2025’in son çeyreğinde gayrimenkul sektörü, yıl boyunca etkisini sürdüren yüksek faiz, maliyet baskıları ve sıkı finansman koşullarına rağmen iç talep destekli bir denge ve kapanış ivmesi sergilemiştir. Enflasyon artış hızının yılın sonuna doğru belirgin biçimde yavaşlaması, piyasa beklentilerini kısmen iyileştirirken; tüketici güveni dalgalı ancak temkinli seyrini korumuştur. Döviz kurlarındaki kontrollü ve kademeli artış ile özellikle işçilik kaynaklı inşaat maliyetleri, arz tarafında baskıyı sürdürmüş; buna karşın ani maliyet şoklarının görülmemesi fiyatlama davranışlarında daha öngörülebilir bir zemine işaret etmiştir.

Konut piyasasında yılın son çeyreği, ipotekli satışlar öncülüğünde canlanan iç talep ile öne çıkmış; nominal fiyat artışları devam ederken reel getiriler sınırlı kalmıştır. Yabancı talep zayıf seyrini sürdürmüş ve pazarın ana dinamiği büyük ölçüde yerli alıcılar tarafından belirlenmiştir. Bölgesel olarak Marmara ve Ege Bölgeleri hem satış hem değerleme faaliyetlerinde ağırlığını korurken, Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde hareketlilik sınırlı kalmaya devam etmiştir. Genel olarak dördüncü çeyrek, gayrimenkul sektöründe yüksek maliyetler, seçici kredi kullanımı ve temkinli talep ekseninde şekillenen; yılı kontrollü, dengeli ve iç talep ağırlıklı bir görünümle kapatan bir dönem olmuştur.

1) Finansal ve Güven Göstergeleri

Ekim–Aralık döneminde TÜFE aylık artışları Ekim ayında görece yüksek seyrederken, Kasım ve Aralık aylarında belirgin şekilde yavaşlamış; yıllık TÜFE’nin %32,9’dan %30,9’a gerilemesi dezenflasyon sürecinin yıl sonunda güç kazandığını göstermiştir. Yİ-ÜFE tarafında ise üretici maliyetleri aylık bazda ılımlı bir seyir izlerken, yıllık artışın %27 bandında kalması maliyet baskılarının yüksek ancak daha dengeli hale geldiğine işaret etmiş; bu görünüm yeni inşaat yatırımlarında fiyatlama davranışlarının daha temkinli ve öngörülebilir biçimde şekillenmesine katkı sağlamıştır.

Ekim–Aralık döneminde tüketici güven endeksi 83–85 bandında dalgalanmış, Kasım ayında geçici bir toparlanma görülmesine rağmen yıl genelinde temkinli seyrini korumuştur. Ekim ve Aralık aylarında yaşanan gerilemeler, hanehalkı beklentilerinin kalıcı bir iyileşme göstermediğine işaret ederken; yıllık değişimin sınırlı ve oynak olması ekonomik belirsizlik algısının sürdüğünü göstermektedir. Bu görünüm, yılın son çeyreğinde tüketici davranışlarının ihtiyatlı kaldığını, konut piyasasında ise talebin daha çok zorunlu ve seçici alımlarla şekillendiğini ortaya koymuştur.

Ekim–Aralık döneminde USD/TRY ve EUR/TRY kurlarında kademeli ve kontrollü bir artış izlenmiştir. Bu yükseliş, döviz bağımlı inşaat girdilerinin maliyetlerini artırarak özellikle ithal girdi ağırlıklı projelerde maliyet baskısını sürdürmüştür. Buna karşılık dövizdeki artış, arsa ve gayrimenkul değerlerinin reel bazda korunmasına katkı sağlamış; kur geçişkenliği nedeniyle maliyet artışlarının konut fiyatlarına gecikmeli ve kademeli yansıması beklenmiştir.

Ekim–Aralık döneminde İnşaat Maliyet Endeksi aylık bazda ılımlı ancak artan bir seyir izlemiş; özellikle Aralık ayında işçilik maliyetlerindeki belirgin yükseliş toplam maliyet artışını hızlandırmıştır. Yıllık İME’nin %22–24 bandında kalması, maliyet baskılarının yüksek seviyesini koruduğunu gösterirken; malzeme fiyatlarındaki artışların görece sınırlı seyretmesi, maliyet artışlarının ağırlıklı olarak işçilik kaynaklı olduğunu ortaya koymuştur. Bu görünüm, yılın son çeyreğinde inşaat sektöründe maliyetlerin tam anlamıyla dengelenmediğini, özellikle emek yoğun kentsel projelerde birim maliyetlerin yüksek seyrini sürdürdüğünü göstermektedir.

Genel Değerlendirme

• Yılın son çeyreğinde enflasyon cephesinde aylık artışların belirgin şekilde yavaşlamasıyla dezenflasyon süreci güç kazanmış, buna karşın yıllık oranlar hâlen yüksek seviyelerini korumuştur.
• Tüketici güveni 83–85 bandında dalgalanarak kalıcı bir toparlanma sergilememiş; hanehalkı beklentileri yıl sonunda da temkinli kalmıştır.
• Döviz kurlarındaki kademeli artış, özellikle ithal girdi ağırlıklı sektörlerde maliyet baskısını sürdürürken, gayrimenkul ve arsa değerlerinin reel bazda korunmasına katkı sağlamıştır.
• İnşaat maliyet endeksi, aylık artış hızının Aralık ayında yükselmesiyle birlikte özellikle işçilik maliyetleri kaynaklı baskının devam ettiğini göstermiştir.
• Bu görünüm altında konut ve inşaat sektöründe maliyetlerin yüksek seyrini koruduğu, talep tarafında ise kredi koşulları ve güven algısı nedeniyle seçici ve ihtiyatlı bir denge oluştuğu görülmektedir.

2. Konut Piyasası

Ekim 2025’te konut piyasası yüksek baz etkisine rağmen güçlü bir performans sergilemiş; toplam satışlar 164 bin adedi aşarken artışın ana kaynağını ipotekli satışlardaki sert yükseliş oluşturmuştur. Faiz oranları yüksek seyrini korusa da bankaların sınırlı süreli kampanyaları ve yılın son çeyreğine girilirken görece iyileşen beklentiler, krediyle konut alımını yeniden gündeme taşımıştır. İlk el satışlar daha ılımlı artarken, ikinci el piyasası toplam satışlar içinde ağırlığını artırmıştır. Buna karşılık yabancılara konut satışı belirgin biçimde gerilemiş; talep ağırlıklı olarak Rusya, İran ve Irak vatandaşları kaynaklı kalmıştır.

Kasım 2025’te konut satışları bir önceki aya göre gerilese de yıllık bazda %20’nin üzerinde artış ile piyasanın canlılığını koruduğu görülmüştür. İpotekli satışlardaki artış oranı Ekim’e kıyasla belirgin şekilde yavaşlamış; bu durum faiz oranlarının yüksek seyrinin kredi talebini sınırlamaya devam ettiğini göstermektedir. İlk el satışların toplam içindeki payının yaklaşık %33 seviyesinde kalması, yeni projelerde satış baskısının sürdüğüne işaret ederken; ikinci el konutlar likiditenin ana taşıyıcısı olmaya devam etmiştir. Yabancılara satışlardaki düşüş ise jeopolitik belirsizlikler ve düzenleyici çerçevenin etkisiyle dış talebin zayıf seyrini koruduğunu ortaya koymuştur.

Aralık 2025’te konut satışları yılın sonuna özgü mevsimsel canlanmanın etkisiyle yüksek bir seviyede gerçekleşmiş; toplam satış adedi 254 binin üzerine çıkmasına rağmen yıllık artış oranı %5,1 ile sınırlı kalmıştır. İpotekli satışlardaki %41’lik artış, faizlerin yüksek seyrine rağmen kampanyalar ve ertelenmiş talep etkisiyle finansmanlı alımların yıl sonunda yeniden ivmelendiğini göstermektedir. İlk el satışlar üretici destekli kampanyalarla güçlü kalırken, ikinci el piyasada artış hızının düşük olması daha dengeli ve stabil bir görünüme işaret etmiştir. Yabancılara satıştaki gerilemenin sürmesi, pazarın ana dinamiğinin iç talep olmaya devam ettiğini teyit etmektedir.

