde öne çıkaracağımız ve faydalanacağımız; zayıf yönler ve tehditler ise planlama sürecinde, bertaraf edeceğimiz ya da geliştirmekle yükümlü olduğumuz kararları almamızı sağlar ki, bu durum planlama kademelerinde yer alan statejiler, hedef ve faaliyetlerimizi doğru belirlememizi kolaylaştırır.

Swot Analizi, diğer bir bakış açısı ile değerleme çalışmasının, hangi durumları dikkate alınarak yapıldığının d a bir özeti niteliğindedir.

7. Değer Takdiri

Bölgede yapılan detaylı emsal analizleri ve proje geliştirme analizinden bulunan sonuçlar birlikte değerlendirilerek rapora konu taşınmazların arsa değeri ve arsa payı değerleri takdir edilir. Bağımsız bölümlü yapılarda ayrıca bağımsız bölümün mevcut haliyle değeri ve aynı koşullarda yeniden yapılması halindeki yeni yapı değeri de takdir edilmektedir.

8. Sonuçlar ve Rapor Ekleri

Değerleme raporu, edinilen bilgi ve belgeler ile yapılan analizler sonrası ulaşılan verilerin özetlendiği, raporun ilgilisi kişi ve kurumlara genel bir bakış açısı sağlayan sonuç bölümüyle bitirilir. Daha sonra raporda bahsi geçen resmi evraklar, projeler, mahallindeki durumu gösterir fotoğraflar, CBS görüntüleri, krokiler ve Tapu Kayıt (TAKBİS) belgeleri raporun eki olarak sunulur. Bu eklerde ayrıca değerleme raporunu hazırlayan, kontrol eden ve onaylayan lisanslı değerleme uzmanlarının da lisans belgeleri, şirketimize ait lisans belgeleri ve yetki yazıları da yine mevcuttur.

Rapora Konu Edilebilen İlave Analizler

1. Şerefiye Analizleri

Kentsel dönüşüm raporları ile mevcut yapıda veya inşa edilmesi planlanan yapıda yer alan daire ve dükkanların şerefiye analizi yapılabilmektedir. Bu analizler, statik şerefiye kalemleri olan hâkim yön, cephe, kat ve alan şerefiyelerinin yanı sıra bölge dinamiklerinden dolayı sahip olunabilecek, manzara, bahçe kullanımı, müstakillik gibi değişken şerefiye kalemlerini de içerir.

Şerefiye analizlerinde temel referans, bölgede tespit edilen emsallerdir. Farklı kat, alan, mimari form, cephe, varsa manzara, bahçe kullanımı gibi özellikleri içeren çok yönlü emsal araştırması yapılarak şerefiye kriterlerinin ünite değerlerini hangi düzeyde etkilediği araştırılır ve tespit edilir. Böylelikle her şerefiye kaleminin değere etkisi bir etki katsayısı ile ifade edilir. Daha sonra her bağımsız bölüm ayrı ayrı her bir şerefiye kalemi için puanlanır. Tüm şerefiye kalemlerinden gelen puanlar toplanarak ünitenin toplam puanı hesaplanır. Böylelikle her bir ünitenin avantaj ve dezavantajları matematiksel bir ifade ile objektif olarak tespit edilmiş olunur.

2. Arsa Pay/Payda Analizleri

Kentsel dönüşüm projelerinde arsa pay/paydanın adil dağıtılmamış olması çoğu zaman dava konusu olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde arsa payının ne şekilde olması gerektiği aşağıdaki gibi ifade edilmektedir:

“…bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları…”

Kanun ile ifade edildiği üzere arsa payları, bağımsız bölüm değerleriyle orantılı olmak durumundadır. Bu değerin ise konum ve büyüklük gibi belirli şerefiye kriterlerine bağlı hesaplanmış olması gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm raporlarında, şerefiye analizi ile ulaşılan sonuçlardan değer takdir edilmektedir. Arsa payı analizlerinde ise bu değer kullanılmakta olup, bağımsız bölümün değeri, karlılık ve maliyet gibi etkenlerden arındırıldıktan sonra arsaya düşen değere indirgenmektedir. Daha sonra bu değerler, toplam arsa değerine oranlanarak arsa payları takdir edilebilmektedir. Bu analiz yeni yapılara uygulanabildiği gibi eski yapılara da uygulanabilmektedir.

3. Hak Dağılımı Analizleri

Kentsel dönüşüm raporlarında talep edilmesi halinde hak dağılımı da yapılabilmektedir. Hak dağılımı analizleri iki farklı model ile oluşturulabilmektedir.

3.1 Gelir Paylaşımı (Kat Karşılığı) Modeli

Bu modelde müteahhit firma ve hak sahipleri arasındaki sözleşme ile belirlenen kat karşılığı oranına göre dağıtım yapılabildiği gibi, inşaat maliyeti, karlılık, finansman maliyeti ve proje riskleri göz önüne alınarak hesaplanan ve bölgede yapılan araştırmalar ile desteklenen kat karşılığı oranları da kullanılabilmektedir. Bu model ile yeni yapılması planlanan yapının tamamı müteahhit firma ve arsa sahipleri arasında adil bir dağıtım yapılabileceği gibi, müteahhit firmaya tahsis edilen ünitelerin belirlendiği sözleşmelerde sadece hak sahiplerine yönelik dağıtım olarak da yapılabilmektedir. Dağıtımda talep edildiği takdirde şerefiye analizi ile birlikte analiz yapılmakta olup, bu sayede mevcut ünitelerin şerefiyeleri yeni yapılacak yapıda korunabilmekte ve daha adil ve hakkaniyetli bir sonuca ulaşılabilmektedir.

