kira arşivleri - Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Kiralık İşyeri Olanlar Dikkat

Bilge Değerleme — Mon, 11 Oct 2021 14:57:47 +0000

Son dönemde konut kiralarındaki fahiş artış tartışılırken, işyeri kiralarıyla ilgili önemli bir uyarı geldi. İşyeri kiralarında da TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Hukukçular, işyerlerindeki kira artışlarını TÜFE ile sınırlayan hükmün 8 yıl süreyle ertelendiğini hatırlattı. Bu erteleme süresinin Temmuz 2020’de dolmasıyla birlikte artık işyeri sahipleri ‘tacir’ olan kiracılarından TÜFE’den daha fazla artış talep edemiyor.

Tacir olan kiracı okurlarımdan da işyerlerini kiralayan mülk sahibi okurlarımdan da kira artış oranlarına ilişkin çok sayıda soru geliyor.

Birçok okurum, kira sözleşmelerindeki artış oranını TÜFE artış oranıyla sınırlayan kanuna tacirler ve kiralanan işyerleri açısından getirilen istisnai düzenlemenin süresinin dolup dolmadığını soruyor.

Kira hukukuna ilişkin bu ve benzer sorularınızı kira hukuku alanında uzman Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm yanıtladı…

TÜFE ORANINDA ARTIŞ, İŞYERİ KİRALARI İÇİN GEÇERLİ Mİ?

“Kira parasının tespit ve ödenmesine ilişkin kiralardaki artışı TÜFE oranı ile sınırlayan düzenleme (Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi) yasa ile (6353 sayılı yasa) ‘kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması’ şartıyla sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Yasada öngörülen bu sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020’de sona erdi.

1 TEMMUZ 2020’YE KADAR NASIL ARTIŞ YAPILDI?

Yasal değişiklik (6353 sayılı yasa) gereği, ‘kiracı tacir ve kiralanan işyeri’ ise 1 Temmuz 2020 tarihine kadar yapılacak kira artışlarında TÜFE oranında artış değil 18 Kasım 1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereği 1+3 üç yıllık süre boyunca sözleşmede yer alan artış şartı uygulandı. 1+3 yıllık yani toplam 4 yıllık süre dolmuş ise kira parası emsal rayiçler dikkate alınarak hak ve nesafete göre tespit edilip ödenmesi gerekmekteydi.

İşyeri kiraları yönünden erteleme hükmü gereği 1 Temmuz 2020 tarihine kadar işyeri kiracısı tacir ise sözleşmede yer alan artış şartı kiracı açısından bağlayıcı, kiralayan açısından bağlayıcı değildir.

İŞYERİ KİRALARINDA DA ARTIK TÜFE ORANI GEÇERLİ

Kanunla getirilen ‘kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması’ şartıyla TÜFE oranında yasal artış oranının uygulanmayacağı ve mevcut kira sözleşmelerindeki artış oranlarının geçerli olacağına ilişkin düzenleme vurguladığımız gibi sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Kanunla getirilen sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020’de sona erdi. İşyeri kira sözleşmelerinde artık konut kiralarındaki gibi TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Ancak TÜFE artış oranının üstünde artış oranı kararlaştırılamaz. Örneğin TÜFE yüzde 14.55 (2021 yılı için kanuni kira artış oranı) kira sözleşmesinde artış oranı yüzde 30 ise yüzde 14.55 aşan artış oranı, yok hükmünde kabul edilmelidir. Bu kanuni düzenlemenin amacı, kiracının korunmasıdır.

İKİ TARAF DA TACİR İSE ARABULUCUYA BAŞVURU ZORUNLU MU?

Benim görüşüme göre kira tespit ve kira uyarlama davaları Türk Ticaret Kanunu gereği ‘Alacak ve Tazminat davası’ niteliğinde olmadığından ‘Arabuluculuk başvurusuna’ tabi olmamalıdır. Ancak, yine kanun gereği her iki taraf tacir ise açılacak ‘Kira Alacak ve Kira Tazminat Davaları’nda arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Taraflar kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurup uzlaşma sağlayamazlarsa mahkeme yoluna gidebilirler.