2025’in dördüncü çeyreğinde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %20 artış göstererek güçlü bir performans sergilemiştir. Toplam satışlardaki artışın en dikkat çekici unsuru, ipotekli satışlarda %87’yi aşan yükseliş olmuş; bu durum yüksek faiz ortamına rağmen kampanyalar, ertelenmiş talep ve sınırlı finansman imkanlarının etkili olduğunu göstermiştir. İlk el satışlar daha ılımlı artarken, ikinci el konutlar pazarın ana taşıyıcısı olmaya devam etmiştir. Buna karşılık yabancılara satışlar zayıf seyrini sürdürmüş ve toplam satışlar içindeki payı %1–1,5 bandında kalmıştır. Genel olarak bu dönem, konut piyasasında iç talep destekli, kredi etkisi artan ancak yabancı talebin sınırlı kaldığı bir büyüme yapısına işaret etmektedir.

3. Fiyatlar & Krediler

2025’in son çeyreğinde konut fiyat endeksi aylık bazda yaklaşık %3 seviyesinde artışını sürdürmüş; yıllık nominal artışlar %29–31 bandında gerçekleşmiştir. Reel bazda bakıldığında ise fiyat artışlarının sınırlı ve dalgalı olduğu, Aralık ayında reel artışın neredeyse yatay seviyeye indiği görülmektedir. Bu görünüm, maliyet artışlarının fiyatlara yansımaya devam ettiğini, ancak yüksek enflasyon ve finansman koşulları nedeniyle talep gücünün reel fiyat artışlarını sınırladığını ortaya koymaktadır. Büyükşehirlerde fiyat seviyeleri görece güçlü kalmakla birlikte, yılın sonuna doğru artış hızının yavaşlaması konut piyasasında daha dengeli ve temkinli bir fiyatlama sürecine işaret etmektedir.

2025’in son çeyreğinde konut kredisi hacmi Ekim’den Aralık’a istikrarlı bir artış eğilimi sergileyerek yaklaşık 642 milyar TL’den 675 milyar TL seviyesine yükselmiştir. Aylık büyüme oranlarının %2,3–2,6 bandında gerçekleşmesi, yüksek faiz ortamına rağmen kredi kanalının tamamen kapanmadığını, ancak seçici ve kontrollü bir şekilde işlediğini göstermektedir. Bu dönemde kredi genişlemesinin ağırlıklı olarak kampanyalı ve kamu destekli finansman modelleri üzerinden gerçekleştiği; genel talebi canlandırmaktan ziyade mevcut ve ertelenmiş talebi karşılamaya yönelik olduğu görülmektedir.

Ekim–Aralık döneminde konut kredisi faiz oranları %2,65–2,70 bandında yatay ve yüksek seyrini korumuş, belirgin bir faiz indirimi görülmemiştir. Buna karşın özellikle kamu bankalarının kampanyaları, aylık faiz oranlarını psikolojik eşik olan %3,0’ın altında tutarak sınırlı da olsa kredi kullanımını desteklemiştir. Çeyrek boyunca kredi vadelerinin kademeli olarak kısalması, bankaların risk algısının arttığını ve uzun vadeli kredilerde maliyet riskinin yüksek kalmaya devam ettiğini göstermektedir.

Ekim–Aralık döneminde takipteki kredi tutarı kademeli olarak artarken, NPL oranı %2,4 civarında sınırlı bir bantta seyretmiş ve finansal sistem açısından yönetilebilir düzeyini korumuştur. Bu görünüm, bankaların özellikle ipotekli konut kredilerinde teminat ve risk yönetimini sıkı tuttuğunu, sorunlu alacak artışının ise daha çok tüketici kredileri kaynaklı olduğunu göstermektedir. Konut kredilerinde geri ödeme disiplininin korunması, yüksek faiz ortamına rağmen portföy kalitesinin bozulmadığına işaret etmektedir.

Ekim–Aralık döneminde konut metrekare fiyatları dalgalı ancak yukarı yönlü bir seyir izlemiş; Kasım ayında geçici bir geri çekilme görülmesine rağmen Aralık ayındaki güçlü artışla çeyrek ortalaması yaklaşık %2,9 artış göstermiştir. Yıllık nominal artış oranının %27–29 bandına gerilemesi, fiyat artış hızında kademeli bir yavaşlamaya işaret etmektedir. Bu görünüm, fiyat artışlarının ağırlıklı olarak maliyet kaynaklı olduğunu, talep tarafında ise sınırlı ve seçici bir ivmenin etkili olduğunu göstermekte; konut piyasasında daha dengeli bir fiyatlama sürecine geçildiğini ortaya koymaktadır.

Ekim–Aralık döneminde kira artış oranları kademeli bir düşüş eğilimi sergileyerek %38,4’ten %35,9 seviyesine gerilemiştir. Yasal üst sınırın TÜFE 12 aylık ortalamasına endeksli olması kiracılar açısından nominal artışları sınırlayıcı bir rol oynasa da, yeni kiralamalarda piyasa fiyatlarının çoğu durumda bu sınırın üzerinde oluştuğu görülmektedir. Enflasyondan arındırıldığında kira artışlarının reel getirisi negatif kalmış; bu durum kira piyasasında arz kısıtı ve fiyat uyumsuzluğunun devam ettiğine işaret etmiştir.

Genel Değerlendirme 

2025’in son çeyreğinde konut piyasasında fiyatlar nominal olarak artmaya devam ederken, reel artışın sınırlı kaldığı bir görünüm öne çıkmıştır. Konut fiyat endeksindeki aylık yaklaşık %3’lük artışlara rağmen yıllık reel getirinin zayıflaması, fiyat oluşumunun büyük ölçüde maliyet kaynaklı olduğunu ve talep gücüyle desteklenmediğini göstermektedir.

Konut kredisi hacmindeki istikrarlı ancak kontrollü büyüme, yüksek faiz ortamında kredi kanalının tamamen kapanmadığını; ancak kamu destekli ve kampanyalı ürünlerle seçici biçimde işlediğini ortaya koymuştur. Faiz oranlarının yüksek seviyesini koruması ve vadelerin kısalması, bankaların risk algısının sürdüğüne işaret etmiştir.

Takipteki kredi oranlarının %2,4 civarında sınırlı bir bantta kalması, konut kredilerinde geri ödeme disiplininin korunduğunu ve finansal sistem açısından belirgin bir bozulma yaşanmadığını göstermektedir. Öte yandan konut m² satış fiyatlarında artış hızı yavaşlamış; piyasa daha dengeli ve temkinli bir fiyatlama sürecine girmiştir.

Kira artış oranlarının çeyrek boyunca gerilemesi yasal sınırın etkisini ortaya koysa da, yeni kiralamalarda piyasa fiyatlarının yüksek kalması arz kısıtının devam ettiğini göstermektedir.

Sonuç olarak:

• Nominal fiyat artışları sürmüş, reel kazanç sınırlı kalmış,
• Kredi büyümesi seçici ve kontrollü gerçekleşmiş,
• Finansal riskler yönetilebilir düzeyde korunmuş,
• Konut piyasası yüksek maliyetler ve zayıf reel talep arasında hassas bir denge üzerinde ilerlemiştir.

4. Mevzuat & Gelişmeler

Genel Değerlendirme

2025’in son çeyreğinde, gayrimenkul mevzuatı konut arzını artırmaya yönelik adımlar ile denetim ve dijitalleşme odaklı düzenlemelerin öne çıktığı bir çerçevede şekillenmiştir. Sosyal konut hamlesi arz yönlü bir müdahale niteliği taşırken, ilan, site yönetimi ve vergilendirme düzenlemeleriyle piyasa disiplini ve şeffaflık güçlendirilmiştir. Genel olarak dönem, 2026’ya girerken sektörün daha kontrollü ve regülasyon ağırlıklı bir yapıya hazırlandığını göstermektedir.

