Son dönemde konut kiralarındaki fahiş artış tartışılırken, işyeri kiralarıyla ilgili önemli bir uyarı geldi. İşyeri kiralarında da TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Hukukçular, işyerlerindeki kira artışlarını TÜFE ile sınırlayan hükmün 8 yıl süreyle ertelendiğini hatırlattı. Bu erteleme süresinin Temmuz 2020’de dolmasıyla birlikte artık işyeri sahipleri ‘tacir’ olan kiracılarından TÜFE’den daha fazla artış talep edemiyor.

The post Kiralık İşyeri Olanlar Dikkat appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Başta İstanbul olmak üzere birçok ilde kiralık ev bulmak zor; olan da cep yakıyor. Kimi ilçelerde yüzde 300’e yaklaşan kira artışları yeni ev arayanları kara kara düşündürürken bazı mülk sahipleri işi fırsata çeviriyor. Kiracılarını tahliye etmek ya da kirayı yükseltmek isteyenlerin hukuki yollara başvurduğunu belirten avukatlar davalardaki artışa dikkat çekiyor.

İKİ SEÇENEK VAR

Kiralık eve yoğun talep olan bugünlerde ev sahipleri iki seçeneği değerlendiriyor. İlki; kiranın bölge ortalamasının altında kaldığını düşünenler eğer kiralama üzerinden 5 yıl geçtiyse ‘kira tespit davası’ açıyor; kiraya zam talep ediyor. Ev sahibi lehine ikinci seçenek ise; kira sözleşmelerinde 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolanlar için tahliye talep ediliyor. Peki yasalar ne diyor? Kanuna göre kira sözleşmeleri aksi bir işlem yapılmadıkça her yıl yenileniyor. Ancak kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra ‘herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan’ kiracıyı tahliye edebiliyor. Sadece uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda.

Gelelim her yıl yapılan zamlara… Konut kiraları zamları Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. Mülk sahibi yasal olarak bu oranın üzerinde zam yapamıyor. Ancak 5 yıl sonunda kira tespit davası açabiliyor. Kira tespit davalarında mülk sahibi ‘kiracım bölge ortalamasının çok altında kira ödüyor, bunu düzeltelim’ diyor. Bu durumda kira, emsal kira bedellerine göre yeniden belirleniyor.

HAKKANİYET İNDİRİMİ

Hem tahliye hem de kira tespit davalarına yoğun talep olduğunu belirten Avukat Hikmet Güngör, “Tahliye için 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önceden ihtar çekilmesi şart. Kira tespit davalarında da hakim eski kiracının hakkını gözetiyor. Örneğin vatandaş 3 bin kira ödüyor ama bölge ortalaması 10 bin lira. Hemen kira 10 bin liraya çıkmıyor. Hakim, eski kiracıya ‘hakkaniyet indirimi’ yapıyor ve yeni kiraya karar veriyor” dedi.

10 yıl şartı dışında kirasını ödeyenlerin keyfi nedenlerle tahliye edilemeyeceğini belirten Güngör, “Ev sahibi kendisinin ya da bakmak zorunda olduğu kişilerin ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede evi 3 yıl başkasına kiraya veremez” dedi.

KİRALAR NEDEN ARTTI?

Konut üretimi yavaşlayınca arz sorunu ortaya çıktı.

Artan konut kredi faizi nedeniyle orta gelirli vatandaş ev alımından uzaklaştı, kiraya yöneldi.

Kısıtlamaların gevşetilmesi ile ertelenen düğünler yapılınca kiralık eve talep arttı.

Hem bu yıl üniversiteyi kazanan, hem de pandemi nedeniyle evini kapatan öğrenciler ev arayışına girdi.

Kimi bölgelerde kentsel dönüşüm nedeniyle evini tahliye eden vatandaş kiralık eve geçti.

Yabancılar ve göçmenlerden gelen konut talebi de bazı ilçelerde etkili oldu.

