27 Eylül 2022 tarih ve 31966 sayı ile “TAPU PLANLARINDA YANILMA SINIRININ BELİRLENMESİ HAKKINDA YÖNETMELİK” Resmi Gazete’de yayınlandı. Yönetmelik ile tapu sicilini oluşturan tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ve bunu tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve tapu planlarına ilişkin; aplikasyon ve yüzölçümü hesabı gibi teknik işlemlerde kullanılan yanılma sınırının tanımlanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amaçlanmıştır.

İlk olarak 1912 yılında başlamış olan kadastro çalışmaları, 1925 tarihli ve 658 sayılı Kadastro Kanunu yürürlüğe girmesi ile birlikte, 1925 yılı Mayıs ayından itibaren Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Konya’da genel kadastro anlamında mülkiyet kadastrosu (ilk tesis ya da tesis kadastrosu) çalışmalarına başlanıldı. Bugün gelinen noktada, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, Türkiye sınırları dahilindeki taşınmaz malların %99,48’inin kadastro çalışmaları tamamlanmış durumdadır. 

Ancak yıllara sari bir şekilde yapılmış olan bu çalışma, çok eski tekniklere göre ölçülmüş parseller ile, gelişen teknolojilere göre ölçülmüş parsellerin aynı sicile kaydedilmesini sağlamıştır. Yanılma sınırı, ölçme pratiğinde, ölçü sonuçlarının duyarlık ya da doğruluklarının değerlendirilmesinde aşılmaması gereken değer, hata toleransı olarak tanımlanabilir.

Bu yönetmelik ile, yanılma sınırlarının belirlenmesi sağlanarak, ihtilaflı durumların ortadan kalması öngörülmüştür.

AYNI SEVİYEDE BİLGİYE ULAŞMANIN ÖNÜ AÇILIYOR

Kısa sürede yapılacak düzenlemeler sonucu Genel Müdürlük, veri sunulan parsel sorgu, web tapu gibi bütün platformlarda, yüz ölçümü bilgisi yanına yanılma sınırını da ekleyerek, taşınmaz piyasasının bütün taraflarının aynı seviyede bilgiye ulaşmasının önünü açmayı amaçlamaktadır.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2022/09/20220927-3.htm

The post Tapuda yeni dönem başladı. Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik Yayınlandı! appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulurken binanın ya da binaların bulunduğu parsel arsadan, arsanın rayiç değeri oranınca bağımsız bölümlere pay verilir.

Arsa payları ortak mülkiyet paylarıdır. Bu nedenle kat mülkiyeti ve arsa payı birbirinden ayrılamayacağı gibi bağımsız olarak devirleri de yapılamaz. Kat mülkiyetinin satış, miras vb. nedenlerle başkasına geçmesi halinde bağlı bulunan arsa payı da kat mülkiyetiyle beraber geçer. Arsa payı, mülkiyet ve irtifaktan ayrı olarak devir edilemeyeceği gibi miras yolu ile intikal edemez ve farklı bir hakla kayıt altına alınamaz.

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payında temel olarak bağımsız bölümün ana taşınmazın değerine oranı esas alınır. Arsa payının değeri hesaplanırken metrekareye göre büyüklüğü değil, her bir bağımsız bölümün piyasa şartlarındaki alım/satım değeri üzerinden yapılır. Gayrimenkullerin bu bağlamdaki değerlemeleri, belediyeler bünyesindeki Emlak Değeri Takdir Komisyonuna başvurularak öğrenilebilir.

Arsa payının hatalı belirlenmesi halinde maliklerin düzeltim davası açma hakları bulunur. Ancak arsa payı belirlendikten sonra, sonradan meydana gelen bağımsız bölümlerin değerindeki artış ya da azalıştan ötürü arsa payı değiştirilemez.

Arsa payı metrekare hesaplama

Bağımsız bölümler için arsa payından metrekare hesabı şu şekilde yapılır:
Örneğin; Ana binanın tapuda 1500 metrekarelik parsel, arsa payının ise 20/330 olduğunu farz edelim.
(1.500 metrekare/330) x 20 = 90.909 metrekare

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

Arsa sahibi ya da sahiplerinin arsa payına karşılık olarak bir müteahhitle anlaşmaları sonucunda kurulan sözleşmeye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilir. Arsa sahibi ya da sahipleri yapılacak olan binaya karşılık belirli bir payı müteahhide bırakmakla, müteahhit ise pay karışığında binayı anlaşılan şartlarda teslim etmekle mükelleftir.

Arsa payı düzeltme davası

Kat Mülkiyeti Kanununun 3 ve 4. maddeleri uyarınca arsa paylarının düzeltilmesi malikler tarafından talep edilebilir. Arsa paylarında bağımsız mülkiyete çevrilirken denklik kusurlarının olması halinde, malik ya da malikler dava açarak arsa payının düzeltilmesini mahkeme yolu ile talep edebilir.