3.2 Hizmet Bedeli Modeli

Bu modelde müteahhit firma ve hak sahipleri arasındaki sözleşme ile belirlenen sözleşme bedelinin dağıtım yapılabildiği gibi, inşaat maliyeti, karlılık, finansman maliyeti ve proje riskleri göz önüne alınarak hesaplanan ve bölgede yapılan araştırmalar ile desteklenen inşaat maliyeti ve karlılık da hesaplanıp dağıtımı yapılabilmektedir. Bu model ile yeni yapılması planlanan yapının sözleşme bedeli, kat karşılığına konu edilmeden, doğrudan nakdi ödeme olarak hesaplanmakta ve toplam tutar hak sahipleri arasında pay edilmektedir. Dağıtımda talep edildiği takdirde şerefiye analizi ile birlikte analiz yapılmakta olup bu sayede yeni yapılacak yapıdaki şerefiye farkları ve kazanımlar gözetilerek daha adil ve hakkaniyetli bir sonuca ulaşılabilmektedir.

Fizibilite Raporları

Değerleme raporlarında talep sahibinin isteği doğrultusunda fizibilite raporları hazırlanabilmektedir. Bu tür raporlar, daha önce bahsedilen şerefiye analizi, arsa payı dağıtım analizi, proje geliştirme analizi, en etkin ve en verimli kullanım analizi dahil olmak üzere, bu analizlere ilave olarak bölgesel analizler, arz ve talep trend analizleri, piyasa fazlası mülk türleri ve talep açığı tespit edilen mülk türleri analizi, potansiyel hedef kitlesi analizi, olası riskler ve bu risklere bağlı proje başarı analizleri, simülasyona dayalı minimum-maksimum analizleri gibi bir çok analizi içeren oldukça kapsamlı raporlardır.

Bu raporlarda proje alanına yönelik hedef kitle analizi doğrultusunda mülklerin nitelikleri, olası mimari formları ve büyüklükleri tespit edilebilmekte, bu tespitler sonrası mülklerin tamamının satılması, kısmen satılması ve kısmen kiralanması veya tamamen kiralanması gibi analizler yapılabilmektedir. Senaryolar ayrıca maliyetin alternatif kaynaklardan (banka kredisi, devlet desteği vb.) karşılanması halindeki durumlar için de ayrılmaktadır. Böylece bir arsa için birçok senaryoya göre analiz yapıldıktan sonra nihai proje seçimi gerçekleştirilmektedir.

Seçilen proje ile ilgili farklı risk senaryolarında “Rastgele Faktörler” prensibi ile her bir risk senaryosu için 10 farklı simülasyonda toplam 10.000 farklı koşul analiz edilmektedir. Bu analiz sonucu projenin toplamda 30.000 farklı risk olasılığı altında güven oranı, maksimum ve minimum değerler ile olası potansiyel proje değeri analiz edilmektedir. Daha sonra tüm bu analizler duyarlılık tablolarıyla özetlenerek projenin fizibilitesi sonuçlandırılmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Raporu Aşamaları Örnek İçerik Tabloları için tıklayınız.

The post Kentsel Dönüşüm Raporu Aşamaları appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Kentsel Dönüşüm Değerleme Süreci

Bilge Değerleme — Fri, 10 Apr 2020 11:54:31 +0000

“Plan yaratıcıdır.
Planın olmadığı yerde düzensizlik, keyfilik vardır.
Plan içinde duyumun özünü taşır.

Ortak gereksinimlerin zorlaması sonucunda ortaya çıkacak olan büyük sorunlar, planı yeni bir biçimde gündeme getirmektedir.

“Modern yaşam, konut ve kent için yeni bir plan istemekte ve beklemektedir.” demiştir “Le Corbusier”, “Bir Mimarlığa Doğru” kitabında.

Şehir oluşumunun ortaya çıkışı uzun yıllar öncesine dayanmakla birlikte, modern kentlerin gelişimi çok uzun bir geçmişe sahip değildir. Şehirler tarihlerden bugüne değişerek ve değişik ihtiyaçları doğurarak, değişen yaşam şartları ile değişik gereksinimlere ihtiyaç duymuştur. Bu bağlamda değişen yaşamlar şehirleri değiştirmekle birlikte, kendi başına bir dinamiğe de sahip olmaya başlayan şehirler de insanların yaşamlarında birebir etkiye sahip olan, dinamik ve yaşayan varlıklara dönüşmüşlerdir adeta.

Günümüz insanın yaşamsal pratiği göz önünde bulundurulduğunda, şehirlerin de kompleks yapılara sahip olmasına, bu durum ise, şehirlerin pek çok disiplinin bakış ve önerileri doğrultusunda planlama ihtiyacını doğurmaktadır. Bu bağlamda; Le Corbusier’in “Modern yaşam, konut ve kent için yeni bir plan istemekte ve beklemektedir.” yaklaşımı oldukça gerçekçidir.