‘OĞLUM GELECEK’ BAHANESİ TUTMADI

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ilk kez bu denli yoğun tahliye ve kira tespit davaları ile karşılaştığına dikkat çekti. Av. Kiraz, “Mal sahipleri önce ‘kızım, oğlum gelecek evden çıkın’ yolunu denedi. Ya da yasal oranın dışında zamlar istedi. Ancak kiracı haklarını bilince bunlar işe yaramadı. Şimdi gelinen noktada iki seçenek değerlendiriliyor. Bunlardan ilki kira tespit davası. 5 yıl bittikten sonra açılabilen kira tespit davalarının bitme süresinin 2-2.5 yıl olduğu bilinmeli. Mülk sahibi dava sonunda bölge rayiçlerinin aynen geçerli olacağını düşünmemeli. Hakim bölge rayiçlerine bakar ama kiracı 10 yıllıktan az ise yüzde 10, 10 yıldan fazla ise yüzde 20 hakkaniyet indirimi yapabilir. Bu davayı açacak kişiler geçen süreyi, kiracının o sürede evden ayrılma riskini, doğacak masrafları da düşünmeli ve ona göre karar vermeli. Kira bedeli gerçekten çok düşük kaldıysa bu yolu seçmeli” dedi.

Av.Kiraz, tahliyelerdeki 10 yıl kuralını ise bir örnekle şöyle anlattı: “1 Ocak 2021 başlangıçla 1 yıl sözleşme ile kiraya verilen bir ev için süre 31. 12. 2021’de sona erecektir. Bu tarihten sonra da uzama süresi başlar. Uzama süresi kanuna göre 1 yıldır bu 1 yılların toplamı 10 yılı geçtiği takdirde mal sahibi 3 ay önceden ihtar göndermek şartı ile kiracısını haklı gerekçe artık ileri sürmeden tahliye edebilir. 31. 12. 2021’de sona erecek bir sözleşme için uzama 10 yıllık süre toplamı 31.12.2031 olacaktır ve mal sahibi en geç 31. 09. 2031’e kadar veya öncesinde kiracının eline geçecek şekilde ihtar göndermelidir. 01.01.2032’den itibaren de haklı gerekçe olmadan tahliye davası açarak tahliyeyi sağlayabilir. 5 yıl süreli bir sözleşmeniz var ise 10 yıl kuralı 5+10 yıl şeklinde çalışacaktır. Bugünlerde tahliye tebligatı giden vatandaşlar bu 10 yıl uzama süresi bitenler.” Kira tespit davalarında en önemli kriterlerden birisi değerleme firmalarından alınan güncel kira tespiti raporlarının mahkemeye sunulmasıdır.

The post Bazı ev sahipleri mahkemenin yolunu tuttu… Kira davalarında büyük artış! appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Ocak 2019’da konut satışlarında düşüş olduğu görüldü. 72.937 konut satışı gerçekleşen tüm Türkiye’de, satışlar, geçen yılın aynı ayına göre %24,8 düşüş gösterdi. Konut satışlarındaki düşüş İstanbul’da da belirgin olarak görüldü. İstanbul ilçeleri içerisinde en yüksek satış Esenyurt’ta gerçekleşirken, en az konut satışı Beykoz’da gerçekleşti.

Aşağıda İstanbul ilçeleri satışlarını görebilirsiniz;

• Arnavutköy: 233
• Ataşehir: 332
• Avcılar: 290
• Bahçelievler: 342
• Bakırköy: 179
• Bayrampaşa: 132
• Bağcılar: 257
• Başakşehir: 540
• Beykoz: 16
• Beylikdüzü: 601
• Beyoğlu: 96
• Beşiktaş: 127
• Büyükçekmece: 294
• Esenler: 176
• Esenyurt: 2.213
• Eyüp: 333
• Fatih: 228
• Gaziosmanpaşa: 373
• Güngören: 118
• Kadıköy: 624
• Kartal: 466
• Kağıthane: 333
• Küçükçekmece: 355
• Maltepe: 404
• Pendik: 797
• Sancaktepe: 622
• Sarıyer: 117
• Silivri: 279
• Sultanbeyli: 168
• Sultangazi: 279
• Tuzla: 516
• Zeytinburnu: 311
• Çekmeköy: 374
• Ümraniye: 399
• Üsküdar: 243
• Şişli: 218

İstanbul ilçe satışları analizi, gayrimenkulhaber.com haber sitesinden alıntılanmıştır.

