Bir önceki yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı kavramını genel hatları ile irdelemiştik. Bu yazımızda ise yine ilgili kanuna göre kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak alan kavramlarının üzerinde duracağız.

Prof. Dr. Şebnem Akipek Öcal, Kat İrtifakının Hukuki Niteliği ve Kat İrtifakına İlişkin Güncel Sorunlar başlıklı yazısında, kat mülkiyetinin en önemli özelliğini şöyle ifade etmiştir:

Kat mülkiyetinin en önemli özelliği eşya hukukunun temel ilkelerinden olan ‘üst arza tabidir‘ ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi; diğer bir ifadeyle kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.

Mülkiyet hakkının algılanması açısından yukarıdaki paragraf çok belirleyicidir. Kat irtifakı kavramını anlattığım yazımda da bu istisnadan bahsetmiştim.

“Üst Arza Tabidir” İlkesi, Mülkiyet Kavramının Oluştuğu Zamanlara Dayanır

Eski Medeni Kanun’da açıklanmış olan “üst arza tabidir” ilkesi, mülkiyet kavramının oluştuğu ilk zamanlardan gelen bir bakış açısıdır. Burada mülkiyet kavramını teşkil eden ana unsur, halk arasında anlayabileceğimiz şekilde topraktır. Yani bugün gelişmiş hukuk-mülkiyet yapımız ve teknolojilerimiz ile belirlediğimiz “parsel”dir.

Parsel Nedir?

Parsel; ölçülmüş, sınırları belirlenmiş, yeryüzündeki yeri koordinatları ile tespit edilmiş kara parçası, yani arazidir. Üst arza tabidir ilkesi de söz konusu toprak parçası üzerindeki her şeyin (ağaçlar ve tüm yapılı elemanlar dahil) bu toprak parçasına ait olduğunu ve söz konusu tüm elemanların toprak parçası ile birlikte bir bütünü teşkil ettiğini belirtmektedir.

Şehirlere Göç, Yeni Bir Mülkiyet Hakkı Kavramını Zorunlu Kıldı

Daha önce de yerleşimlerin, her bir insanın yaşamı gibi dönüşümlere uğrayarak yeni gereksinimlere ihtiyaç duyduğundan bahsetmiştik. Şehirlere olan yoğun göç ve teknolojinin gelişimi ile birlikte artık bir parselde birden fazla mülkiyet hakkına sahip kişiler yaşamaya başlamıştır. İşte tam da bu durum gereği toprak üzerindeki yapıların bağımsız şekilde kullanımına elverişli olan her parçası için yeni bir mülkiyet hakkı kavramına ihtiyaç duyulmuştur. Bu bağlamda kat irtifakı ve mülkiyeti kavramları, bahse konu maddeye istisna olarak düşünülmüş ve kanunlaşmıştır. Daha sonra 2001 yılında ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda da düzenlemeler yapılarak şu istisnalar tanımlanmıştır:

BİRİNCİ AYIRIM TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU, KAZANILMASI VE KAYBI
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Kat Mülkiyeti Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. ve 3. maddelerinde, kat mülkiyeti kavramı şu ifadelerle tanımlanmaktadır:

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Bu maddelerden anlaşılacağı üzere kat mülkiyeti, özetle bağımsız bölümler üzerinde kurulabilen bir mülkiyet hakkıdır.

Ortak Alan Nedir?

Bağımsız şekilde tek başına kullanılmaya elverişli olmayan, yapıyı oluşturan diğer elemanlar ise ilgili kanunun 4. maddesinde net bir şekilde açıklanan ortak alanlardır. Bu alanların mülkiyet hakkı da paylı mülkiyet esasına dayalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 4. maddede ortak alanlar, aşağıdaki gibi açıklanmıştır:

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.

Mülkiyet Hakkı, Arsa Payları ve Ortak Alanlar ile Bir Bütündür

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde ise kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı bilgisi paylaşılmıştır.

Kanunun tüm bu maddelerinden de anlaşılacağı gibi kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulur. Bir anagayrimenkulün tamamını oluşturan, bağımsız bölümlere şerefiyeleri bazında tekabül eden arsa payları ve ortak alanları ile bu mülkiyet hakkı bir bütündür. Birbirinden ayrılmaz bir parçadır. Bir bağımsız bölümün mülkiyet hakkını elinizde bulundurduğunuz zaman, bağımsız bölüm dışında kalan ancak anagayrimenkulü tamamlayan ortak alanlara; arsa payının kanunda tanımlanmış haklarına ve buna bağlı yükümlülüklere de sahip olursunuz.