Kentsel dönüşüm, yüzyıllardır evrilerek büyüyen, büyüdükçe devleşen pek çok kentin, ihtiyaç duyduğu önemli planlama hareketlerinden biridir. Kentleri yenilemenin ve kentsel dönüşüm uygulamanın pek çok farklı ihtiyaç ve politikaları bulunmaktadır. Genellikle, şehirler, modern yaşamın getirdiği gelişimler, sanayileşme, göç, savaş, afetler gibi nedenlerle gelişmekte ve dönüşmektedirler. Yaşayan ve gelişen bir kentte, mesela sanayi alanları konut alanları içerisinde kalabilmektedir. Veya hızlı göç alan bir şehrin banliyölerinde, sıhhatli yaşama elvermeyecek şekilde inşa edilmiş çarpık yapıların çoğalması sonucunda büyük bir nüfusu bünyesinde barındıran mahallelerin oluşması görülebilmektedir. Yine bunlara ek olarak eski ticari potansiyelini kaybetmiş olan iş alanları, afet riski yoğun olan bölgelerin yenilenme ihtiyacı gibi pek çok sebep, kentsel dönüşüm ihtiyacını doğurabilmektedir.

Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Süreci

Ülkemizde de tüm bu sebepler ve özellikle 1999 Marmara ve Düzce Depreminden sonra kentsel dönüşüm hareketleri sıklıkla konuşulmaktadır. Ülkemizin deprem geçmişi oldukça eski ve yoğun olup, birbirinden hüzünlü hikayeleri bünyesinde barındırmaktadır. 2011 yılında yaşanmış olan Van depremi ve en son yaşamış olduğumuz Elazığ depremi, bu bağlamdaki değişim ve dönüşümlerin, ülkemiz açısından özellikle afet riskini göz önünde bulundurarak kaçınılmaz olduğu aşikardır.

Elif Örnek Özden, kentsel dönüşümü, “zaman süreci içerisinde eskiyen, köhneyen, yıpranan ya da potansiyel arsa değeri mevcut üst yapı değerinin üzerinde seyreden ve çoğu kez yaygın bir yoksunluğun hüküm sürdüğü kent dokusunun, altyapısının sosyal ve ekonomik programlar ile oluşturulduğu bir stratejik yaklaşım içinde, günün sosyo- ekonomik ve fiziksel şartlarına uygun olarak yenilenmesi, değiştirilmesi, geliştirilmesi, yeniden canlandırılması ve bazen de yeniden oluşturulması eylemi” olarak tanımlar (Özden, 2006: 217).

Türkiye’de söz konusu afet risklerine ilişkin çeşitli dönemlerde düzenlemeler getirilmesine karşın; bu düzenlemelerin asli amacı afet sonrası rehabilitasyon süreci yönetiminden ibaret kalmıştır. Ancak 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı “Kentsel Dönüşüm Yasası” ile birlikte riskli alanlar için afet öncesi öngörüler ile kentsel dönüşüm için gerekli usul ve esaslar düzenlenmesi hedeflenmiştir.

Söz konusu kanun için merkezi yönetimin tek otoritesinin güçlenmesi ve mülkiyet hak ihlallerinin olasılığı için çeşitli eleştiriler getirilmiştir. Bununla birlikte kişisel inisiyatifleri ve engelleri bertaraf ederek çoğunluk kararları ile afet öncesi gerekli görülen alanlar ve yapılar için kentsel dönüşüm adına aksiyon alması gibi pozitif göstergeleri olduğu düşünülmektedir.

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanunun 1. Maddesi kanunun amacını ifade etmekte olup, “amaç; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” denilmektedir.

Kanun, ülkemiz genelinde, kentler ve köyler olmak üzere, tüm yerleşim birimlerinde yer alan ekonomik ömrünü tamamlamış, risk taşıyan yapıların devletin sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç – vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını öngörmektedir.

Ana hatları ile bahse konu kanunun amacı, kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmanın azaltılması ve/veya kaçak yapıların yenilenmesi, depreme riski taşıyan ve ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yenilenmesi ve olası bir doğal afet/afetler sonucu oluşacak zararların minimize edilmesidir.

Kentsel dönüşüm riskli binaların yıkılıp yeniden yapılması yanında, yerleşim yerlerinin kongre ve kültür merkezleri, park ve eğlence alanları gibi modern ihtiyaçlarının karşılanmasını da içermektedir.

Konunun 3. Maddesinin; e, f, g ve ı bentlerinde ayrıca, Rezerv yapı alanı, Riskli alan, Riskli yapı ve uygulama alanı kavramlarını irdelemektedir.

Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alan ve Uygulama Alanı nedir? Nasıl belirlenir?

İlgili kanunun 3. Maddesinin e bendinde, Rezerv yapı alanlarının, Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar, olduğundan bahsedilmektedir.

Rezerv yapı alanların belirlenmesi ile ilgili olarak, kanunun 4. Maddesinin 2. Fıkrası aşağıdaki gibidir:

(2) Rezerv yapı alanı:

a) Bakanlıkça resen belirlenebilir.
b) TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.
c) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması gerekir.

(3) (Mülga:RG-21/6/2019-30808)

(4) (Ek:RG-2/7/2013-28695) Rezerv yapı alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;

a) Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,
b) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama,

yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.

İlgili kanunun 3. Maddesinin g bendinde, Riskli alanlar, Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı, olarak tanımlanmıştır.

Riskli alanların belirlenmesi ile ilgili olarak, kanunun 5. Maddesinin 2. Fıkrası aşağıdaki gibidir:

(2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Bakanlıkça;

a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;

1) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
2) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
3) Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması,

sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,

b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere (Değişik ibare: RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur.

