Kat mülkiyetinin en önemli özelliği eşya hukukunun temel ilkelerinden olan ‘üst arza tabidir‘ ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi; diğer bir ifadeyle kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır. Sorumlu Değerleme Uzmanımız Ahu Minareci Küçükağa’nın EMSAL.COM sitesinde yayınlanan yazı serisinden “Kat Mülkiyetinde Arsa Payı ve Ortak Alan” yazısını sizin için ekledik.
Bir önceki yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı kavramını genel hatları ile irdelemiştik. Bu yazımızda ise yine ilgili kanuna göre kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak alan kavramlarının üzerinde duracağız.
Prof. Dr. Şebnem Akipek Öcal, Kat İrtifakının Hukuki Niteliği ve Kat İrtifakına İlişkin Güncel Sorunlar başlıklı yazısında, kat mülkiyetinin en önemli özelliğini şöyle ifade etmiştir:
Kat mülkiyetinin en önemli özelliği eşya hukukunun temel ilkelerinden olan ‘üst arza tabidir‘ ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi; diğer bir ifadeyle kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.
Mülkiyet hakkının algılanması açısından yukarıdaki paragraf çok belirleyicidir. Kat irtifakı kavramını anlattığım yazımda da bu istisnadan bahsetmiştim.
“Üst Arza Tabidir” İlkesi, Mülkiyet Kavramının Oluştuğu Zamanlara Dayanır
Eski Medeni Kanun’da açıklanmış olan “üst arza tabidir” ilkesi, mülkiyet kavramının oluştuğu ilk zamanlardan gelen bir bakış açısıdır. Burada mülkiyet kavramını teşkil eden ana unsur, halk arasında anlayabileceğimiz şekilde topraktır. Yani bugün gelişmiş hukuk-mülkiyet yapımız ve teknolojilerimiz ile belirlediğimiz “parsel”dir.
Parsel Nedir?
Parsel; ölçülmüş, sınırları belirlenmiş, yeryüzündeki yeri koordinatları ile tespit edilmiş kara parçası, yani arazidir. Üst arza tabidir ilkesi de söz konusu toprak parçası üzerindeki her şeyin (ağaçlar ve tüm yapılı elemanlar dahil) bu toprak parçasına ait olduğunu ve söz konusu tüm elemanların toprak parçası ile birlikte bir bütünü teşkil ettiğini belirtmektedir.
Şehirlere Göç, Yeni Bir Mülkiyet Hakkı Kavramını Zorunlu Kıldı
Daha önce de yerleşimlerin, her bir insanın yaşamı gibi dönüşümlere uğrayarak yeni gereksinimlere ihtiyaç duyduğundan bahsetmiştik. Şehirlere olan yoğun göç ve teknolojinin gelişimi ile birlikte artık bir parselde birden fazla mülkiyet hakkına sahip kişiler yaşamaya başlamıştır. İşte tam da bu durum gereği toprak üzerindeki yapıların bağımsız şekilde kullanımına elverişli olan her parçası için yeni bir mülkiyet hakkı kavramına ihtiyaç duyulmuştur. Bu bağlamda kat irtifakı ve mülkiyeti kavramları, bahse konu maddeye istisna olarak düşünülmüş ve kanunlaşmıştır. Daha sonra 2001 yılında ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda da düzenlemeler yapılarak şu istisnalar tanımlanmıştır:
BİRİNCİ AYIRIM TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU, KAZANILMASI VE KAYBI
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Kat Mülkiyeti Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. ve 3. maddelerinde, kat mülkiyeti kavramı şu ifadelerle tanımlanmaktadır:
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Bu maddelerden anlaşılacağı üzere kat mülkiyeti, özetle bağımsız bölümler üzerinde kurulabilen bir mülkiyet hakkıdır.
Ortak Alan Nedir?
Bağımsız şekilde tek başına kullanılmaya elverişli olmayan, yapıyı oluşturan diğer elemanlar ise ilgili kanunun 4. maddesinde net bir şekilde açıklanan ortak alanlardır. Bu alanların mülkiyet hakkı da paylı mülkiyet esasına dayalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 4. maddede ortak alanlar, aşağıdaki gibi açıklanmıştır:
Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.
Mülkiyet Hakkı, Arsa Payları ve Ortak Alanlar ile Bir Bütündür
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde ise kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı bilgisi paylaşılmıştır.
Kanunun tüm bu maddelerinden de anlaşılacağı gibi kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulur. Bir anagayrimenkulün tamamını oluşturan, bağımsız bölümlere şerefiyeleri bazında tekabül eden arsa payları ve ortak alanları ile bu mülkiyet hakkı bir bütündür. Birbirinden ayrılmaz bir parçadır. Bir bağımsız bölümün mülkiyet hakkını elinizde bulundurduğunuz zaman, bağımsız bölüm dışında kalan ancak anagayrimenkulü tamamlayan ortak alanlara; arsa payının kanunda tanımlanmış haklarına ve buna bağlı yükümlülüklere de sahip olursunuz.
Bahsedilen tüm kavramlar, kat irtifakı kurulduğunda da söz konusudur. Ancak kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en belirleyici fark; daha önceki yazımızda bahsettiğimiz gibi kat irtifakının henüz inşa edilmemiş, edilmesi planlanmış veya henüz inşa edilmekte olan yapıların, kat mülkiyetinin ise sadece tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesini almış yapıların üzerine kurulabilmesidir.
“Kat mülkiyeti” konulu yazı dizimin ikinci bölümünde, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki maddelere ayrı ayrı değinerek bunları açıklamaya çalışacağız.