Bahsedilen tüm kavramlar, kat irtifakı kurulduğunda da söz konusudur. Ancak kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en belirleyici fark; daha önceki yazımızda bahsettiğimiz gibi kat irtifakının henüz inşa edilmemiş, edilmesi planlanmış veya henüz inşa edilmekte olan yapıların, kat mülkiyetinin ise sadece tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesini almış yapıların üzerine kurulabilmesidir.

“Kat mülkiyeti” konulu yazı dizimin ikinci bölümünde,  Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki maddelere ayrı ayrı değinerek bunları açıklamaya çalışacağız.

The post Kat Mülkiyetinde Arsa Payı ve Ortak Alan appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Sorumlu Değerleme Uzmanımız Ahu Minareci Küçükağa’nın EMSAL.COM sitesinde yayınlanan yazı serisinden “Geçmişten Günümüze Mülkiyet 2: Türkiye Cumhuriyeti”ni sizin için ekledik.

İlk kısmında genel hatlarıyla Osmanlı Devleti’ndeki mülkiyet anlayışını aktarmaya çalıştığım “Geçmişten Günümüze Mülkiyet” adlı yazı dizisinin ikinci bölümünde, “Türkiye Cumhuriyeti’nde mülkiyet” konusuna odaklanacağım. Kültürümüzde mülkiyet konusuna verilen önemi aktarmayı hedeflediğim bu yazı dizisinin, tüm okurlar için faydalı olmasını diliyorum.

Şimdi konumuza, kaldığımız yerden devam edelim…

1921 Anayasası, Mülkiyet Hakkı Düzenlemelerini Kanun-i Esasi’ye Dayandırdı

1918’de çıkan I. Dünya Savaşı sonrası Osmanlı Devleti çöküşünü sürdürmüş ve 1923’te Türkiye Cumhuriyeti kurulmuştur. Cumhuriyet kurulana kadar geçen süreçte Kurtuluş Savaşı ile eşsiz bir mücadele verilirken, 20 Ocak 1921 tarihinde Büyük Millet Meclisi’nde “Teşkilatı Esasiye Kanunu” adı ile 1921 Anayasası kabul edilmiştir. Kurtuluş Savaşı mücadelesi içerisinde çıkarılan bu Kanun, savaş koşulları sebebiyle sadece zaruri ihtiyaçları kapsayan 23 maddelik bir düzenleme olmuştur.

1921 Anayasası, mülkiyet hakkına ait düzenlemelerini de 1876 tarihli Kanun-i Esasi’nin kararlarına dayandırmış ve bu noktada herhangi bir değişiklik getirmemiştir.

Tekâlif-i Milliye Emirlerinde, Mülkiyet ile İlgili Dikkat Çeken Detay

1921’li yıllarda dikkat çeken bir diğer gelişme de Tekâlif-i Milliye (ulusal yükümlülük) emirleridir… Bu emirler, savaş süreci içerisindeki devletin zor durumu sebebi ile halktan destek alması üzerinedir. Örneğin emirlere göre askerin giyiminde kullanılabilecek; kumaş, yün çorap, elbise ve nakliye için faydalanılacak eşyaların belli bir yüzdesinin (%40 veya %20) orduya verilmesi gereklidir.

Emirlerde dikkat çeken bir husus da alınan bu taşınır mülklerin (silah ve cephane dışında) değerlerinin daha sonra devlet tarafından sahiplerine ödeneceğidir. Bu durum hiç şüphesiz, Mustafa Kemal Atatürk’ün de kişisel mülkiyete verdiği önemi gözler önüne sermektedir.

1924 Anayasası’na kadar geçen süreçte aşar vergisi kaldırılmıştır ve topraksız köylülere toprak dağıtılmasına yönelik çalışmalara imza atılmıştır. Tüm bunlar, Osmanlı Devleti’ndeki toprak rejiminin değişmesi yönünde atılan adımlar olarak dikkat çekmiştir.