(3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) TOKİ veya İdare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça, uygun görülen talepler, (Değişik ibare: RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur.

(4) (Değişik: RG-27/10/2016-29870) Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler, (Değişik ibare:RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur.

İlgili kanunun 3. Maddesinin ı bendinde, Uygulama alanının, Cumhurbaşkanı kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu alanı, olduğundan bahsedilmektedir.

Riskli Yapı nedir?

İlgili kanunun 3. Maddesinin 9 bendinde, Riskli yapıların, Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları, olduğundan bahsedilmektedir.

Riskli yapı alanların belirlenmesi ile ilgili olarak, kanunun 6. Maddesinin 1. Fıkrası aşağıdaki gibidir:

Riskli yapılar;

a) Bakanlıkça,
b) İdarece,
c) Bakanlıkça lisanslandırılan,

1) Kamu kurum ve kuruluşları,

2) Üniversiteler,

3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,

4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,

5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,

6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar,

tarafından tespit edilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın Ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir.

Riskli yapı tespit edilmesinden sonra ilgili kanunun 7. Maddesinin , 2. Fırkasının a begesine göre (2.Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapıların tespiti;

a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. denmektedir.

İtirazlar yine aynı maddesinin 6. fıkrasında açıklanmıştır:

6) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

Riskli yapıların yıktırılması, madde 8 de açıklanmıştır:

MADDE 8 – (Değişik:RG-2/7/2013-28695)

(1) Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.

(2) İdarece;

a) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.

Yıkım ruhsatı 6 gün içerisinde çıkarılır ve yapının 60 gün içerisinde yıkılmasının temin edilmesi istenir. Yapının yıkılıp yıkılmadığı idari amirlerce takip edilir. Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Bakanlık veya İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra da parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.

Açık artırma usulü ile satış

MADDE 15/A – (Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik:RG-21/6/2019-30808)

(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;

a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.

(2) Satış için yapılacak müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir.

(3) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. Denmektedir.

İlgili kanun kapsamında, ülkemiz genelinde, yerleşim yerlerinin çok büyük bir çoğunluğunda kentse dönüşüme yönelik inşaat faaliyetleri, 2012 yılından bu yana devam etmiştir. Pek çok proje tamamlanmış durumdadır.

Ancak yapılmış olan uygulamalar, sosyal ve hukuksal süreçler irdelendiğinde ülkemizde süregelen kentsel dönüşüm üretimlerinin, uluslararası şehircilik normları kapsamında arzu edilen altyapısal, sosyal, ekonomik ve sosyolojik yaklaşımları, uluslararası şehircilik ilkelerini kapsamadığı, daha çok fiziksel dönüşümün varoluşu ile ilgilendiği söylenebilir. Bu durum, şehirciler ve bilim insanları tarafından, olgunun en çok irdelenen kısmı olarak dikkat çekmektedir.

The post Kentsel Dönüşüm Değerleme Süreci appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

Bilge Değerleme — Thu, 10 Oct 2019 12:22:38 +0000

Kentsel dönüşümde kira yardımı ile ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı illere göre yapılacak olan kira yardımı tutarlarını açıkladı. En yüksek kira yardımı tutarı 2019 yılında 1.150 TL olarak belirlendi.

Kentsel dönüşüm kira yardımı için riskli yapı olarak ilan edilen ve yıkılma kararı uygulanan riskli yapılarda oturan kişiler tahliye tarihi itibari ile 1 yıl, riskli yapının yıkıldığı tarihi takip eden 3 ay içerisinde yaşadıkları ilçe ve illerde bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müdürlüklerine ya da belediyelere başvuru yapabilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Ne Kadar Süre İle Veriliyor?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşümde kira yardımı süresini 18 ay olarak sınırlandırıyor.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvuru Evrakları Nelerdir?

Islak imzalı kentsel dönüşüm başvuru dilekçesi,
Nüfus cüzdanının fotokopisi,
Yetkililer tarafından onaylanan riskli yapı tespit raporu,
Taşınmazın tapusu ve güncel tapu kaydı,
Riskli yapı tespit raporu ile aynı adresi gösteren fatura,
Islak imzalı ve mühürlü yıkılan yapılar formu,
Ziraat Bankasından hak sahibine ya da vekili adına açılan vadesiz TL hesap cüzdanı.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Klavuzu İçin Tıklayın

Kentsel Dönüşüm Projelerine Danışmanlık ile ilgili bilgi alın! “Şehir Planlama ve Kentsel Dönüşüm Projelerine Danışmanlık”

The post Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

65 bin konutluk dev kentsel dönüşüm

Bilge Değerleme — Tue, 24 Sep 2019 08:03:06 +0000

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın açıkladığı 65 bin konutluk kentsel dönüşüm projelerinin adresleri belli oldu. İstanbul’da en büyük projeler Esenler, Gaziosmanpaşa, Başakşehir ve Üsküdar’da hayata geçiyor.

Ankara’da 5 bin, Adana’da 3 bin 900, Konya’da 2 bin 500 konut dönüşecek.
6.7 milyon riskli konutu yenilemek için kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandıran Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ‘Kentsel Dönüşüm Eylem Planı’nı açıkladı. 5 yıllık eylem planına göre ülke genelinde acil dönüşmesi planlanan 1.5 milyon konut var. Bu nedenle yılda 100 bini İstanbul’da olmak üzere 300 bin konutun ‘yerinde, gönüllü ve hızlı dönüşüm’ temel ilkeleri ışığında dönüşmesi planlanıyor. Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum yıl içerisinde temeli atılan konutlarla birlikte, 25 bini İstanbul’da olmak üzere tüm Türkiye’de 65 bin konutluk kentsel dönüşüm projesini başlattıklarını açıkladı. Bakan Murat Kurum’un açıkladığı dönüşüm hamlesinin il il detayları da belli oldu.