The post Ocak 2019 İstanbul’da 13.455 Konut Satıldı appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Tapu Müdürlükleri diğer tapu işlemlerinde de olduğu gibi satış işleminde de alıcı ve satıcının adı, adresi ve taşınmazın bilgileri ile harca esas tutan değeri ile harç tutarını Gelir İdaresi Başkanlığına düzenli olarak bildirmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı gayrimenkuller ile ilgili olarak Tapu Müdürlüklerinden gelen bilgiler ile birlikte çeşitli kamu ve özel kurumdan bilgi temin etmektedir. Farklı yönlerden gelen veriler kontrol ve analiz edilerek gayrimenkule ilişkin ödenmesi gereken harç miktarlarının doğruluğu kontrol edilerek eksik ödenen miktar tespit edildiğinde vergi daireleri aracılığı ile eksik ödeme yapan alıcı-satıcıdan cezalı olarak tahsil edilmektedir. Eksik ödenen miktar tespitinin yapılması durumunda geçmişe yönelik harç cezası rücu edilebilmektedir. Bu durumun ortaya çıkmaması adına taşınmazın alıcısının satıcıya ödediği “Gerçek Değerin” beyan edilmesi zaruridir.

Tapu Harcı Bedeli

Tapu harcı konut ve işyerlerinde %4 olarak belirlenmiş olup bunun %2’si alıcı, %2’si satıcıya aittir. Ancak gayrimenkul satışlarını ve inşaat sektörünü desteklemek adına 31.03.2019 tarihine kadar harç %1.5 alıcı, %1.5 satıcı olmak üzere toplam %3 olarak indirilmiştir.

Gerçek satış değerini beyan etmek zorunlu

Hazine ve Maliye Bakanlığı devri yapılan taşınmazlar ile ilgili olarak tapu kayıtları, bankaların ipotek için gayrimenkul değerleme raporu düzenleterek belirlediği taşınmazın değerini kıyaslayarak; satış bedelini düşük gösterdiği tespit edilen alıcı ve satıcıları vergi dairelerine “Gel aradaki farkı izah et” diyerek çağırmaktadır. “İzaha davet” 09.08.2016 tarihli 29796 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 6728 sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacı ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında düzenlenmiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığının bankalar, çeşitli kamu kuruluşlarından ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden elde ettiği satış değerlerinin karşılaştırılması ile tespit edilen mükellefler gel farkı izah et denilerek vergi dairelerine davet edilebilmektedir. Kanun kapsamında 2018 yılında 4.421 mükellef vergi dairesine çağrılmış olup, 1.142 mükellefin yaptığı açıklama yeterli bulunmuş, 2.719’u incelemeye alınmıştır. İzaha davet edilen mükelleflerin verdikleri beyannameler sonucunda 4.9 milyon liralık ödenmesi gereken vergi ve 3.2 milyon liralık ceza tespiti yapılmıştır.

Tüm bu ceza ve ek vergiler ile gelecek yıllarda karşılaşılmaması adına tapu satışlarında gerçek değer beyanı esastır. Bu neden ile banka kredisi ile mülk alınmayacak olsa bile hayati bir yatırım aracı olan gayrimenkulün hem hukuki durumunu, gerçek ve adil piyasa değerini belirlemek için gayrimenkul değerleme raporu yani ekspertiz raporu yaptırtmak son derece önemlidir. Bu durum tüm gayrimenkuller için geçerli olup konut değerlemesi, işyeri değerlemesi, fabrika değerlemesi, arsa değerlemesi, tarla değerlemesi konusunda uzman gayrimenkul uzmanları ve gayrimenkul değerleme şirketleri ile sağlanabilmektedir.

Kaynak
Gelir İdaresi Başkanlığı
Hürriyet Gazetesi

The post Tapu Satışlarında Satış Değeri Beyanı appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde yaşanan raiç değer kayıplarını önlemek için uzun süredir üzerinde çalışılan değerleme sitemi hayata geçti. 05.02.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Değerleme Dairesi Başkanlığı kuruldu.