1924 Anayasası: Temellük ve Tasarruf Türklerin Tabii Hukukundan

Türkiye Cumhuriyeti’nin ilk Anayasası 1924 yılında kabul edilmiştir. Bu Anayasanın 70. maddesinde, “Şahsi masuniyet, vicdan, tefekkür, kelâm, neşir, seyahat, akit, sâyü amel, temellük ve tasarruf, içtima, cemiyet, şirket, hak ve hürriyetleri Türklerin tabii hukukundandır.” ifadeleri kullanılmıştır. Yani temellükün (bir şeyi kendine mal etme) ve tasarrufun (bir şeyi dilediği biçimde kullanma yetkisi, kullanım), Türk vatandaşının doğal haklarından olduğu belirtilmiştir.

1926’da Türk Medeni Kanunu Yürürlüğe Girdi

17 Şubat 1926 tarihinde İsviçre’den örnek alınarak ülkemize uyarlanan 743 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girmiştir. Türk Medeni Kanunu’ndaki mülkiyet hakkı düzenlemesine ise 1924 Anayasası temel teşkil etmiştir.

Bu süreç içerisinde 1961 Anayasası’na kadar geçen zamanda, gelişme süreci içerisinde olan Türkiye Cumhuriyeti, mülkiyet kavramına etkisi olabilecek pek çok kanun çıkarmıştır. 2644 sayılı Tapu Kanunu, 442 sayılı Köy Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu ve benzerleri…

Gelişen Cumhuriyette Kentlere Göç Hız Kazandı

Bahsini ettiğimiz dönemde gelişmekte ve yapılanmakta olan Türkiye Cumhuriyeti’nin kentlerine de göç hız kazanmıştı. Ancak o dönem var olan mülkiyet yapısı içerisinde bir yapıda birden fazla kişinin malik olmasına izin veren bir sistem bulunmamaktaydı. Üstelik İsviçre’den alınarak ülkemize uyarlanan Medeni Kanun’da da müşterek yaşam pratiğine cevap verebilecek herhangi bir çözüm yer almamaktaydı.

Söz konusu alanda yaşanan problemlere çözüm olarak İsviçre kanunlarındaki müşterek-irtifak formülü düşünüldü. “Bu formülde hak sahipleri, gayrimenkulün ve onun bütünleyici parçalarının müşterek malikleri olarak tapuya kaydediliyor, ardından bu müşterek maliklerden her biri lehine, katlardan ve dairelerden tek başlarına yararlanmaları için irtifak hakkı tesis ediliyordu. (Uslu, 2019)”

Ancak Türkiye’de 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda değişiklik yapılarak 06/01/1954 tarih ve 6217 sayılı Kanun yürürlüğe alınmıştır. İlgili Kanunun konuyla alakalı maddeleri ise aşağıdaki gibidir:

“Madde 1 – 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:

Madde 26 – Mülkiyete, mülkiyetin gayri aynî haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın muayyen bir katından veya daire sinden yahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından tanzim edilir. Alâkalıların isteği halinde resmî senedi tanzim için memurlar ikametgâhlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgâha gitmiş olan memura tebliğ olunur. Resmî senedi taraflarla iki şahit imzalar. Şahitlerin şahadet ve tariflerinde şüpheli bir hal görüldüğü takdirde senedi yapan memur başka şahit isteyeceği gibi fotoğraflarını da arayabilir. 711 sayılı kanun mucibince yapılacak akitlerde de böyledir. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re’sen şerh verilir. (Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallûk ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de uzamı eder. Noterlik Kanunu’nun 44’üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunur.

Madde 2 — Bu kanun neşri tarihinde yürürlüğe girer.

Madde 3 — Bu kanun hükümlerini icraya İcra Vekilleri Heyeti memurdur. 8/1/1954”

1961 Anayasası’nda Mülkiyet Kavramı Nasıl Ele Alındı?

Mülkiyet kavramı açısından ele alındığında 1961 Anayasası, 1924 Anayasası’na göre sosyal devlet anlayışını çok daha fazla bünyesinde barındırmaktadır. Günden güne kentlere göçün hız kazandığı ülkemizde toplu ve birlikte yaşam kültürüne Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklik cevap verememiştir ve yeni bir sisteme ihtiyaç duyulmuştur.