Kentsel Dönüşümde Öncelikli İl ve İlçeler Belli Oldu

Dönüşüm çalışmalarında öncelikli il ve ilçeler yerel yönetimlerle yapılan çalışma sonrasında belirlendi. Bakanlık 81 ile yolladığı genelgede ‘riskli bina raporunuzu bize iletin’ dedi. Gelen bilgiler ışığında dönüşüm çalışmaları şekillendi. İstanbul’da en büyük dönüşüm projeleri Esenler, Gaziosmanpaşa, Başakşehir ve Üsküdar’da hayata geçiyor. İstanbul dışında en büyük kentsel dönüşüm projeleri ise Ankara, Adana, Kayseri, Konya ve Samsun’da başlatıldı.

Haberin kaynağı: http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/65-bin-konutluk-dev-donusum-41334761

The post 65 bin konutluk dev kentsel dönüşüm appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem

Bilge Değerleme — Thu, 27 Jun 2019 10:14:03 +0000

Dönüşüm yapacak müteahhitten teminat istenecek. Oybirliği değil, 3’te 2 anlaşma yeterli olacak. 3’te 2’nin sağlanamadığı yerlerde arsa satışı mümkün olacak.Bakanlıkça ilçe belediyelerinden risk tespiti istenecek.Vatandaşla görüşmeden elektriği, doğalgazı, suyu kesilmeyecek.Yıkım sonrası da kira yardımı başvurusu yapılacak.Uygulama alanında yetkiler bakanlıkta olacak.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun uygulama yönetmeliğinde değişikliğe gidildi. Dönüşümü hızlandıracak düzenlemeler dün Resmi Gazete’de yayınlandı. Riskli yapı tespitinden anlaşma sürecine, yıkımdan yeniden yapıma kadar her alanda süreci hızlandıran adımlar atılması dikkat çekti. Bundan sonra riskli yapı tespiti hızlanacak, 3’te 2 anlaşma olan yerde oybirliği aranmayacak. Yıllarca 3’te 2 anlaşma oranını yakalayamayan yerlerde ise arsa satışının önü açılacak. Bakanlık yeni düzenleme ile dönüşüm kapsamında inşaat yapacak müteahhitlerden teminat isteyecek.

Dönüşümde ilk adım riskli yapı tespiti. Tespit başvuruları artık elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılacak. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bizzat veya şikayet üzerine ilçe belediyelerinden riskli yapı tespiti talebinde bulunabilecek. Yapı tespit masraflarından vatandaş hissesi oranında sorumlu olacak ve 1 ay içinde ödeme yapması gerekecek. Vatandaş riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edebilecek. Dönüşümde bugüne kadar tahliye edilen binalarda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesilimi yapılırken maliklerin görüşü alınmıyordu. Artık hak sahiplerinin görüşü de alınacak. Kimi zaman elektriği suyu kesilen vatandaş evi zorunlu olarak boşaltıyor, bu da mağduriyet yaratıyordu. Düzenleme ile bunun önüne geçilecek. Kesintilerin sonrasında yıkım ruhsatı verilecek. Yıkılmayan yapılarda bakanlık devreye girip yine faturasını vatandaşın ödeyeceği şekilde yıkım yapacak.

ANLAŞAMAYANA ÇÖZÜM

Yeni düzenlemeden kilitlenen dönüşüm alanlarına da çözüm getirildi. Bundan sonra vatandaşlar riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazlar için ‘ortaklığın giderilmesi’ davası açılabilir. Bu da şu anlama geliyor; evler yıkılmış, arsa boş bekliyor ama hak sahipleri 3’te 2 çoğunluğu sağlayamıyor. Şimdi bu kişiler dava açarak mümkünse arsanın paylaştırılmasını, değilse de arsa satışı isteyebilecek. Ancak uzmanlar açık arttırma ile yapılacak satışta arsa sahibinin zarara uğrayabileceğini de belirtiyor.

Dönüşümde bir yapı adasında ya da bir binada vatandaşın tamamının onay vermesi her zaman mümkün olmuyor. Bu nedenle 3’te 2 anlaşma sağlanmasıyla süreç başlıyor. Kimi zaman mahkeme kararlarında dönüşüm yasasında yazan oybirliği tanımı sorun yaratıyordu. Yeni uygulama yönetmeliğinde tüm işlemler için 3’te 2 çoğunluğu ile karar verileceğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “15. maddede önemli bir değişiklik yapılarak ‘öncesinde oybirliği ile anlaşmaya çalışılır’ şeklindeki düzenleme tamamen kaldırıldı. Bakanlık tüm yargı kurumlarına net bir şekilde riskli yapı ve alanlarda 3’te 2 ile anlaşmanın yıkım öncesi ve sonrasında geçerli olduğunu belirtti” dedi. Öte yandan alınan karar, 3’te 2’nin kararına katılmayanlara noter yoluyla iletilecek ve 15 gün süre verilecek. Teklifin kabul edilmemesi durumunda payları satışa çıkacak. Riskli alanda Hazine alım yaparken riskli yapıda yapmayacak.