Kaynak: Milliyet Emlak Dergi

The post Arsa Payı Nedir? Nasıl Hesaplanır? appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Konut Satışları Düşüyor

İstanbul’da konut satışları 2018 yılından bu yana her geçen ay negatif göstergeye sahip. Satışlar düşüyor, inşaatlar duruyor ve bitirilemiyor. Nisan 2019 konut satış verilerine göre; İstanbul’da geçen yılın aynı ayına göre %18,1 düşüş ile 84.403 konut satıldı. Bu negatif durum İstanbul satışlarında da kendisini gösterdi. İstanbul’da Nisan 2019’da satılan konut sayısı, geçen yıla göre 2 bin, Mart 2019’a göre 4 bin negatif satış gösterdi.

Arsa Birincil Etken

Konut fiyatlarının her yıl göreceli arttığı, oturum kadar yatırım için de konut alınan dönemde arsa fiyatları da katlanarak arttı. Arsa değerleri ve kat karşılığı oranları, İstanbul gibi metropol bir şehirde konut fiyatının belirleyen birinci etken oldu.

İnşaatçı firmaların, konut üretmek için daha çok tercih ettiği kat karşılığı ve gelir paylaşım konut üretim modeli, özellikler merkez ilçelerde arsa fiyatlarının çok yüksek rakamlara ulaşması nedeniyle metrekare bazında fiyatları oldukça yükseğe çekti. Yüksek arsa fiyatı veya arsa hak sahiplerine verilen büyük pay oranları, maliyet ve kâr dengesini bozduğu gibi, hitap ettiği hedef kitleyi de sınırladığı görüldü.

Merkez noktalarda m2 büyüdükçe düşmesi gereken fiyat düşmüyor

Daha çok el değiştiren ve talep göre 1+1 ve 2+1 gibi konutlarda, arz-talep dengesi çerçevesinde fiyatlar belirlenirken, oda sayısı ve m2 büyüklüğü arttıkça düşmesi gereken m2 birim fiyatlarının, düşmediği gözlendi.

The post İstanbul’da Konut Satış Değerini Etkileyen Unsurların Başında Arsa Değeri Geliyor! appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Önce Teknolojiyi Kullanın

Bir arsa değerini belirlemedeki klasik yöntemlerden önce, teknolojiye başvurun. Emlak ilan siteleri, ilanların bulunduğu yerler için endeksler veriyorlar. Bunlar sizin için belirleyici olmasa bile, bir kaç tuşla ulaşabileceğiniz ilk bilgiler olacaktır. İlk olarak bunu kullanarak bir kanaat oluşturabilirsiniz.

Arsayı Görün

Arsa almak istiyorsanız almayı hedeflediğiniz arsayı fiziken görmeniz gerekiyor. Arsanın konumu, yüksekliği, manzarası, çevresindeki yapı durumu, altyapı varlığı, üzerinden veya yakınında yüksek gerilim hattı geçip geçmediği, yola cephesi, ana yola yakınlığı, alışveriş ve sosyal ihtiyaçlara mesafesi gibi fiziki analizler, arsayı görmekle mümkün olacaktır.

Tapu Araştırması Yapın

Önceleri bu işlem için danışabileceğiniz sadece ilgili tapu müdürlüğü bulunuyorken, şimdilerde yine ilk olarak teknolojiyi kullanarak arsa hakkında doğrulama yapma şansınız var.

TKGM.GOV.TR adresinden parsel sorgulama bölümünden, ada ve parsel bilgilerini girerek arsanın ilk bilgilerini elde edebilirsiniz. Bu sayede; arsanın söylenilen yerle aynı olup olmadığı, m2 çapı gibi bilgileri doğrulama şansınız var.

Bu işlemden sonra fiziken tapu müdürlüğünü ziyaret edin. Arsaya dair özel bir durum olup olmadığı hakkında hem tapu müdürlüğü, hem de belediye imar biriminde bilgi talep ederek kanaat sahibi olabilirsiniz. Arsanın sahipliği, üzerinde bir borç ve ipotek olup olmadığını bilgileri, arsayı alıp almama ve değerlemede önemli bir etken olacaktır.

İmar Durumunu Araştırın

Arsanın kendisi ve bölgenin imar durumu hakkında belediyeden sorgulama yapmanızda yarar var. Arsaya inşa edeceğiniz yapının yükseklik, taban oturumu, net-brüt inşaat oranı gibi bilgiler, arsanın değerini direkt etkiler. Bu sayede arsanın reel olarak güncel ve gelecek yıllara dair bir değer belirleme şansınız olacaktır.

Arsa Değerleme Raporu

Yukarıdaki başlıkları uygulayarak arsa değeri belirlemede kanaat oluşturabilirsiniz. Bunun yanı sıra, profesyonel bir değerleme talep ederek arsa hakkında resmi bir kanaat sahibi olmayı da tercih edebilirsiniz. Her türlü arsa değerleme talepleriniz için Bilge Değerleme olarak yanınızdayız.

+90 216 384 42 27

iletisim@bilgedegerleme.com

The post Arsa Değerlemede Dikkat Edilmesi Gerekenler appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..