Bu kapsamda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) tarafından 23/06/1965 tarihinde kabul edilerek 02/07/1965 gün ve 12038 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış; 02/01/1966 tarihinden itibaren de yürürlüğe girmiştir.

1982 Anayasası’na Giden Süreçte ve Sonrasında Mülkiyetle İlgili Gelişmeler Devam Etti

1982 Anayasası’na giden süreçte ve sonrasında mülkiyetle ilgili gelişmekte ve değişmekte olan yaşamın ihtiyaçlarına cevap verebilecek pek çok kanun ve yönetmelik çıkmıştır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu bunların sadece bazılarıdır. 1982 Anayasası da geçmiş anayasa ve kanunlar gibi mülkiyet kavramını devletin koruması altına almıştır.

Mülkiyet, Yaşamın Var Olduğu Andan İtibaren En Önemli Kavramlardan

Sonuç olarak mülkiyet kavramı, yaşamın var olduğu andan itibaren hem devletin yönetim kabiliyeti hem ekonomik var oluşu hem de kişilerin hakları anlamında hayatımızda var olan ve düzenlenmesi gereken en önemli kavramlar arasındadır. Mülkiyetin yasal dayanak içerisinde var olması gerek kişisel hakların korunması gerekse de ekonomik kalkınma açısından oldukça kıymetlidir.

Yazı dizimin hemen başında belirttiğim gibi dünya genelinde var ettiğimiz yaşam pratiği, daha çok kent yaşamı içerisinde geçmektedir. Günümüzde yoğun kullanım sebebi ile kentlerde arazi kıymeti gittikçe artmaktadır.

Yaşamımızı geçirdiğimiz alanlar, bugün artık 1965 yılında yayımlanan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince yasal dayanağı belirlenen birimlerdir.

Kişiler, Mülkiyet Kanunlarından Yeterince Haberdar Değil!

Tüm bu bilgiler ışığında değerleme çalışmalarımızın ve piyasada karşılaştığımız tüm vakaların bize aktardığı, kişilerin tasarruf etmekle yükümlü oldukları bu gayrimenkullerin yasal dayanağını oluşturan kanunlardan yeterli düzeyde haberdar olmadığıdır.

Bu sebepledir ki kültürümüzde mülkiyete verilen kıymeti gözler önüne serdiğimiz yazı dizimizin devamında, mülkiyetin öneminden başlayarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hayat pratiğimiz içerisindeki yerini irdelediğimiz bir çalışmaya başlayacağımızı belirtmek isterim. Şimdiden keyifli okumalar…

The post Geçmişten Günümüze Mülkiyet 2: Türkiye Cumhuriyeti appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Sorumlu Değerleme Uzmanımız Ahu Minareci Küçükağa’nın EMSAL.COM sitesinde yayınlanan yazı serisinden “Geçmişten Günümüze Mülkiyet 1: Osmanlı Devleti”ni sizin için ekledik.

Barınma, insanlığın var oluşundan bu yana en önemli ihtiyaçlardan biridir. İlk çağlarda göçebe olarak yaşayan topluluklar, o süreçte dahi göçtükleri yerlerde kendilerine obalar kurmuşlardır. Tarım Devrimi ile de yerleşik hayata geçilmiş ve küçük yerleşim yerleri kurulmaya başlanmıştır.

Sosyal ve kültürel bir varlık olan insanoğlu, yaşamın getirdiği her yenilikle birlikte barınma ihtiyacını da değiştirmiştir. Bu sürece bağlı olarak Tarım Devrimi ile gelişmeye başlayan köyler, kasabalar gibi küçük yerleşim alanlarının yerini; Sanayi Devrimi ve teknolojinin gelişimi ile şehirler, büyükşehirler, metropoliten kentler ve bölgeler almaya başlamıştır. Dolayısıyla kentleri; insanlar ve onların yaşam pratikleri ile değişen, gelişen canlı organizmalar olarak görmek mümkündür.

Müstakil Yapılardan Çok Katlı Binalara…

1900’lü yıllarda kent ve kır yaşamında müstakil, tek veya maksimum 3 katlı ahşap yapılar; yaşam geleneğimizin bir parçası olarak öne çıkmaktaydı. Ancak Sanayi Devrimi ve teknolojinin gelişimi ile bu tür yapılar yetersiz kalmış, çok katlı yapıların üretimine başlanmıştır.