KİRA DÜZENLEMESİ

Kira yardımı konusunda düzenleme getirildiğini belirten Kiraz, “Tahliyeden itibaren 1 yıl içinde talep edilmemesi halinde alınamayan bu hakka yönelik ilave bir yeni süre getirildi. Buna göre artık yıkımdan itibaren de 3 ay içinde başvuruda bulunulması halinde kira yardımı yapılabilecek” dedi. Harç muafiyetleri konusununda netleştiğini ifade eden Kiraz, noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve initkal vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücretlerden dönüşüm projelerinin muaf olduğunu söyledi.

TÜM YETKİ BAKANLIKTA

BİRÇOK yetkinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda toplandığını belirten Av. Kiraz, “Düzenleme ile riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı alanları ‘uygulama alanları’ olarak belirlenmiş ve bu alanlarda bakanlığa önemli yetki devirleri yapılmıştır. Bakanlık uygulama alanlarında plan dahil her türlü işlemi yapma hakkını elde etti” dedi. Kiraz, düzenleme ortaklık payı, kısaca DOP olarak bilinen uygulamaya da bakanlığın müdahale edebileceğini ekledi.

DÖNÜŞÜM kapsamında yapılan projelerde vatandaşın mağdur olmaması için de önlem alındığını belirten Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum şunları söyledi: “Bundan böyle belli kriter sağlayanlar dönüşüm uygulamaları yapabilecek. Ülkemizde artık hiçbir inşaat yarım kalmayacak. Bundan sonra dönüşüm işlerini üstlenecek müteahhitler inşaat maliyetinin yüzde 10’u kadar teminat verecek ya da tamamlama sigortası yaptırması gerekecek. Ayrıca biz, vatandaşın ve müteahhittin mağduriyet yaşamaması için yapı müteahhitliğini sınıflandırmıştık. Müteahhitlerimizin belli başlı mali ve teknik yeterliliklere sahip olması zorunluluğunu getirmiştik. Şimdi dönüşüm yapacak müteahhitlerde bir üst sınıfın standartını arayacağız. Maketten satışa son vermiştik. Bundan böyle müteahhit, inşaatın ilerlemesine göre satış yapabilecek. Yönetmeliğimiz 2 Eylül’de yürürlüğe girecek.”

Kaynak: Hürriyet

The post Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde Değişiklik!

Bilge Değerleme — Tue, 25 Jun 2019 07:14:29 +0000

Ülkemiz için oldukça önemli bir olgu olan kentsel dönüşümün kanunu olan 6306 yasanın uygulama yönetmeliğinin bazı maddelerinde değişikliğe gidildi.

Kentsel dönüşümde uygulama sorunlarını ortadan kaldırmak ve bu sürede oluşan mağduriyetleri ortadan kaldırmak için yapılan değişiklikte, kentsel dönüşüme hız kazandırılmak ve güvence sağlama hedefleniyor.

Yapılan Değişiliğe göre; Yeni yönetmelik ile sınıflara ayrılan müteâhhitlerden teminat ya da tamamlanma sigortası talep edilecek. Rezerv alanlarda maliye görüşü alınmayacak. Üçte iki çoğunluk sonrasında kabul etmeyen hissedarların yerleri Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara hatta üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılabilecek. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi ise 36 aya kadar uzatılabilecek.

Ayrıca; Müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine göre belirlenecek. İnşaatın tamamlanma oranını belirlendikten sonra, bu oranın yüzde 10’u altındaki oranda satış yapılabilecek.

İlgili Resmi Gazete sayısı için BURAYA tıklayın.

The post 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde Değişiklik! appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Her kente özgü, kentsel dönüşüm anayasası geliyor

Bilge Değerleme — Sat, 09 Feb 2019 07:25:24 +0000

Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum, Perşembe günü katıldığı “Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem Tanıtım Toplantısı”nda Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi‘ni açıkladı.

“Belediyelerimize, özel sektörümüze çağrıda bulunuyorum”

Bakanlık olarak kentsel dönüşümü paydaşlarla yürüttüklerini belirten Kurum, ağırlıklı olarak belediyeler ve özel sektör eliyle ilerlediğini vurguladı.

Bakan Kurum, “Yıllık 300 bin konutun 30 binini Bakanlık olarak dönüştüreceğiz. Kalan 270 bin konut için de belediyelere, özel sektörümüze çağrıda bulunuyorum; Emlak Bankasının da bu sürece dahil olmasıyla kentsel dönüşümde hem özel sektörümüze hem belediyelerimize gerekli finans desteğini sağlayacağız. Kentsel dönüşümde 53 ilde 238 riskli alanda çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Dönüşüm kapsamına aldığımız bağımsız birim sayımız 664 bin. Ülke genelinde 597 bin konutumuzu da yeniliyoruz.” diye konuştu.

‘Dönüşüme dair her türlü sorunun bir an önce aşılması gerekiyor’

Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kira yardımı, proje ve faiz desteği olarak bugüne kadar 9 milyar 407 milyon lira kaynak kullandıklarını belirten Kurum, dönüşüme dair her türlü sorunun bir an önce aşılması gerektiğini dile getirdi.

Kurum, dönüşümle ilgili iyileştirme yapmak, daha sağlıklı bir süreç yaşanmasını sağlamak ve uygulamalardaki sorunları çözmek amacıyla yeni bir yaklaşıma ihtiyaç duyduklarını vurguladı.