5. Genel Değerlendirme

2025’in son çeyreğinde gayrimenkul sektörü, yüksek faiz ve maliyet baskılarının devam ettiği bir ortamda dengeyi koruyan ve yılı kontrollü biçimde kapatan bir görünüm sergilemiştir. Faiz oranlarının yüksek seyrini sürdürmesi kredi maliyetlerini yukarıda tutarken, yıl sonuna doğru görülen sınırlı beklenti iyileşmesi ve kampanyalar iç talebi özellikle ipotekli satışlar üzerinden desteklemiştir. Konut tarafında satış hacmi ve fiyat endeksi nominal olarak güçlü kalmış; ancak enflasyon etkisi nedeniyle reel fiyat artışı sınırlı seyretmiştir. Değerleme sektörü istikrarlı yapısını sürdürmüş; kadrolu uzman oranının %70’e yaklaşması, sektörün kurumsal olgunlaşma sürecinin güçlendiğine işaret etmiştir. Mevzuat gündeminde ise dijitalleşme ve şeffaflık odaklı düzenlemeler öne çıkmış; kimlik zorunluluğu ve dijital tapu uygulamalarıyla kayıt dışı işlemlerin azaltılması ve piyasa güveninin artırılması hedeflenmiştir.

The post GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÜLTENİ – 2025 YILI 4. ÇEYREK appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

2025’in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul sektörü, sıkı finansal koşulların ve yüksek maliyet baskılarının devam ettiği bir ortamda denge arayışını sürdüren, temkinli ve seçici bir görünüm sergilemiştir. Enflasyon artış hızının Temmuz–Ağustos döneminde görece sınırlı kalmasına karşın Eylül ayında yeniden hızlanması, piyasa beklentilerinin kırılgan seyrini koruduğunu göstermiştir. Döviz kurlarındaki kademeli yükseliş ve özellikle işçilik ağırlıklı inşaat maliyetleri, arz tarafında baskıyı sürdürürken; talep tarafında kredi koşulları nedeniyle seçici bir hareketlilik öne çıkmıştır.

Konut piyasasında satış hacmi yıllık bazda artış göstermiş olsa da, bu artış büyük ölçüde ipotekli satışlardaki toparlanmadan kaynaklanmış; fiyatlar nominal olarak yükselmeye devam ederken reel fiyat artışı sınırlı kalmıştır. Yabancı talep zayıf seyrini sürdürmüş, iç talep piyasanın ana belirleyicisi olmaya devam etmiştir. Bölgesel olarak Marmara ve Ege Bölgeleri satış ve değerleme faaliyetlerinde ağırlığını korurken, Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde piyasa hareketliliği sınırlı kalmıştır. Genel olarak üçüncü çeyrek, gayrimenkul sektöründe yüksek maliyetler, sıkı finansman koşulları ve temkinli talep arasında şekillenen, istikrarını koruyan ancak güçlü bir ivme üretmeyen bir döneme işaret etmiştir.

1) Finansal ve Güven Göstergeleri

Üçüncü çeyrekte TÜFE aylık artışları Temmuz ve Ağustos’ta görece sınırlı kalırken, Eylül ayında yeniden hız kazanmıştır. Yıllık TÜFE’nin %33 civarında seyretmesi, dezenflasyon sürecinin devam ettiğini ancak kırılganlığını koruduğunu göstermektedir. Yİ-ÜFE’de üretici maliyetleri artış eğilimini sürdürmüş; bu durum yeni inşaat yatırımlarında fiyatlama  vc4 davranışlarının temkinli ve kademeli biçimde şekillenmesine neden olmuştur.

2025’in üçüncü çeyreğinde tüketici güven endeksi yaklaşık 84 seviyesinde dalgalanmıştır. Temmuz–Ağustos döneminde sınırlı bir toparlanma görülürken, Eylül ayında endeks hafif gerilemiştir. Bu durum, hanehalkı güven algısının temkinli seyretmeye devam ettiğini ve ekonomik beklentilerin genel olarak dengeli ancak iyimserlikten uzak olduğunu göstermektedir.

Temmuz–Eylül döneminde USD/TRY ve EUR/TRY kurlarında kademeli bir artış yaşanmıştır. Bu artış, döviz bağımlı inşaat girdilerinin maliyetlerini yükseltmiş, ithal girdi ağırlıklı projelerde maliyet baskısı oluşturmuştur. 

2025’in üçüncü çeyreğinde inşaat maliyet endeksi artışları devam etmiştir. Temmuz ve Ağustos aylarında maliyetlerde belirgin aylık artışlar görülmüş, Eylül’de bu artış hızı bir miktar yavaşlamıştır. Yıllık bazda ise maliyetler yaklaşık %23 seviyelerinde kalmıştır. Malzeme maliyetlerindeki artış eğilimi 3. çeyrekte genelde olumlu seyretmekle birlikte (%18–%19 civarı), işçilik maliyetleri yıllık bazda %30’un üzerinde artış göstererek toplam maliyet üzerindeki etkisini devam ettirmiştir. Bu görünüm, gayrimenkul yatırım ve inşaat projelerinde yüksek işçilik maliyetleri baskısının sürdüğünü göstermektedir.

Genel Değerlendirme

• Üçüncü çeyrekte enflasyon aylık bazda Temmuz–Ağustos’ta görece sınırlı kalmış, Eylül’de hızlanma göstermiştir; yıllık TÜFE’nin %33 civarında seyri dezenflasyonun sürdüğünü ancak kırılganlığın devam ettiğini göstermektedir.
• Tüketici güveni çeyrek boyunca 84 seviyesinde dalgalanmış, belirgin bir toparlanma oluşmamış; hanehalkı beklentileri temkinli kalmıştır.
• Döviz kurlarındaki kademeli artış, döviz bağımlı girdiler üzerinden inşaat maliyetlerini yukarı yönlü baskılamaya devam etmiştir.
• İnşaat maliyet endeksi artışları sürmekle birlikte aylık artış hızı Eylül’de yavaşlamış; işçilik maliyetleri yıllık bazda yüksek seyrini koruyarak toplam maliyet üzerinde belirleyici olmuştur.
• Bu görünüm, yeni projelerde maliyetlerin yüksek kaldığını, talep tarafında ise sınırlı ve seçici bir hareketliliğin öne çıktığını göstermektedir.

2. Konut Piyasası

2025 Temmuz ayında Türkiye’de toplam 142.858 konut satıldı ve satışlar yıllık bazda %12,4 arttı. İpotekli satışlar %60,3 ile güçlü bir artış gösterirken, diğer satış türlerinde de artış sürdü. İlk el satışlar %7,8, ikinci el satışlar %14,6 oranında yükseldi. Yabancılara yapılan konut satışları ise %18,6 azalarak 1.913 adet seviyesine geriledi, bu da uluslararası yatırım talebinde göreceli bir zayıflamayı işaret etmektedir.

Ağustos 2025’te Türkiye genelinde 143.319 konut satıldı ve satışlar yıllık bazda %6,8 artış gösterdi. İpotekli satışlarda güçlü bir yıllık artış (%45,2) dikkat çekerken, diğer satış türlerindeki yükseliş daha sınırlı oldu. İlk el satışlar %4,8, ikinci el satışlar %7,8 oranında artarken, yabancılara yapılan satışlar %19,8 azalarak 1.810 adet oldu, uluslararası talepteki zayıf seyrin devam ettiğini işaret ediyor. 

Eylül 2025’te Türkiye genelinde 150.657 konut satıldı ve satışlar yıllık bazda yaklaşık %6,9 arttı. İpotekli konut satışları %29,7’lik güçlü bir artış gösterirken, diğer satış türlerinde daha sınırlı artışlar görüldü. İlk el satışlar %9,1, ikinci el satışlar %6,1 artışla devam etti. Yabancılara yapılan konut satışlarında da sınırlı bir yükseliş (%4,5) gözlendi ve 2.234 adet olarak gerçekleşti, bu da uluslararası talebin ılımlı seyrettiğini göstermektedir.

2025’in üçüncü çeyreğinde toplam konut satışları 436 bin adedi aşarak yıllık bazda ılımlı bir artış kaydetmiştir. İpotekli satışlardaki güçlü toparlanma, çeyrek genelindeki artışın ana sürükleyicisi olurken; diğer satışlarda artış daha sınırlı kalmıştır. İlk el satışlar dengeli seyrini korurken, ikinci el satışlar toplam hacimde ağırlığını sürdürmüştür. Yabancılara satışlar ise üçüncü çeyrekte de yıllık bazda düşüş eğilimini devam ettirmiştir.