1927 yılında gerçekleştirilen ilk sayıma göre nüfusu 13.648.270 olan Türkiye’de halkın %75,8’i belde ve köylerde, %24,2’lik bölümü ise il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktaydı. Ancak 1950 sonrasında bu durum değişti ve nüfus, kentsel alanlarda toplanmaya başladı. Takvimler 2020 yılını gösterdiğinde ise Dünya Bankası verilerine göre Türkiye’de kentsel nüfus oranı, %76 seviyesine yükseldi.

Konuya küresel ölçekten baktığımızda da durumun pek farklı olmadığıyla karşılaşmaktayız. Öyle ki yine Dünya Bankası verilerine göre günümüzde dünya nüfusunun yaklaşık yarısı kentsel alanlarda yaşamaktayken bu oranın 2050’ye kadar üçte ikiye çıkması öngörülmektedir. Yine Avrupa’daki nüfusun da yaklaşık %75’i şehirlerde yaşamaktadır.

Doğal olarak tüm bu gelişmeler, mülkiyet hakkı kavramının ortaya çıkmasına sebep olmuştur.

Mülkiyet Hakkı, Temel Hak ve Özgürlüklerden Biri

Mülkiyet hakkının önemiyle ilgili Saim Tuğrul’un, Kamu Hukuku Açısından Mülkiyet Hakkı ve Sınırlandırılması isimli eserindeki şu ifadeleri dikkat çekmektedir:

“İnsan haklarının önem ve önceliğine göre bir sıralama yapılırsa, en önemli hakkın yaşam hakkı olduğu sonucuna ulaşılır. Çünkü insanın, ancak yaşadığı sürece diğer haklarından söz edilebilir. İnsanlar dünyada hayatlarını sürdürebilmek için daima maddi varlıklara ihtiyaç duyarlar. Tarihin başlangıcından itibaren ortaya çıkan ihtiyaçların karşılanabilmesi amacıyla mal edinme, insanların en asli faaliyetlerinden birisi olmuştur. Bu bağlamda mülkiyet hakkı; bir şey üzerinde ‘bu bana aittir’ dedirten ve tarih boyunca hakkında birçok tartışmaların yapıldığı temel hak ve özgürlüklerden birisidir.”

Mülkiyet kavramının kişilerin en önemli haklarından biri olduğu dikkate alındığında, bu hakkın nasıl korunacağı da her zaman önemli bir kavram olarak karşımıza çıkmıştır.

Mülkiyet kavramının önemini belirtmeye çalıştığımız bu satırların ardından, söz konusu hakkın kültürümüzde nasıl tanımlandığına; Osmanlı Devleti özelinden bir giriş yapalım…

Osmanlı’daki Mülkiyet Sisteminde İkta Sistemi Örnek Alındı

Osmanlı Devleti, kurulduğu andan itibaren toprak rejimi üzerinde durmuştur. Dönemin ekonomik, konjonktürel, sosyal ve siyasi durumu göz önünde bulundurulurken rejimin en önemli belirleyicisi, savaş ekonomisi olmuştur. Bu bağlamda Osmanlı Devleti; Selçuklu Devleti’nin ikta sistemini örnek almış, miri şeklinde adlandırılan kamusal toprak rejiminde karar kılmıştır.

Kısaca ikta sistemi, hükümdarın bizzat tasarrufu altında bulunan arazi, maden, işletme gibi kazanç getiren mülkleri uygun gördüğü kimselere bazı şartlarla vermesidir. Miri arazi sisteminde de mülkiyeti devlete ait olan taşınmazlar, ihtiyaç sahibi çiftçilere sözleşme karşılığında verilmekteydi.

Öte yandan yine Osmanlı Devleti’nde mülkiyet hakkına ciddi önem verildiği rahatlıkla söylenebilir. Zira devletin ikinci Padişahı Orhan Bey zamanında dahi, -günümüze çoğu ulaşmamış olsa da- “Defter-i Köhne” adı altında kayıtların tutulduğu bilinmektedir.