Kentsel dönüşümde yeni dönemi 7 temel hedef üzerine inşa ettiklerini aktaran Kurum, hedefleri şu şekilde sıraladı:

“Birincisi, afet risklerinin etkin bir şekilde bertaraf edilmesi, vatandaşların can ve mal güvenliğinin kesin olarak sağlanması. İkincisi, yapıları dönüştürmenin yanında çevresel, tarihi ve kültürel değerlerimizin korunması ve yaşatılması. Üçüncüsü, ülke çapında sürdürülebilir kentsel dönüşümün belirlenmesi. Dördüncüsü, yerinde dönüşümün, yatay mimarinin ve mahalle kültürünün esas alınması. Beşincisi, sosyal ve teknik altyapı yetersizliklerinin giderilmesi, altıncısı, engelli dostu şehirlerin hayata geçirilmesi, yedincisi, yapılaşma sonrası oluşacak değer artışının adil ve dengeli olarak paylaştırılmasıdır.

Özetle kentsel dönüşümde hızın, etkinliğin, katılımcılık ve sürdürülebilirliğin sağlanmasıdır. Açıklayacağımız Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi’nin temel gayesi, kentsel dönüşümün şehre dair alınan üst ölçekli tüm kararlarla uyumlu olması, parsel veya bina bazlı değil, ilçe ve il bazında yapılmasını, şehri parçalarına ayırarak değil bir bütün olarak değerlendirilmesini sağlamak var.”

“Her kente özgü, kentsel dönüşüm anayasası geliyor”

Bakan Kurum, her kente özgü, kentsel dönüşüm anayasasını getirdiklerine değinerek, “Bundan böyle her belediyemiz kendi ilçesine veya iline dair Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi hazırlayacak ve bakanlığımızın onayına sunacak. Bu sayede şehirlerimiz, ‘kentine özgü bir dönüşüm anayasasının sahibi olacak. Kentsel dönüşümü, hazırladıkları bu belgeye göre yapacaklar. Yani ilimize kentsel dönüşümle ilgili bir harita hazırlayacaklar, bu haritalar üst ölçekli planlara, mekansal stratejik plana uygun olacak.” ifadesini kullandı.

Kentsel dönüşüm strateji belgesine göre, dönüşüm alanlarının, kentin bir bölümünde değil bütününe yönelik yapılan analizler neticesinde belirleneceğini aktaran Kurum, dönüşüm alanlarının risk durumu, halkın beklentisi, finansal analizler, konut ve işyeri ihtiyacı ile çevresel etkiler göz önünde bulundurularak öncelik sırasına konulacağını söyledi.

“Bundan böyle sadece ihtiyaç kadar konut üretilecek”

Bundan önce gerçekleştirilen bina ve parsel bazlı uygulamaların yerini, teknik ve sosyal altyapı ihtiyacını gideren, okulları, ibadethaneleri, yeşil alanları, geniş yolları ile planlanmış, üst ölçekli plan kararları ile uyumlu alan bazlı dönüşüm olacağına işaret eden Kurum, şöyle devam etti:

“Yeni dönemde katılımcılık en önemli gündemimiz, sürece halkın tam katılımı sağlayacağız ve hak sahiplerinin ihtiyaçları doğrultusunda hareket edeceğiz. Bu sayede hem ekonomik hem de ihtiyaca dair arz talep dengesi sağlanacak. Bundan böyle sadece ihtiyaç kadar konut üretilecek. Kaynaklarımızın en verimli ve en etkin kullanımını sağlayacağız, israf ve kayıpları önleyeceğiz.”

“Ülkemizde artık hiçbir inşaat yarım kalmayacak”

Sadece vatandaşlara dair değil, yatırımcılara ve belediyelere dair çok önemli değişikliklere ve yeni düzenlemelere gidildiğine dikkati çeken Kurum, şu değerlendirmede bulundu:

“Yatırımcılarımıza dair en temel hareket noktamız şudur; bundan böyle belli kriterleri sağlayan müteahhitler, kentsel dönüşüm uygulamaları yapabilecek. Ülkemizde artık hiçbir inşaat yarım kalmayacak, vatandaşlarımız en kısa sürede sıcak yuvalarına ve işyerlerine kavuşacak. Bu anlamda teminat sistemi devreye geçti.

Bakanlığın belirlediği şartlarda bundan sonraki kentsel dönüşüm uygulamalarında, teminat veya tamamlama sigortası yüklenicilerimiz yaptırmak zorundalar. Kentsel dönüşümde bu şartlara uyabilen firmalarımız bu dönüşümleri gerçekleştirecekler. En önemlisi de kentsel dönüşüm uygulamalarından dolayı hiçbir vatandaşımız mağdur olmayacak.”

Kurum, yaptıkları düzenlemeler çerçevesinde sadece teknik ve finansal yeterliliği sağlayan yatırımcıların kentsel dönüşüm uygulamalarında projeleri yürütebileceklerine işaret ederek, “Vatandaşlarımızın haklarını güvence altına almak için yatırımcılarımız yapım bedelinin yüzde 10’unu teminat veya tamamlama sigortası yapmak suretiyle Bakanlığımız projelerinde veya belediyelerde bu teminatı getirmek zorundalar. Olası süreç içerisindeki sıkıntılarda da bu teminatla gelir kaydedilecek ve vatandaşımızın mağduriyetinin engellenmesi suretiyle inşaatın tamamlanmasına destek sağlayacaklar.” diye konuştu.