3. Fiyatlar & Krediler

2025’in üçüncü çeyreğinde konut fiyat endeksi ılımlı yükselişini sürdürmüştür. Ağustos ayında aylık artış +2,5 ile dikkat çekerken toplamda çeyrek ortalaması yaklaşık +1,7% seviyesinde gerçekleşmiştir. Yıllık nominal artışlar tüm çeyrekte yaklaşık %32 civarında seyrederken, enflasyonla düzeltilmiş (reel) artış oranı negatif bölgede kalmıştır. Bu durum, fiyatların nominal olarak güçlü artmasına rağmen alım gücündeki yavaşlama etkisiyle reel bazda gerilediğini gösterir.

2025’in üçüncü çeyreğinde konut kredisi hacmi, Temmuz ve Ağustos aylarında yaklaşık 598–602 milyar TL seviyesinde güçlü bir stok seviyesine ulaştıktan sonra, Eylül ayında 560 milyar TL civarına gerilemiştir. Bu görünüm, maliyet ve faiz koşullarının etkisiyle kredi stokunun çeyrek sonunda nötr veya hafif gerileme eğilimine girdiğini göstermektedir. Yıllık bazda ise hacim, hâlâ geçen yılın aynı dönemine kıyasla pozitif bölgede seyretmektedir.

2025’in üçüncü çeyreğinde konut kredisi faiz oranları yukarı yönlü ve sıkı seyrini sürdürmüştür. Aylık ortalama faizlerin %3,35–3,45 bandına yükselmesi, kredi kullanımını sınırlayıcı bir unsur olmaya devam ederken; ağırlıklı vade süresinin kısalması, bankaların risk yönetiminde daha temkinli bir yaklaşım benimsediğini göstermektedir.

2025’in üçüncü çeyreğinde konut kredilerine ilişkin takipteki alacak tutarı sınırlı artış eğilimini sürdürmüştür. NPL oranı %0,17–0,18 bandında kalarak düşük seviyesini korumuş; bu durum, kredi portföyünün genel olarak sağlıklı seyrettiğine işaret etmiştir. Artış hızındaki yavaşlama, borçluların ödeme performansında bozulmanın kontrol altında olduğunu göstermektedir.

2025’in üçüncü çeyreğinde konut metrekare fiyatları ılımlı artışını sürdürmüştür. Aylık artışlar %1,7–2,4 bandında gerçekleşirken, yıllık nominal artış oranı %30 civarında seyrederek yılın ilk yarısına kıyasla kademeli bir yavaşlamaya işaret etmiştir. Bu görünüm, yüksek finansman maliyetleri ve talep koşullarına rağmen arz kısıtlarının fiyatları desteklemeye devam ettiğini göstermektedir.

Yasal tavanın uzatılması kiracı lehine görünse de, yeni kiralamalarda piyasa fiyatı tavanı aştı. Kira artışları enflasyondan arındırıldığında reel getiriler negatif kaldı.

🔹 Genel Değerlendirme 

• Üçüncü çeyrekte konut fiyat endeksi aylık bazda ılımlı artışını sürdürmüş; nominal yıllık artışlar %32 civarında kalırken, reel bazda fiyatlar negatif bölgede seyretmeye devam etmiştir. Bu durum, fiyat artışlarının büyük ölçüde enflasyon telafisi niteliğinde olduğunu göstermektedir.
• Konut kredisi hacmi, Temmuz–Ağustos’ta yatay bir görünüm sergiledikten sonra Eylül ayında belirgin şekilde daralmış; yüksek faiz oranları kredi talebini sınırlayıcı olmaya devam etmiştir.
• Konut kredisi faizleri çeyrek boyunca yükselerek %3,35–3,45 bandına çıkmış, vade sürelerinin kısalması bankaların temkinli kredi politikalarını sürdürdüğüne işaret etmiştir.
• Takipteki krediler sınırlı artış göstermiş, NPL oranı düşük seviyesini koruyarak finansal sistemde ciddi bir bozulma olmadığını ortaya koymuştur.
• Konut satış fiyatları (m²) aylık %1,7–2,4 aralığında artmış; yıllık nominal artış hızındaki yavaşlama, talebin seçici ve fiyat hassasiyetinin yüksek olduğunu göstermiştir.
• Kira artış oranları çeyrek boyunca düşüş eğilimi sergilemiş; yasal sınırlamalara rağmen yeni kiralamalarda piyasa fiyatları belirleyici olmaya devam etmiştir.

Sonuç olarak:

• Nominal fiyatlar artmaya devam etmiş,
• Reel fiyatlar ve kira getirileri baskı altında kalmış,
• Kredi koşulları talebi sınırlamış,
• Konut piyasasında denge arayışının sürdüğü, temkinli ve seçici bir görünüm öne çıkmıştır.

4. Değerleme Sektörü Analizi

2025’in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektörü, kredi temelli talebin etkisiyle istikrarlı bir büyüme sergilemiştir. MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi verilerine göre, SPK yetkili 155 değerleme kuruluşundan 151’i aktif olarak rapor bildirimi yapmıştır. 3. çeyrek sonunda hazırlanan toplam rapor sayısı 221.768 adet olup, bu rakam 2024’ün aynı dönemine göre %6,65 artışa işaret etmektedir. 

Sektör hâlen büyük ölçüde bankacılık kaynaklı çalışmakla birlikte, yatırım, portföy yönetimi ve kurumsal özel raporların payı önceki dönemlere kıyasla artış eğilimi göstermiştir.

2025’in üçüncü çeyreğinde değerleme sektöründe kuruluş sayısı yatay seyrini korurken, rapor hacminde belirgin bir artış gözlenmiştir. Bu durum, sektöre yeni girişlerden ziyade mevcut değerleme kuruluşlarının işlem hacmini artırdığına işaret etmektedir. Rapor üretiminin büyük ölçüde bankacılık ve kredi teminatı işlemleri kaynaklı olduğu görülürken, kurumsal ve yatırım amaçlı raporların payı da kademeli olarak artmaktadır.

3. çeyrek itibarıyla sektörde kadrolaşma oranı %69,76 seviyesine yükselmiştir. Bu durum, rapor kalitesi ve denetim sürekliliği açısından kurumsallaşmanın güçlendiğini göstermektedir.

🔹 Bölgesel Dağılım

• İstanbul, toplam raporların %18,09’unu tek başına üretmiştir.
• Ankara (%8,89) ve İzmir ilk üçte yer almaktadır.
• Marmara Bölgesi, toplam raporların açık ara en yüksek payına sahiptir.
• Doğu Anadolu ve bazı Güneydoğu illerinde rapor ve uzman yoğunluğu görece düşüktür.

Genel Değerlendirme

2025’in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektörü, kredi temelli talebin etkisiyle istikrarlı ancak sınırlı bir büyüme sergilemiştir. MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi verileri, SPK yetkili kuruluşların büyük çoğunluğunun aktif raporlama yaptığını ve sektörün operasyonel sürekliliğini koruduğunu göstermektedir.

Toplam rapor sayısındaki %6,65’lik yıllık artış, sektörde yeni girişlerden ziyade mevcut kuruluşların işlem hacmini artırdığını ortaya koymaktadır. Raporların %90’ından fazlasının bankacılık işlemleri kaynaklı olması, sektörün hâlen finansal sistemle güçlü entegrasyonunu sürdürdüğünü göstermektedir. Buna karşılık, yatırım, portföy yönetimi ve kurumsal özel raporların payındaki kademeli artış, iş modelinin çeşitlenme eğilimine girdiğine işaret etmektedir.

İstihdam tarafında kadrolu uzman oranının %70’e yaklaşması, kurumsallaşma ve rapor kalitesi açısından olumlu bir görünüm sunarken; bölgesel yoğunlaşmanın Marmara ve büyükşehirlerde sürmesi, piyasa aktivitesinin mekânsal olarak dengesiz seyrettiğini göstermektedir.

Sonuç olarak:

• Sektör istikrarlı ve güvenli bir büyüme patikasında ilerlemiş,
• Bankacılık odaklı yapı korunurken kurumsal ve yatırım amaçlı raporlar güç kazanmış,
• Kadrolaşma ve raporlama disiplini, sürdürülebilirlik ve kaliteyi destekleyen temel unsurlar olarak öne çıkmıştır.