Resmi Gazete’nin  16-24 maddeleri aşağıdaki şekildedir;

The post Tapu’ya Değerleme Yetkisi Verildi, Değerleme Dairesi Oluşturuldu appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Dövizden TL’ye geçerken sözleşme tarihi esas alınacak

Dövizle yapılan kiraların TL’ye dönüşünde sözleşme tarihinin esas alınacağı belirtilen taslakta, sözleşme 2 Ocak 2018’den önce yapılmışsa bedel 2 Ocak 2018’deki Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınacak. Eğer sözleşmeler 2 Ocak 2018’den sonra yapılmışsa bedeller sözleşme tarihinde geçerli Merkez Bankası efektif satış kuru olacak. Söz konusu tutarlar sözleşmenin yenileme dönemine kadar uygulanmaya devam edilecek. Yenileme döneminde tekrar tespit edilecek tutarlar ise bu fıkranın ilk cümlesinde belirlenen Türk parası karşılığın, 2 Ocak 2018’den yenileme tarihine kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici enflasyonu (TÜFE) aylık oranları esas alınarak hesaplanacak tutarını geçemeyecek.

Yabancı markalara dövizle kira muafiyeti

Taslağın bir diğer önemli konusu ise; Türkiye’de yerleşik kişiler, satış ve kiralamalarında, sözleşme bedellerini TL’üzerinden yapacak. Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, yüzde 50 ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile serbest bölgelerde yer alan şirketlerin taraf olduğu iş ve hizmet sözleşmelerinde, sözleşme bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılabilecek.

Kaynak: gayrimenkulhaber.com

The post Dövizle Kiralamalarda TL’ye Dönüş Kuru Belli Oldu appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

Türk Lirası’ndaki dalgalanma İstanbul Boğazı’nda bulunan yalılara da ilgiyi arttırdı. Çoğunlukla Katarlıların almak istediği 60 yalı şu an satışta. Fiyatları 4.5 milyon ile 95 milyon dolar arasında değişen yalıların yanı sıra 40’a yakın yalı dairesi de satışta. Yalı dairelerinde fiyatlar da 1.7 ile 12 milyon dolar arasında.

hurriyet.com.tr’de yer alan habere göre; İSTANBUL Boğazı’nda 60 yalı satılmayı bekliyor. Yalıların fiyatları 4.5 milyon dolar ile 95 milyon dolar arasında değişiyor. Yalılara en büyük ilgiyi ise Katarlılar gösteriyor. İstanbul Boğazı’nın eşsiz manzarasının en önemli unsurlarında biridir yalılar. Boğaz’ın incisi niteliğindeki yalılardan 60’ı yeni sahibini bekliyor. Osmanlı döneminden beri üst gelir grubunun göz bebeği olan yalılar, genellikle sessiz sedasız satılıyor. İstanbul Boğazı’nın her iki yakasında 366’sı tarihi eser niteliğinde 600 yalı yer alıyor. Bunların 30’u tarihi eser değerinde olan 60 yalı şu anda yeni sahibini bekliyor. Aynı zamanda 40’a yakın da yalı dairesi satışta. Yalı ve yalı dairesi fiyatlarında en büyük etken lokasyon, tarihi değer ve rıhtım uzunluğu… Avrupa Yakası’nda Bebek ve Yeniköy, Anadolu Yakası’nda ise Vaniköy, Kandilli ve Anadolu Hisarı’ndaki yalılar çok değerli. Satılık 60 yalının fiyatları 4.5 milyon dolarla 95 milyon dolar arasında değişirken, yalı dairesi fiyatları ise 1 milyon 750 bin dolar-12 milyon dolar arasında.

BOĞAZ’DA KAÇ YALI VAR?

İSTANBUL Boğazı’nda, Sarıyer’de 136, Beykoz’da 109, Üsküdar’da 84, Beşiktaş’ta ise 37 tarihi eser niteliğinde yalı var. Boğaz’daki birinci sınıf tarihi yalı sayısı Beykoz’da 18, Üsküdar’da 24, Sarıyer’de 41 ve Beşiktaş’ta 6 olmak üzere 89 adet. İkinci sınıf tarihi yalıların dağılımı ise Beykoz’da 64, Üsküdar’da 20, Sarıyer’de 74 ve Beşiktaş’ta 30 olmak üzere 208 adet. Üçüncü sınıf tarihi eser niteliği taşıyan yalılar ise Beykoz’da 27, Üsküdar’da 20, Sarıyer’de 21, Beşiktaş’ta ise bir olmak üzere toplam 69 adet.

The post Boğazdaki Yalılar Alıcı Bekliyor! appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..