“İnşaat faaliyetleri vaat edildiği tarihte bitirilecek”

Kurum, İİBAN’ın kentsel dönüşümde çok daha aktif hale geleceğini vurgulayarak, “Yerel yönetimlerimiz, İLBANK’tan kredibilitesi olduğuna dair onay belgesi getirmesi durumunda, kentsel dönüşüm uygulamaları için düşük faizli kredi kullanabilecekler. Bunlar için herhangi bir teminat göstermelerine gerek yok.” dedi.

Kaynak: AA

The post Her kente özgü, kentsel dönüşüm anayasası geliyor appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Kentsel Dönüşümde Gayrimenkul Değerleme

Bilge Değerleme — Wed, 30 Jan 2019 07:36:09 +0000

Kentsel Dönüşüm Tanımı ve Başlangıcı

Kentsel dönüşüm, eski ve hasarlı yapıların yoğun olarak bulunduğu büyük alanların dönüşümünü öngören bir anlayıştan doğmuştur. Yapı stoklarının olası depremlere karşı toprak zeminin ve üzerindeki yapının risk değerlerinin belirlenmesi, olası depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıklarının içine katılarak, riskli toprak zemin ve riskli yapıların kullanım dışına çıkarılarak yerine toprak zeminin yapısına uygun yapıların yapılması ve bu sayede olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybının en aza indirmek için yapılan bir kamu çalışmasıdır.

Kentsel dönüşüm, 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile birlikte uygulanmaya geçirilmiştir. Bu kanunda ‘Riskli Yapı’ ve ‘Riskli Alan’ diye iki çeşit tanım yapılmıştır. Halkın riskli yapıların depremlere dayanıklı hale getirilmesi sürecini de “Kentsel Dönüşüm” kavramı ile ifade etmeye başlaması sonucu 6306 sayılı kanun Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak telaffuz edilegelmiştir.

Kentsel Dönüşümde Değerleme

Büyük çaplı eski yapı alanlarının yeni yapı planlaması ile dönüştürülmesi amacıyla başlatılan kentsel dönüşüm, beraberinde sorunlarıyla birlikte gelmiştir. İstanbul başta olmak üzere, ilgili kamu kurumları tarafından ilan edilen riskli alanlarda başlayan dönüşümden, hem firmaların, hem de kat maliklerinin mağduriyetleri söz konusu olmuştur.

Beklentilerin yükselmesi, yetersiz fizibilite, maliyetlerdeki öngörülemeyen artışlar ve daha pek çok sebeple de birleşen sorunlar, kentsel dönüşüm bölgelerinde aksamalar yaşanmasına, projelerin yarım kalmasına ve ev sahiplerinin belirsizliğe düşmesine sebep olduğu durumlar cereyan etmiştir.

Tam bu noktada; bir bankanın kredili satışı için verdiği kredi öncesinde talep ettiği değerleme raporunun, devasa projelerin yapılması öncesinde, kat malikleri için bile ne denli önem arz ettiği düşünülmelidir.

Kentsel dönüşüme girecek bina ev sahibi ve hak sahiplerini için önemli bir analiz olan değerleme raporu için, Bilge Değerleme ile iletişime geçin.

The post Kentsel Dönüşümde Gayrimenkul Değerleme appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Kentsel Dönüşüme Harç Muafiyeti Geldi

Bilge Değerleme — Wed, 12 Dec 2018 12:30:47 +0000

KENTSEL dönüşüm projeleri inşa eden ve projelerden ev alanlar için önemli bir düzenleme yürürlüğe girdi.

Hurriyet.com.tr’de Gülistan ALAGÖZ’ün haberine göre Dönüşüm uygulamalarını teşvik etmek için yeni yapıların ilk satışlarında harç muafiyeti sağlanacak. Yani kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılan bir projeden ev alan da satan da tapu harcı ödemeyecek. Tapu harcı mülkün değerinin yüzde 4’ü kadar ödeniyor. Bunu yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcı ödüyor. (İndirim nedeniyle 31 Aralık’a kadar toplam yüzde 3 ödenecek.) 500 bin liralık bir evde 10 bin alıcı 10 bin satıcı tapu harcı ödüyor. Bundan sonra dönüşüm kapsamında yapılan satışta bu ödenmeyecek. Kentsel dönüşüm projelerinde yüzde 8 ya da yüzde 18 KDV yerine yüzde 1 KDV ödendiğini hatırlatan yetkililer, tapu harcı muafiyeti ile dönüşüm sürecine yeni bir katkı daha sağladıklarını belirtti.

Tartışma Konusuydu

Kentsel dönüşümde belediyelere ödenen harçlar da tartışma konusuydu. Kimi projelerde harç ödenirken, kiminde ödenmediği iddia ediliyordu. Yeni düzeneme bu konuya da netlik getirdi. “Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz” denildi. Yani 1000 metrekare inşaat yıkılarak yeni yapılacak 1500 metrekare inşaat için harç ödemeyecek, ancak yıkılan inşaat alanının 1.5 katını aşan kısımlar için ilgili belediyeye ödeme yapılacak.

Bu haberde ilginizi çekebilir:

Ev satışında önemli değişiklik! Gerçek değerinin altında gösterilemeyecek!

The post Kentsel Dönüşüme Harç Muafiyeti Geldi appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..