5. Mevzuat & Gelişmeler

Genel Değerlendirme

2025’in üçüncü çeyreğinde, gayrimenkul piyasasında finansman koşulları, kamu kaynaklı arz adımları ve planlama araçları öne çıkmıştır. Faiz indirimi ve alternatif finansman modelleri talep tarafını desteklerken, TOKİ satışları ve sosyal konut hazırlıkları arz yönlü dengeleyici adımlar olarak dikkat çekmiştir. Genel olarak dönem, piyasanın daha erişilebilir finansman ve kontrollü arz artışı ekseninde yeniden şekillendiğini göstermektedir.

6. Genel Değerlendirme

2025’in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul sektörü, yüksek faiz ve maliyet baskılarının sürdüğü bir ortamda dengeyi koruyan ancak sınırlı ivme üreten bir görünüm sergilemiştir. Faiz oranlarının yüksek ve sıkı seyrini sürdürmesi kredi maliyetlerini yukarıda tutarken, tüketici güvenindeki sınırlı dalgalanma iç talebin seçici biçimde devam etmesini sağlamıştır. Konut tarafında ipotekli satışlar yıllık bazda artış göstermiş ve fiyat endeksi nominal olarak güçlü kalmış; buna karşın enflasyon etkisi nedeniyle reel fiyat artışı negatif bölgede seyretmiştir. Değerleme sektörü çeyrek boyunca istikrarlı bir büyüme göstermiş; kadrolu uzman oranının %70’e yaklaşması, sektörün kurumsal olgunlaşma sürecinin güçlendiğine işaret etmiştir. Mevzuat gündeminde ise dijitalleşme ve şeffaflık odaklı adımlar öne çıkmış; kimlik zorunluluğu ve dijital tapu uygulamalarıyla kayıt dışı işlemlerin azaltılması ve piyasa güveninin artırılması hedeflenmiştir.

The post GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÜLTENİ – 2025 YILI 3. ÇEYREK appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

2025’in ikinci çeyreğinde gayrimenkul sektörü, parasal sıkılaşmanın etkilerinin hissedilmeye devam ettiği bir ortamda kontrollü bir canlanma sergilemiştir. Enflasyon artış hızının çeyrek boyunca belirgin biçimde yavaşlaması ve tüketici güvenindeki yataydan hafif toparlanmaya dönüş, piyasa beklentilerini kısmen desteklemiştir. Döviz kurlarındaki kademeli yükseliş ve işçilik ağırlıklı inşaat maliyetleri, arz tarafında baskıyı sürdürürken; talep tarafında özellikle ipotekli satışlar üzerinden ertelenmiş talebin devreye girdiği görülmüştür. Bölgesel olarak Marmara ve Ege Bölgeleri satış ve değerleme hacminde liderliğini korurken, Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da piyasa hareketliliği sınırlı kalmıştır. Genel olarak ikinci çeyrek, konut piyasasında maliyet odaklı fiyatlama, seçici talep ve iç piyasa ağırlıklı bir denge arayışının öne çıktığı bir dönem olmuştur.

1) Finansal ve Güven Göstergeleri

Nisan ayında TÜFE’de görülen görece yüksek aylık artış, yılın ilk döneminde biriken maliyet baskılarının halen etkili olduğunu göstermektedir. Ancak Mayıs ve Haziran aylarında aylık artış hızının belirgin şekilde yavaşlaması, dezenflasyon sürecinin güç kazandığına işaret etmektedir.

Yİ-ÜFE tarafında ise yılın başında enerji ve ithal girdi maliyetlerinin etkisiyle yüksek seyreden üretici fiyatları, dönem sonunda daha ılımlı bir görünüme kavuşmuştur. Yıllık artış oranındaki gerileme, maliyet enflasyonunun kademeli olarak zayıfladığını göstermekte; bu durum özellikle yeni inşaat yatırımlarında maliyet öngörülebilirliğini artırarak fiyatlama davranışlarını görece daha dengeli bir zemine taşımaktadır.

Tüketici güven endeksi ikinci çeyrekte yatay bir seyir izlerken, Haziran ayında yıllık bazda yeniden artışa geçmiştir. Güven seviyesindeki bu sınırlı toparlanma, konut talebini özellikle ipotekli satışlar üzerinden destekleyen önemli bir psikolojik unsur olarak öne çıkmaktadır.

İkinci çeyrek boyunca döviz kurlarında kademeli bir artış eğilimi izlenmiştir. Bu gelişme, dövize bağlı inşaat girdilerinde maliyetleri artırırken arsa değerlerinin reel olarak korunmasına katkı sağlamış; özellikle ithal girdi ağırlıklı projelerde maliyet baskısının konut fiyatlarına gecikmeli yansımasına neden olmuştur.

İnşaat maliyet endeksinde yılın başındaki sert artışın ardından ikinci çeyrekte artış hızı daha ılımlı seyretmiştir. Malzeme fiyatlarında artış eğilimi zayıflarken, işçilik maliyetlerinin yüksek kalması kentsel projelerde birim maliyetler üzerindeki baskının devam ettiğini göstermektedir.

Genel Değerlendirme

• Nisan–Haziran döneminde enflasyon artış hızının belirgin şekilde yavaşlaması, dezenflasyon sürecinin ikinci çeyrekte daha net hissedildiğini göstermiştir.
• Aynı dönemde döviz kurlarındaki kademeli yükseliş, dövize bağlı inşaat girdilerinde maliyet baskısını sürdürmüş; ancak ani fiyat sıçramalarının olmaması piyasada göreli bir öngörülebilirlik sağlamıştır.
• İnşaat maliyet endeksinde artış hızı ılımlı seyrederken, özellikle işçilik maliyetlerinin yüksek kalması yeni projelerde birim maliyetleri yukarıda tutmuştur.
• Tüketici güveninin çeyrek boyunca yataydan hafif toparlanmaya dönmesi, konut talebinde sınırlı ancak istikrarlı bir canlanmayı desteklemiş; piyasa genelinde temkinli bir denge görünümü oluşmuştur.

2. Konut Piyasası

Nisan ayında konut piyasası güçlü bir performans sergileyerek ikinci çeyreğe yüksek bir satış hacmiyle girmiştir. Toplam satışlardaki artışta özellikle ipotekli satışlarda görülen belirgin yükseliş etkili olurken, bu durum kredi faizlerinin yüksek seyrine rağmen finansmanlı alımların yeniden devreye girdiğini göstermektedir. Bankaların dönemsel kampanyaları ve tüketici güvenindeki göreli iyileşme talebi desteklerken, yabancılara satışlar sınırlı düzeyde kalmış ve talep ağırlıklı olarak geleneksel ülke gruplarında yoğunlaşmıştır.

Mayıs ayında konut satışları bir önceki aya kıyasla artışını sürdürerek talebin canlı kaldığını göstermiştir. İpotekli satışlarda yüksek yıllık artış devam etse de, artış hızındaki yavaşlama faiz koşullarının talep üzerindeki sınırlayıcı etkisini yansıtmaktadır. İlk el satışların toplam içindeki payı yeni projelerde satış baskısının sürdüğüne işaret ederken, ikinci el konutlar piyasadaki likiditeyi taşıyan ana segment olmuştur. Yabancılara satışlar ise talep zayıflığının devam ettiğini göstermektedir.

Haziran ayında toplam konut satışları Mayıs ayına göre gerilemiş olsa da, yıllık bazda güçlü artışını sürdürmüştür. İpotekli satışlarda görülen yüksek artış, finansmanlı alımlardaki canlanmanın devam ettiğini ortaya koyarken, ilk el satışlar üretici kampanyalarıyla desteklenmiştir. İkinci el konutlar piyasadaki ana hacmi korurken, yabancılara satışların toplam içindeki payı düşük seviyede kalarak iç talebin konut piyasasındaki belirleyici rolünü sürdürdüğünü göstermektedir.

2. çeyrekte kredili satışlar yıllık %115,9 artış göstererek dönemin “ana karakteri” oldu. Yüksek faiz oranlarına rağmen ertelenen talebin krediye yönelmesi dikkat çekici. Toplam 356 bin satışın yaklaşık 248 bini ikinci el piyasasında gerçekleşti. Bu durum, sıfır konutlardaki yüksek maliyetlerin alıcıyı mevcut stoklara ittiğini net bir şekilde gösteriyor. Yabancıya satışlar, 1. çeyrekteki sert düşüşlerin aksine 2. çeyrekte çok daha stabil kalarak (-%0,4) yatay bir seyir izledi. 1. çeyrekteki %20,1’lik yıllık büyüme, 2. çeyrekte %34,1‘e yükselerek piyasanın vites artırdığını kanıtladı.