İŞYERİNDE SÖZLEŞME SÜRESİNİN SONA ERMESİ TAHLİYE NEDENİ Mİ?

Normalleşme süreci ile birlikte konut kiraları gibi işyeri kiraları da yükseldi. İstanbul başta bazı büyük şehirlerde mülk sahiplerinin eski tacir kiracılarını da çıkarmaya çalışıp işyerlerini daha yüksek fiyatta kiraya vermeye çalıştıkları gözlemlenmektedir. Konut kiraları gibi işyerlerinde de kira süresinin sona ermesi tahliye nedeni değildir. Kanun gereği (Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi) kira süresi sonunda kira akdi birer yıllık dilimler halinde uzar. Kiralayan ancak mahkemeden tahliye kararı alarak (gereksinim, kiranın ödenmemesi nedeniyle temerrüt nedeniyle tahliye gibi) kiralanan işyerinin tahliyesini gerçekleştirebilir. Olağanüstü durumlar oluşmadığı müddetçe işyerlerinde de beş yıl süreyle TÜFE artış oranı üzerinde kira artışı talep edilemez.

PANDEMİ NEDENİYLE İŞYERİ KİRASINDA İNDİRİM TALEP EDİLEBİLİR Mİ?

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 4. Hukuk Dairesi’nin öncülük ettiği kararla birlikte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı ışığında, pandemi nedeniyle işyeri kiraları yönünden kira uyarlama davası açılabilir. Yargıtay kararı ışığında, kanundaki (Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer alan şartlar) şartlar oluşmuş ise -kira parasının ödenmemesi veya ihtirazi kayıtla ödenmesi, pandemi süresi ile birlikte gelirin düştüğü sözleşmenin başlangıcında var olan dengenin kiracısının kusur olmadan bozulması gibi- ve gelirin düştüğü işletme defterleri ile ispatlanmış ise mahkemece tedbir kararı verilerek kira parası indirilebilir, yeniden belirlenebilir.

‘KİRA KATLANDI’ DİYE KONUTTA DA YÜKSEK KİRA İSTENEBİLİR Mİ?

KONUT kiralarında ise örneğin bir konut aylık 800 TL’ye kiralanmış ise ev sahibi akit yılını takip eden dört yıl toplam beş yıl süre boyunca ancak TÜFE artış oranına göre artış yaparak, kira parası talep edebilir. O bölgede ‘kiralar katlandı’ diye kira parasının 4 bin bin TL olduğunu iddia edip 4 bin TL aylık kira parası ödenmesini talep edemez. Ancak, beş yıllık süre geçtikten sonra rayiç kira bedellerine göre aylık kira parası hak ve nesafet kuralına göre tespit edilip ödenmesi talep edilebilir.”

The post Kiralık İşyeri Olanlar Dikkat appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Mayıs 2021 kira artış oranı açıklandı

Bilge Değerleme — Thu, 06 May 2021 13:14:32 +0000

Konut kiralarına yapılacak maksimum zam oranı; her ayın ilk haftasında Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan enflasyon rakamları içinde yer alan son 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) rakamına göre yapılıyor.

Ev sahipleri ile kiracılar arasında düzenlenen ve 2021’in mayıs ayı içinde yenilenecek (uzatılacak) olan kira sözleşmelerine göre yapılacak maksimum yasal artış oranı 3 mayıs 2021 pazartesi günü açıklanan son 12 aylık ortalama enflasyon rakamlarına göre belirlendi. Buna göre kiralara son 12 aylık ortalama TÜFE oranı olan yüzde 13.70’in üzerinde zam yapılamayacak.

Her iki tarafın aralarında anlaşmaları halinde bu orandan farklı olarak bir artırıma gidebilir ancak tarafların aralarında uzlaşamamaları halinde mayıs ayında yenilenecek kira artışı hesaplama kontratlarında yasal olarak bu oran baz alınır.

Buna göre aylık kirası 1.000 TL olan ve sözleşmesi mayıs 2021’de yenilenmesi gereken konutların kirası 1.000 TL + %13.70= 1.137,00 TL olur.