Osmanlı’daki Mülkiyet Kavramını Geliştiren Gelişmeler

Osmanlı Devleti’nde mülkiyet kavramı, aşağıdaki gelişmelerle değişmiş ve gelişmiştir:

• 1808’deki Sened-i İttifak Sözleşmesi,
• 1838’deki Osmanlı-İngiliz Ticaret Anlaşması,
• 1839’daki Tanzimat Fermanı,
• 1851’deki Ceza Kanunname-i Hümayunu,
• 1850’deki Ticaret Kanunnamesi,
• 1856’daki Islahat Fermanı,
• 1858’deki Arazi Kanunu,
• 1868-1876 tarihleri arasında hazırlanan Mecelle-i Ahkâm-ı Adliye.

Doç. Dr. Oktay Uygun, Türkiye’de Demokrasi ve İnsan Hakları adlı eserinde Mecelle-i Ahkâm-ı Adliye’nin mülkiyet konusundaki maddelerini şöyle özetlemektedir:

“Mecelle’nin 1192. ve 1197. maddeleri mülkiyet hakkının; içeriğini, mutlak niteliğini, tanıdığı yetkileri ve sınırlarını belirtmiştir. 1192. maddesine göre herkes mülkünde dilediği gibi tasarruf edebilir; fakat başkasının bir hakkı varsa, bu durumda malikin dilediği gibi hareket etmesi mümkün değildir. Mülkiyet hakkı başkasının hakkıyla sınırlıdır. 1194. maddesine göre bir yere malik olan kimse o yerin altına da ve üstüne de maliktir; malik dikey mülkiyet hakkına sahiptir. 1197. maddeye göre hiç kimse mülkünü tasarruftan menedilemez, men ancak başkasına karşı açık zararın olması hâlinde mümkündür. Görüldüğü üzere mülkiyet hakkı Mecelle’de döneminin batılı hukuk düzenlerinde olduğu gibi, mutlak bir hak olarak düzenlenmiştir.”

Kanun-i Esasi, Mülkiyet Kavramını Liberal Bakış Açısına Yaklaştırdı

1876 yılında II. Abdülhamit tarafından bir fermanla ilan edilen Kanun-i Esasi, Osmanlı Devleti’nin ilk Anayasası olması açısından önemlidir. Fermanın 21. maddesi, mülkiyet kavramının yapısını direkt etkilemiş ve meseleyi daha liberal bir bakış açısına yaklaştırmıştır. İlgili madde aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Herkes usulen mutasarrıf olduğu mal ve mülkünden emindir. Menafi-i umumiye için lüzumu sabit olmadıkça ve kanun mucibince değer pahası peşin verilmedikçe kimsenin tasarrufunda(ki) mülk alınamaz.”

Devamında 1909 yılında ilan edilen 2. Meşrutiyet’te ise Kanun-i Esasi’nin 21. maddesi, hiçbir değişikliğe uğramadan aynı şekilde kalmıştır.

Mülkiyetin önemini aktardığım ve sonrasında ana hatlarıyla Osmanlı Devleti’ndeki mülkiyet anlayışını gözler önüne sermeyi hedeflediğim yazımın ikinci bölümünde, “Türkiye Cumhuriyeti’nde mülkiyet” konusuna odaklanacağım…

The post Geçmişten Günümüze Mülkiyet 1: Osmanlı Devleti appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

27 Eylül 2022 tarih ve 31966 sayı ile “TAPU PLANLARINDA YANILMA SINIRININ BELİRLENMESİ HAKKINDA YÖNETMELİK” Resmi Gazete’de yayınlandı. Yönetmelik ile tapu sicilini oluşturan tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ve bunu tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve tapu planlarına ilişkin; aplikasyon ve yüzölçümü hesabı gibi teknik işlemlerde kullanılan yanılma sınırının tanımlanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amaçlanmıştır.

İlk olarak 1912 yılında başlamış olan kadastro çalışmaları, 1925 tarihli ve 658 sayılı Kadastro Kanunu yürürlüğe girmesi ile birlikte, 1925 yılı Mayıs ayından itibaren Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Konya’da genel kadastro anlamında mülkiyet kadastrosu (ilk tesis ya da tesis kadastrosu) çalışmalarına başlanıldı. Bugün gelinen noktada, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, Türkiye sınırları dahilindeki taşınmaz malların %99,48’inin kadastro çalışmaları tamamlanmış durumdadır. 