3. Fiyatlar & Krediler

İkinci çeyrekte konut fiyatları aylık bazda artışını sürdürürken, yıllık nominal artışlar istikrarlı bir seyir izlemiştir. Buna karşın enflasyon etkisi nedeniyle reel fiyatlar düşüş eğilimini korumuş, ancak reel kayıp oranı çeyrek boyunca kademeli olarak azalmıştır. Bu görünüm, maliyet baskılarının fiyatlara yansıdığını; ancak talep koşullarının reel fiyat artışını sınırladığını göstermektedir.

İkinci çeyrekte konut kredisi hacmi kademeli bir artış göstererek aylık bazda büyümesini sürdürmüştür. Yüksek faiz ortamına rağmen kredi hacmindeki genişleme, bankaların özellikle kamu destekli ve kampanya bazlı ürünlerle seçici bir kredi politikasını devam ettirdiğine işaret etmektedir. Bu eğilim, ipotekli konut satışlarındaki artışı destekleyen önemli bir finansman unsuru olarak öne çıkmaktadır.

İkinci çeyrek boyunca konut kredisi faiz oranları yüksek ve yatay bir seyir izlemiştir. Para politikasındaki sıkı duruş faizlerde kalıcı bir gerilemeye izin vermezken, kamu bankalarının sınırlı kampanyaları talebi desteklemeye yönelik geçici bir etki yaratmıştır. Bu dönemde uzun vadeli kredilerde maliyet baskısı sürmüş, konut alımlarında finansman kararları temkinli bir çerçevede şekillenmiştir.

İkinci çeyrek boyunca takipteki konut kredileri düşük oranlarda seyrederek finansal sistemde istikrarın korunduğunu göstermiştir. Aylık bazda sınırlı artışlar görülse de, bankaların sıkı teminat ve kredi değerlendirme politikaları riskleri kontrol altında tutmuştur. Bu dönemde konut kredilerinde geri ödeme disiplininin yüksek kalması, finansal sağlığın konut piyasası özelinde güçlü seyrettiğine işaret etmektedir.

İkinci çeyrekte konut m² satış fiyatları aylık bazda artışını sürdürürken, yıllık nominal artış oranlarında kademeli bir yavaşlama gözlenmiştir. Fiyatlardaki yükseliş büyük ölçüde inşaat maliyetleri ve döviz etkisi kaynaklı olurken, talep yönlü baskı sınırlı kalmıştır. Bu görünüm, konut piyasasında fiyat artış hızının dengelenmeye başladığına işaret etmektedir.

İkinci çeyrekte kira artış oranları kademeli olarak gerilerken, yasal düzenlemelere rağmen yeni kiralamalarda piyasa fiyatlarının belirleyici olduğu görülmüştür. Enflasyon etkisi dikkate alındığında kira artışlarının reel getirisi negatif kalmış, bu durum kira piyasasında arz–talep dengesizliğinin sürdüğüne işaret etmiştir.

Genel Değerlendirme

İkinci çeyrek boyunca konut fiyat endeksi nominal olarak istikrarlı artışını sürdürürken, enflasyonun etkisiyle reel fiyatlar düşüş eğilimini korumuş; ancak reel kayıp oranı çeyrek sonunda belirgin biçimde azalmıştır. Bu durum, maliyet baskılarının fiyatlara yansıtıldığını ancak talep koşullarının reel fiyat artışını sınırladığını göstermektedir.
Konut kredisi hacmi çeyrek boyunca kademeli olarak artmış, yüksek faiz oranlarına rağmen ipotekli satışları destekleyen sınırlı ve seçici bir kredi genişlemesi yaşanmıştır. Faiz oranlarının yüksek ve yatay seyri, konut alımlarında temkinli bir finansman davranışının sürdüğüne işaret etmiştir.
İnşaat maliyetlerindeki artış hızı yavaşlarken, özellikle işçilik ve dövize bağlı girdiler fiyat seviyelerini yukarıda tutmuştur. Bu görünüm, yeni projelerde fiyatların ani sıçramalar yerine kontrollü ve kademeli artışlarla belirlendiğini ortaya koymaktadır.
Kira artış oranları ikinci çeyrek boyunca gerileme eğilimine girmiş olsa da, enflasyon karşısında reel getiriler negatif kalmış; yeni kiralamalarda piyasa koşulları belirleyici olmaya devam etmiştir.

Sonuç olarak:

• Fiyat artışları nominalde devam etmiş, reel baskı azalarak sürmüştür.
• Kredi hacmi sınırlı biçimde genişlemiş, yüksek faizler talebi seçici hale getirmiştir.
• Kiralarda artış hızı düşmüş, ancak arz–talep dengesizliği korunmuştur.
• Konut piyasası ikinci çeyrekte temkinli, dengeli ve maliyet odaklı bir görünüm sergilemiştir.
  

4. Değerleme Sektörü Analizi

Genel Durum

2025’in ikinci çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektörü, artan işlem hacmi ve bankacılık kaynaklı talebin etkisiyle belirgin bir büyüme eğilimi göstermiştir.
MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi (GABİM) verilerine göre, 2025 yılı 2. çeyreğinde toplam 422.839 adet gayrimenkul değerleme raporu hazırlanmıştır. Bu rakam, 2024’ün aynı dönemine göre %11,71 oranında artışa işaret etmektedir. 

30 Haziran 2025 itibarıyla SPK tarafından yetkilendirilmiş 157 aktif değerleme kuruluşu bulunmakta olup, bunların 151’i ilgili dönemde GABİM’e aktif rapor bildirimi yapmıştır. Sektörde kurumsal yapı ve raporlama sürekliliğinin güçlendiği görülmektedir. 

2025 yılı 2. çeyreğinde aylık ortalama rapor sayısı 70.473 adet olarak gerçekleşmiş; özellikle Nisan ve Mayıs aylarında rapor adetlerinde önceki yıla göre güçlü artışlar kaydedilmiştir. 

Sektör hâlen büyük ölçüde bankacılık temelli çalışıyor, ancak “yatırım projeleri, GYO ve kentsel dönüşüm temelli özel rapor” sayısında dikkat çekici artış gözlendi.

Değerleme faaliyetleri coğrafi olarak Marmara ve Ege Bölgeleri’nde yoğunlaşmaya devam etmektedir. İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa, toplam rapor hacmi içinde ilk sıralarda yer almayı sürdürmektedir. Bölgesel çeşitlilik sınırlı ölçüde artmakla birlikte, değerleme talebinin büyük ölçüde batı illerinde yoğunlaştığı görülmektedir.

Sektörde pasif kuruluş oranının düşük seviyede kalması, kurumsal yapıların sürdürülebilirliğini ve raporlama standartlarının oturduğunu göstermektedir.

Yorum:

2025’in ikinci çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektöründe toplam uzman sayısı 5.834 kişiye ulaşmış, aktif rapor hazırlayan uzman oranı %87,4 seviyesinde gerçekleşmiştir. Kadrolu uzmanların toplam aktif uzmanlar içindeki payı %70,1’e yükselmiş, bu oran 2024 yıl sonu ve 2025’in ilk çeyreğine kıyasla artış eğilimini sürdürmüştür.

Kadrolu uzman istihdamındaki artış, sektör genelinde kurumsallaşma düzeyinin güçlendiğine, raporlama süreçlerinde süreklilik ve kalite standartlarının daha sağlam bir zemine oturduğuna işaret etmektedir. Ayrıca, denetim mekanizmalarının etkinliği ve rapor tutarlılığı açısından kadrolu istihdam yapısının pozitif bir gelişme sunduğu değerlendirilmektedir.

Sözleşmeli uzman oranının %30’un altına gerilemesi, değerleme kuruluşlarının uzun vadeli insan kaynağı planlamasına yöneldiğini ve sektörde istikrarlı kadro yapısının benimsendiğini göstermektedir.