2021’de aylar bazında konut kira artış oranları şöyle oldu:

Ocak 2021 – Yüzde 12.28

Şubat 2021 – Yüzde 12.53

Mart 2021 – Yüzde 12.81

Nisan 2021 – Yüzde 13.18

Mayıs 2021 – Yüzde 13.70

2020’de aylar bazında konut kira artış oranları şöyle olmuştu:

Ocak 2020 – Yüzde 15.18

Şubat 2020 – Yüzde 14.52

Mart 2020 – Yüzde 13.94

Nisan 2020 – Yüzde 13.33

Mayıs 2020 – Yüzde 12.66

Haziran 2020 – Yüzde 12.10

Temmuz 2020 – Yüzde 11.88

Ağustos 2020 – Yüzde 11.51

Eylül 2020 – Yüzde 11.27

Ekim 2020 – Yüzde 11.47

Kasım 2020 – Yüzde 11.74

Aralık 2020 – Yüzde 12.04

Kaynak: EmlakHaberi.com

The post Mayıs 2021 kira artış oranı açıklandı appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Pandemi Sonrası Değişen Ofis Kullanım Alışkanları

Bilge Değerleme — Tue, 09 Feb 2021 15:25:02 +0000

020 yılının başından itibaren tüm dünyayı etkisi altına alan Kovid-19 salgını hayatın pek çok alanında ciddi değişiklikler getirdi. Ahu Minareci Küçükağa, “Pandeminin hayatımızda yaratmış olduğu önemli değişikliklerden biri de ofis kullanım şekilleri olacak” dedi.

Pandeminin başlangıcından itibaren çoğu kurumsal firma evde çalışma sistemine geçiş yaptı. İlk 4 ay ciddi kısıtlamalar yaşandıktan sonra birçok firma evden çalışmaya devam etti. Evden çalışma sistemi sonrasında ofiste çalışanların sayısının azalması veya dönüşümlü saatlerde çalışılması olanaklı hale geldi.

Bilge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı Ahu Minareci Küçükağa, “Değerleme firması olarak çalıştığımız büyük finans kuruluşlarının birçoğu evden çalışma sistemine devam ediyor. Değerleme çalışmaları sırasında başvurduğumuz belediye tapu ve benzeri kamu kuruluşlarının da mümkün olduğunca evden çalıştığını gözlemliyoruz. Fiziken bulunma zorunluluğu olan kişilerin ise dönüşümlü olarak çalıştığını görüyoruz.” ifadelerini kullandı.

“Uydu Ofislere Talepler Arttı”

Pandeminin, mekânsal kullanım ve çözüm önerileri açısından da yeniliklere sebep olduğunu belirten Küçükağa, “Mimarlık ofisleri ile yaptığımız görüşmelerde müşterilerinin sosyal mesafeyi koruyacak ofis tasarımları talep ettiklerini öğrendik. Kişiye özel masaların, masalar arası seperatörlerin yükseltilmesi ve sosyal mesafeyi koruyacak tasarımlara sahip taleplerin arttığını görüyoruz. Yine bazı firmalar pencereleri açılmayan ve doğal havalandırmaya sahip olmayan ofisleri tercih etmiyor. Diğer bir taraftan da uydu ofislere talepler arttı” diye konuştu.

“Konut Satışlarında Ciddi Bir Artış Yaşandı”

Pandemi sürecinin tamamını evde geçiren çalışanların pandemi sonrasında evlerinin bir odasını ofis olarak kullanabilecekleri tasarıma sahip olmasını talep edeceklerini öngördüklerini belirten Ahu Minareci Küçükağa, “Bu bağlamda yeni bir ev tasarımı modeline ihtiyaç duyuluyor ki, 2+1, 3+1 dairelerde ofis kullanımına uygun teknoloji alt yapısına sahip bir oda daha eklenebileceğini öngörebiliriz. Haziran ayında yaşanılan, iyileşme planları kapsamında devlet bankalarının uyguladığı faiz oranları ile birlikte özellikle, müstakil ve site kullanımlarına sahip olan konut satışlarında ciddi bir artış yaşandı. Bu durum konut fiyatlarında artışa sebep oldu” dedi.