Ancak yıllara sari bir şekilde yapılmış olan bu çalışma, çok eski tekniklere göre ölçülmüş parseller ile, gelişen teknolojilere göre ölçülmüş parsellerin aynı sicile kaydedilmesini sağlamıştır. Yanılma sınırı, ölçme pratiğinde, ölçü sonuçlarının duyarlık ya da doğruluklarının değerlendirilmesinde aşılmaması gereken değer, hata toleransı olarak tanımlanabilir.

Bu yönetmelik ile, yanılma sınırlarının belirlenmesi sağlanarak, ihtilaflı durumların ortadan kalması öngörülmüştür.

AYNI SEVİYEDE BİLGİYE ULAŞMANIN ÖNÜ AÇILIYOR

Kısa sürede yapılacak düzenlemeler sonucu Genel Müdürlük, veri sunulan parsel sorgu, web tapu gibi bütün platformlarda, yüz ölçümü bilgisi yanına yanılma sınırını da ekleyerek, taşınmaz piyasasının bütün taraflarının aynı seviyede bilgiye ulaşmasının önünü açmayı amaçlamaktadır.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2022/09/20220927-3.htm

The post Tapuda yeni dönem başladı. Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik Yayınlandı! appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vaat Alacaklısı Yönünden Niteliği ve Sağladığı Haklar

Satış vaadi sözleşmesi taraflara nispi hak sağlamaktadır. Taraflar ancak birbirlerine karşı sözleşmeyle düzenlenen haklarını ileri sürebilecek, sözleşme tarafları arasından bağlayıcı olacaktır. Vaat alacaklısı açısından ise sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi halinde ise yeni tapu malikine karşı da ileri sürülmesi mümkün hale gelecektir. Aksi takdirde kural olarak vaat alacaklısı, taşınmazı 3. Kişiye devreden vaat borçlusuna karşı ancak tazmin talebinde bulunabilecektir. Bunun istisnası olarak 3. kişiye karşı da vaat borçlusuyla birlikte dava ikame edilmesine aşağıda kısaca değinilmiştir.

Sözleşmenin Tapuya Şerhi ve Etkileri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi, satışa konu edilen taşınmazın maliki ile vaat borçlusunun aynı kişi olması halinde mümkündür. Bir başka ifade ile tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazı devretmeyi vaat etmesi halinde tapuya sözleşmenin şerhi mümkündür. Bunun için sözleşmede ya da ayrı bir sözleşme ile şerh verme yetkisinin tanınmasına gerek bulunmamaktadır. Türk Medeni Kanunu (T.M.K.) 1009. Maddesi ile Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinde usule uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tarafların birinin istemi ile şerh verilebileceği düzenlenmiştir. Tapu idaresinin tarafların kimlik bilgileri ya da başkaca bir nedenle istemi yerine getirmemesi halinde mahkeme yoluyla şerh verilebilecektir. Sözleşmenin şerhi ile vaat alacaklısının hakkı sonraki tapu maliklerine karşı da ileri sürülebilecektir.

Bu noktada sözleşmenin tapuya şerh verilmemiş olsa dahi somut durumun koşulları ve sonradan malik olan kişinin sübjektif koşulları gereği de sözleşmenin ifasının sonradan taşınmazı edinen 3. Kişiye karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği somut duruma göre değerlendirilmelidir.

Tapu Kanuna göre şerh 5 yıl süreyle geçerli olacaksa da şerh sicilde mevcut olduğu takdirde taşınmazı edinen 3. Kişi, şerhin süresinin dolduğu gerekçesiyle yükümlü olmadığı iddiasında bulunamayacaktır. Şerh mevcut olduğu sürece 3. Kişileri bağlayacaktır.[1]

Sözleşmenin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri temelde her sözleşme gibi ifa, tarafların anlaşması ya da fesih ile son bulabileceği gibi zamanaşımı ile de son bulabilmesi mümkündür. Ayrıca vaade konu taşınmazda vaadin ifasının imkansız hale gelmesiyle de sözleşme şartları taşıyorsa tazminat talebine konu olabilecektir.

[1] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 25.9.2019 tarih ve 2016/14046E. 2019/5761K. Sayılı kararı

Yazar: Avukat Emir Hamarat – Bilge Gayrimenkul Değerleme Gayrimenkul Hukuku Çözüm Partneri  

The post Genel Olarak Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..