Bölgesel Dağılım

2025 Yılı 2. Çeyrek

• İstanbul, toplam değerleme raporlarının yaklaşık %25’ini tek başına oluşturarak sektörün açık ara en yoğun ili olmayı sürdürmüştür.
• Ankara (%12) ve İzmir (%8), İstanbul’u takip eden başlıca merkezler olarak öne çıkmıştır.
• Marmara Bölgesi, İstanbul’un etkisiyle toplam rapor hacminin %45’inden fazlasını üretmiş; sektör faaliyetlerinin ana odak noktası olmaya devam etmiştir.
• Ege Bölgesi, İzmir merkezli olarak ikinci güçlü bölge konumunu korumuştur.
• Doğu ve Güneydoğu Anadolu Bölgeleri’nde değerleme faaliyetleri sınırlı kalmış; bu bölgelerde uzman yoğunluğu ve rapor üretimi düşük seviyelerde gerçekleşmiştir.

5. Mevzuat & Gelişmeler

Genel Değerlendirme

2025’in ikinci çeyreğinde, gayrimenkul mevzuatı denetimlerin sıkılaştırılması, kentsel dönüşümün finansal olarak desteklenmesi ve kamu kaynaklı arsa arzının artırılması ekseninde şekillenmiştir. İlan ve tapu süreçlerine yönelik yaptırımlar piyasa disiplinini güçlendirirken, dönüşüm destekleri ve TOKİ satışları arz tarafını dengeleyici adımlar olarak öne çıkmıştır. Genel olarak dönem, sektörün daha kontrollü, şeffaf ve kamu yönlendirmeli bir yapıya doğru ilerlediğini göstermektedir.

6. Genel Değerlendirme

2025’in ikinci çeyreğinde gayrimenkul sektörü, yüksek faiz ve maliyet baskılarının sürdüğü bir ortamda kontrollü bir toparlanma ve denge görünümü sergilemiştir. Enflasyon artış hızındaki yavaşlama ve tüketici güveninin yataydan hafif toparlanmaya dönmesi, iç talebi özellikle ipotekli konut satışları üzerinden desteklemiştir. Konut fiyatları ve satış hacmi nominal olarak güçlü kalmaya devam etmiş; ancak reel fiyat artışları enflasyon nedeniyle sınırlı kalmıştır. Değerleme sektörü ise artan işlem hacmiyle birlikte istikrarını güçlendirmiş, kadrolu uzman oranının %70 seviyesini aşması sektörün kurumsal olgunlaşma sürecinin derinleştiğini göstermiştir. Mevzuat tarafında dijitalleşme ve şeffaflık odaklı adımların öne çıkması, orta vadede kayıt dışılığın azaltılması ve piyasa güveninin güçlenmesi açısından olumlu bir çerçeve sunmuştur.

The post GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÜLTENİ – 2025 YILI 2. ÇEYREK appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..

2025 yılına gayrimenkul sektörü, küresel ekonomik dalgalanmalar ve iç piyasadaki parasal sıkılaşma etkilerinin gölgesinde ancak temkinli bir iyimserlikle girdi. Faiz oranlarındaki sabit seyir, dövizdeki kademeli artış ve inşaat maliyetlerindeki yükseliş, piyasayı dengede tutarken talep tarafında seçici bir canlılık gözlendi.

Yılın ilk üç ayında hem konut hem ticari gayrimenkulde bölgesel ayrışma dikkat çekti: Marmara ve Ege bölgeleri rapor ve satış hacminde liderliğini korurken, Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da hareket sınırlı kaldı.

1) Finansal ve Güven Göstergeleri

. Enflasyon (TÜFE & Yİ-ÜFE)

Yılın ilk ayında TÜFE’de yüksek aylık artış (%5,03) maliyet enflasyonunun sertliğini gösterdi. Şubat ve Mart’ta artış oranı yavaşladı; dezenflasyon sürecinin başladığı görülüyor.
Yİ-ÜFE tarafında üretici maliyetleri yıl başındaki ithalat ve enerji etkisiyle güçlü kaldı, ancak çeyrek sonunda yıllık artış %23,5’e gerileyerek ılımlılaştı.
Bu tablo, yeni inşaat yatırımlarında fiyatlama davranışlarını kısmen istikrara kavuşturdu.

 . Tüketici Güven Endeksi (TGE)

Tüketici güveni yılın ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre ortalama %5,1 artış gösterdi.
Ocak ve Şubat aylarında hâlâ kırılgan olan güven seviyesi, Mart’ta güçlenerek pandemi sonrası dönemin en yüksek ilk çeyrek ortalamasına ulaştı.
Bu toparlanma, konut piyasasında özellikle ipotekli satışlardaki ivmeyi destekleyen temel psikolojik faktörlerden biri oldu.

 . Döviz Kurları (USD/TRY – EUR/TRY)

1. çeyrek boyunca dövizde kademeli artış eğilimi görüldü.
Bu hareket;

1. İnşaat malzemeleri (demir, cam, seramik, elektrik ekipmanları) gibi döviz bağlı girdilerin fiyatlarını yukarı çekti,
2. Arsa maliyetlerinin reel bazda korunmasına katkı sağladı,
3. Ancak ithal girdi ağırlıklı projelerde maliyet baskısı oluşturdu.
   Dolar/TL’nin üç ayda yaklaşık %3,5 artışı, ithal girdi maliyetlerinin konut fiyatlarına gecikmeli yansımasına neden oldu.

. İnşaat Maliyet Endeksi (İME)

Ocak ayında İME’deki %9,1’lik sert artış, 2024 sonundaki ücret güncellemeleri ve enerji maliyetlerinden kaynaklandı.
Şubat ve Mart’ta bu ivme zayıfladı, inşaat sektörü maliyetlerinde normalleşme sinyali alındı.
Malzeme gruplarında (özellikle çimento, cam, seramik) fiyat artışı yerini yataya bıraktı, işçilik giderleri ise yüksek kalmaya devam etti, bu da kentsel projelerde birim maliyetleri yukarıda tuttu.

Genel Değerlendirme

• 2025’in ilk üç ayında enflasyonda yavaşlama, dövizde sınırlı artış ve maliyetlerde dengelenme öne çıktı.
• Tüketici güveni çeyrek sonunda belirgin toparlanma gösterdi; bu durum konut talebinin yeniden hareketlenmesini destekledi.
• İME ve dövizdeki artış, yeni projelerin metrekare maliyetlerini yukarıda tutarken; iç talep ve krediye erişimdeki kısmi iyileşme sektörü dengede tuttu.
• Politika faizinin sabit tutulması, konut kredilerinde faiz indirimine yol açmadı; ancak bankalar özel kampanyalarla segment bazlı fırsatlar sundu.

2. Konut Piyasası

. Ocak 2025

Yılın ilk ayında konut piyasası beklenenden güçlü bir açılış yaptı. Toplam satış hacmi 112 bin adedi aşarken, özellikle ipotekli satışlardaki üç haneli artış dikkat çekti. Kredi faizleri hâlâ yüksek olmasına rağmen, bazı bankaların kısa süreli kampanyaları ve yılbaşı itibarıyla artan güven endeksi, finansmanlı alımların yeniden gündeme gelmesini sağladı. Yabancılara satışta ise talep zayıf seyretti; Rusya, İran ve Irak vatandaşları ilk üçte yer aldı.

. Şubat 2025

Şubat ayında pazar hacmi ocakla neredeyse aynı kaldı; bu da talep istikrarını gösteriyor. İlk el satış payı %30, yeni projelerin satış baskısının sürdüğünü ortaya koydu. İpotekli satışlarda yaşanan düşüş, faizlerin tekrar yukarı yönlü seyrine bağlanabilir. Buna karşın ikinci el konutlarda likidite güçlü seyretti. Yabancıya satışta ise jeopolitik riskler ve kısıtlayıcı politikalar nedeniyle talep düşük kaldı.

. Mart 2025

Mart ayında toplam satış adedi bir miktar geriledi; ancak ipotekli satışların %16,4’e yükselmesi, finansmanlı alımlarda canlanmanın devam ettiğini gösteriyor.
İlk el satışlar, üreticilerin kampanyalarıyla güçlü kalırken, ikinci el piyasada stabil bir görünüm vardı. Yabancılara satışta %11,5 düşüşle toplam pazar payı %1,4’te kaldı. Bu tablo, iç talebin hâlâ piyasanın ana dinamiği olduğunu teyit ediyor.