Pandemi Hukuksal Anlamda Anlaşmazlıkların Artmasını da Sağladı

Pandeminin yarattığı değişikliklerle en çok karşılaşan bir diğer dalda, kira uyuşmazlıkları, sözleşmesi dolmadan boşaltılan ofisler ve benzeri anlaşmazlıklar sebebi ile avukatlar olduğu belirten Ahu Minareci Küçükağa,” hukuk danışmanlarımızla yapmış olduğumuz görüşmelerde kira düzeltmelerinde yaşanan artış ve kira rakamlarında herhangi bir uzlaşı sağlanamayanların sayısının fazlalaşması sebebi ile dava süreçlerinin yoğunlaştığının bilgisi tarafımıza aktarılıyor” dedi.

“Ofis Kullanımlarındaki Talep Değişecek”

Colliers Internationel Türkiye tarafından yayınlanan 3’üncü çeyrek 2020 İstanbul Ofis Piyasası Raporu’nu da yorumlayan Küçükağa, “2020 yılı üçüncü çeyreğinde, İstanbul Avrupa ve Anadolu yakasındaki toplam A sınıfı ofis boşluk oranı, 2020 yılı ikinci çeyreğine göre, yüzde 28,56’dan yüzde 29,33’e çıktı. Boşluk oranları Avrupa yakasında, 2020 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 30,93 iken, 2020 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 31,42’ye ulaştı. Anadolu yakasında ise yüzde 24,47’den yüzde 25,70’e çıktı. 2020 yılının 3. Çeyreği verilerine göre, İstanbul genelinde ofis boşluk oranları artarken, kira değerlerinden dikkat çekici bir değişimin olmadığı görülmekte. Yine bu durum, haziran 2020 sonrasındaki iyileşme planları ile oluştuğu yorumlanabilir ancak, 4. Çeyrek bize gerçekçi resmi çok daha net gösterecektir.

Bu bağlamda mevcut ve planlama aşamasındaki ofislerin, pandeminin yaratmış olduğu yeni beklentileri cevaplayacak şekilde organize edilmesi önemli. Yine teknolojinin ofis kullanımlarına tasarımsal anlamda entegre olması, ofislerin tercih edilebilmelerini etkileyecek bir etken olarak görünüyor. Pandeminin hayatımızda yaratmış olduğu önemli değişikliklerden biri ofis kullanım şekilleri. Süreç ilerledikçe, ne tür kullanımların daha etkin olabileceğini hep birlikte deneyimleyerek göreceğiz” dedi.

Pandeminin başlangıcından itibaren çoğu kurumsal firma evde çalışma sistemine geçiş yaptı. İlk 4 ay ciddi kısıtlamalar yaşandıktan sonra birçok firma evden çalışmaya devam etti. Evden çalışma sistemi sonrasında ofiste çalışanların sayısının azalması veya dönüşümlü saatlerde çalışılması olanaklı hale geldi.

Bilge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı Ahu Minareci Küçükağa, “Değerleme firması olarak çalıştığımız büyük finans kuruluşlarının birçoğu evden çalışma sistemine devam ediyor. Değerleme çalışmaları sırasında başvurduğumuz belediye tapu ve benzeri kamu kuruluşlarının da mümkün olduğunca evden çalıştığını gözlemliyoruz. Fiziken bulunma zorunluluğu olan kişilerin ise dönüşümlü olarak çalıştığını görüyoruz.” ifadelerini kullandı.

The post Pandemi Sonrası Değişen Ofis Kullanım Alışkanları appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Kira zammında TÜFE esas alınacak

Bilge Değerleme — Sun, 20 Jan 2019 13:44:06 +0000

Kiralamalarda üst sınır olarak belirlenen ÜFE yerine, artık TÜFE yıllık ortalaması kullanılacak.