. Ocak – Mart 2025 Dönemi Toplam Görünüm

2025’in ilk çeyreğinde konut satışları geçen yıla göre yaklaşık %20 oranında artarak güçlü bir ivme yakaladı. Konut kredilerinde faiz oranları yüksek olmasına rağmen, ipotekli satışlarda %87’lik sıçrama dikkat çekti. Bu artış, tüketici güvenindeki yükseliş ve yılın başında açıklanan “orta gelirliye özel finansman modelleri”nin etkisiyle açıklanabilir. Yabancı yatırımcı ilgisi zayıflamaya devam ediyor; toplam satışlardaki payı %1,3 civarında kaldı. İç talep destekli bu büyüme, konut fiyatlarındaki nominal artışı sürdüren ana unsur oldu.

Ek Eğilimler ve Piyasa Dinamikleri

1. Bölgesel dağılımda İstanbul (%19,4), Ankara (%9,6) ve İzmir (%6,5) toplam satışların üçte birini oluşturdu.
2. Marmara ve Ege Bölgeleri yüksek likiditeye sahip; Doğu Anadolu ve Güneydoğu illerinde işlem hacmi sınırlı.

3. Fiyatlar & Krediler

. Konut Fiyat Endeksi (KFE)

2025’in ilk çeyreğinde konut fiyat artışları nominal olarak güçlü kalmaya devam etti; ancak reel bazda (enflasyondan arındırıldığında) düşüş eğilimi sürdü.
Ocak ve Şubat’ta fiyat artışları yüksek seyretse de, Mart itibarıyla konut fiyatlarındaki artış hızı yavaşladı. İstanbul, Ankara ve İzmir’de yıllık nominal artış sırasıyla %38, %42 ve %33 civarında gerçekleşti. Bu eğilim, artan maliyetlerin fiyatlara yansıtıldığını ancak talep gücünün reel fiyat artışını sınırladığını gösteriyor.

. Konut Kredisi Hacmi (Milyon TL)

İlk çeyrekte konut kredisi hacmi ortalama 582 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Aylık artış oranı ortalama %1,7, yıllık büyüme ise %25,9 olarak ölçüldü.
Bu tablo, yüksek faiz ortamına rağmen bankaların özellikle kamu destekli konut finansmanı paketleriyle seçici kredi genişlemesini sürdürdüğünü gösteriyor.

. Konut Kredisi Faiz Oranları

Konut kredisi faiz oranları yılın ilk üç ayında yüksek seyrini korudu. TCMB’nin sıkı para politikası nedeniyle faizlerde aşağı yönlü hareket görülmedi, ancak kamu bankaları belirli gelir gruplarına özel kampanyalarla psikolojik faiz eşiğini (%3,0) aşağı çekmeye çalıştı. Özel bankalarda kredi vadeleri kısalırken, uzun vadeli kredilerde maliyet riski yüksek kalmaya devam etti.

. Takipteki Krediler (NPL) ve Finansal Sağlık

Takipteki kredi oranı oldukça düşük seyrederek finansal sistemin istikrarını korudu. Bankalar, özellikle ipotekli kredilerde sıkı teminat politikalarıyla riskleri sınırladı. Tüketici kredilerinde gecikmeler artsa da, konut kredisi tarafında geri ödeme disiplini yüksek kaldı.

. Konut Satış Fiyatları (m² Ortalama)

2025’in ilk çeyreğinde konut m² fiyatları ortalama 42.300 TL seviyesinde gerçekleşti. Aylık ortalama artış %2,5, yıllık nominal artış ise %37,4 oldu.
Fiyatlardaki artışın büyük bölümü maliyet kaynaklı, talep yönlü ivme ise sınırlı kaldı. Bu tablo, konut piyasasında fiyat istikrarının kademeli güçlenmeye başladığını gösteriyor.

. Kira Artış Oranı (TÜFE 12 Aylık Ortalaması)

Yasal tavanın uzatılması kiracı lehine görünse de, yeni kiralamalarda piyasa fiyatı tavanı aştı. Kira artışları enflasyondan arındırıldığında reel getiriler negatif kaldı.

Genel Değerlendirme 

İlk çeyrek boyunca konut fiyat endeksi nominal olarak %8,9 artarken, reel bazda %−2,3 daralma yaşandı. Bu tablo, yüksek enflasyon ortamında fiyatların maliyet bazlı ve seçici arttığını, ancak alım gücüyle desteklenmediğini gösteriyor.

İnşaat maliyetleri ocakta sert sıçradıktan sonra şubat–martta dengelendi. Bu durum yeni projelerde fiyat istikrarına ve geliştiricilerin “kademeli lansman” stratejisine yol açtı. Kira artış oranı yılın ilk üç ayında %52–54 bandında kaldı; yasal tavanın fiilen aşılması, piyasa dengesini yeniden tartışmaya açtı.

Sonuç olarak:

• Maliyetler yavaşladı,
• Fiyatlar nominalde arttı ama reel anlamda geriledi,
• Kiralar sabit seyretti,
• Konut arz-talep dengesi hassas bir dengeye oturdu.

4. Değerleme Sektörü Analizi

Genel Durum

2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektörü, yüksek enflasyon ortamına rağmen ölçülü büyüme ve kurumsal istikrar sergiledi. MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi verilerine göre, 154 SPK yetkili değerleme kuruluşundan 149’u aktif raporlama yaptı. Toplam 221.051 adet rapor hazırlandı; bu rakam 2024’ün aynı dönemine göre %0,98’lik bir artış anlamına geliyor.

. Değerleme Raporlarının Amaç Dağılımı

Sektör hâlen büyük ölçüde bankacılık temelli çalışıyor, ancak “yatırım projeleri, GYO ve kentsel dönüşüm temelli özel rapor” sayısında dikkat çekici artış gözlendi.

. Değerleme Kuruluşları ve Rapor Yoğunluğu

Kurumsal yoğunluk Marmara ve Ege bölgelerinde; İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa ilk beş sırayı paylaştı. Bölgesel çeşitlilik artsa da, değerleme faaliyetleri hâlâ batı illerinde yoğunlaşıyor.

. İstihdam ve Kadrolaşma Verileri

2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektöründe kadrolaşma oranı %69,57 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran, 2024 sonuna kıyasla hafif artış göstermiştir ve sektörde kurumsallaşma eğiliminin güçlendiğine işaret eder. 

Kadrolu çalışan sayısındaki artış, hem rapor kalitesinin sürekliliği hem de denetim mekanizmalarının etkinliği açısından pozitif bir gelişme olarak değerlendirilmektedir.

. Bölgesel Dağılım

1. İstanbul, toplam raporların yaklaşık %25’ini tek başına oluşturdu.
2. Ankara (%12) ve İzmir (%8) takip etti.
3. Marmara Bölgesi toplam payı %45’i aştı.
4. Doğu ve Güneydoğu’da faaliyetler sınırlı; bu bölgelerde uzman yoğunluğu düşük.

Genel Değerlendirme

2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul değerleme sektörü durağan ama güvenli bir büyüme çizgisi izledi. Rapor sayısındaki istikrar, sektörün finansal sistemdeki vazgeçilmez rolünü koruduğunu gösteriyor. Kadrolaşma oranının %70’e yaklaşması, kurumsal sürdürülebilirliğin güçlendiğini ve sektörde uzmanlaşma tabanının genişlediğini kanıtladı. Yatırım ve sermaye piyasası temelli raporların payındaki artış ise, sektörün klasik bankacılık temelli modelden yavaşça çeşitlenen bir yapıya geçiş yaptığını işaret ediyor.

5. Mevzuat & Gelişmeler

6. Genel Değerlendirme

2025’in ilk çeyreğinde gayrimenkul sektörü, yüksek faiz ve maliyet ortamına rağmen denge ve direnç gösterdi. Faiz oranlarının sabit kalması kredi maliyetlerini yüksek tutarken, tüketici güvenindeki toparlanma iç talebi destekledi. Konut tarafında ipotekli satışlar ve fiyat endeksi nominal bazda güçlü kaldı, ancak reel fiyat artışı sınırlı kaldı.
Değerleme sektörü istikrarını sürdürdü; kurumsallaşma oranının %70’e yaklaşması, sektörün olgunlaşma aşamasına geçtiğini gösterdi. Mevzuat gündeminde dijitalleşme ve şeffaflık ön plandaydı. Kimlik zorunluluğu ve dijital tapu adımlarıyla kayıt dışı işlemlerin azaltılması hedeflendi.

The post GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÜLTENİ – 2025 YILI 1. ÇEYREK appeared first on Bilge Gayrimenkul Değerleme A.Ş..