Son bir kaç ay zaman zarfında sözü edilen, kiralamalarda TÜFE’nin esas alınması resmiyete kavuştu. 18 Ocak 2019 tarihli resmi gazete yayımlanan, “VERGİ KANUNLARI İLE BAZI KANUN VE KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELERDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN” un 56. maddesinde, kira zam oranı olarak TÜFE yıllık ortalaması esas alınacağı bildirildi.

İlgili madde şu şekilde;

MADDE 56- 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiş ve maddenin dördüncü fıkrasına “kararlaştırılmışsa,” ibaresinden sonra gelmek üzere “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” ibaresi eklenmiştir.

The post Kira zammında TÜFE esas alınacak appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Dövizle Kiralamalarda TL’ye Dönüş Kuru Belli Oldu

Bilge Değerleme — Thu, 11 Oct 2018 13:35:24 +0000

Dövizdeki aşırı yükseliş sonrasında dövizle kira ödeyen firmaların TL’ye dönüşü için çıkarılan TL’ye dönüş kararnamesinde kur belli oldu.
Dövizle kira ödeyenler için sıkıntılı bir sürecin sonunda, Cumhurbaşkanı tarafından TL’ye dönüş için yapılan müdahalede kur oranı belli oldu. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tarafların görüşüne açtığı tebliğ taslağında, döviz kiralarının hangi kurdan TL’ye dönüşeceği merak konusuydu.

Dövizden TL’ye geçerken sözleşme tarihi esas alınacak

Dövizle yapılan kiraların TL’ye dönüşünde sözleşme tarihinin esas alınacağı belirtilen taslakta, sözleşme 2 Ocak 2018’den önce yapılmışsa bedel 2 Ocak 2018’deki Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınacak. Eğer sözleşmeler 2 Ocak 2018’den sonra yapılmışsa bedeller sözleşme tarihinde geçerli Merkez Bankası efektif satış kuru olacak. Söz konusu tutarlar sözleşmenin yenileme dönemine kadar uygulanmaya devam edilecek. Yenileme döneminde tekrar tespit edilecek tutarlar ise bu fıkranın ilk cümlesinde belirlenen Türk parası karşılığın, 2 Ocak 2018’den yenileme tarihine kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici enflasyonu (TÜFE) aylık oranları esas alınarak hesaplanacak tutarını geçemeyecek.

Yabancı markalara dövizle kira muafiyeti

Taslağın bir diğer önemli konusu ise; Türkiye’de yerleşik kişiler, satış ve kiralamalarında, sözleşme bedellerini TL’üzerinden yapacak. Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, yüzde 50 ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile serbest bölgelerde yer alan şirketlerin taraf olduğu iş ve hizmet sözleşmelerinde, sözleşme bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılabilecek.

Kaynak: gayrimenkulhaber.com

The post Dövizle Kiralamalarda TL’ye Dönüş Kuru Belli Oldu appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Dövizle Kira Dönemi Sona Erdi!

Bilge Değerleme — Fri, 14 Sep 2018 14:31:41 +0000

Resmi Gazete’de yer alan Cumhurbaşkanı kararına göre, menkul ve gayrimenkul alım satım ile kiralama sözleşmelerinde bedeller döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacak. Yürürlükteki sözleşmelerde döviz cinsinden kararlaştırılmış bedeller, 30 gün içinde Türk lirası olarak yeniden belirlenecek.

Menkul ve gayrimenkul alım satım ile kiralama sözleşmelerinde döviz üzerinden belirlenmiş bedellerin 30 gün içinde Türk lirasına dönüştürülmesiyle ilgili Cumhurbaşkanı kararı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

“Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar”, Türkiye Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın imzasıyla Resmi Gazete’de yayımlandı.

Söz konusu karara göre, Türkiye’de yerleşik kişilerin, ilgili Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacak.

Kararın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 30 gün içinde, daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerde döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, Türk parası olarak taraflarca yeniden tespit edilecek.

Kararda, bu hükümlerin Hazine ve Maliye Bakanı tarafından yürütüleceği belirtildi.

The post Dövizle Kira Dönemi Sona Erdi! appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..