Akaryakıt istasyonları, gayrimenkul türü olarak kendilerine özgü sektörleri ve piyasaları olan mülklerdir.
Sorumlu Değerleme Uzmanımız Ahu Minareci Küçükağa’nın EMSAL.COM sitesinde yayınlanan yazı serisinden “Akaryakıt İstasyonu Değerleme”yi sizin için ekledik.
Kendilerine özgü piyasaları olan akaryakıt istasyonları için hazırlanan değerleme raporlarında farklı değerleme metotları kullanılmaktadır.
Akaryakıt istasyonları, gayrimenkul türü olarak kendilerine özgü sektörleri ve piyasaları olan mülklerdir. Dolayısıyla bahse konu mülklerin değerlerinin de bu özgünlük çerçevesinde belirlenmesi gerekmektedir.
Akaryakıt İstasyonlarını Diğer Mülklerden Ayıran Yönleri
Akaryakıt istasyonları, şu özellikleri ile diğer mülklerden ayrılmaktadır:
- Dinamik ve değişken gelir getiren mülklerdir,
- Sektörel risklerin ve kur bazlı dalgalanmaların tesiri altındadırlar,
- Konuma bağlı değer artışları çok geniş bir alanı kapsamaktadır. Zira akaryakıt istasyonları, farklı bir il sınırları içerisinde yapılmış büyük ölçekli yatırımlardan bile doğrudan etkilenebilmektedirler,
- Yan gelir potansiyeli çok yüksek olan mülklerdir,
- Mahalli ölçeğinde veya hükûmet bazında alınan politik ve ekonomik kararlardan doğrudan etkilenmektedirler,
- Ulaştırma ve altyapı kararlarından, doğrudan ve en çok etkilenen mülklerdir.
Akaryakıt istasyonlarına yönelik hazırlanacak değerleme raporlarında bu unsurların değere ve potansiyele olan etkisinin araştırılması, ardından elde edilen sonuçların doğru yorumlanması gerekmektedir.
Akaryakıt İstasyonlarının Değerleme Raporlarında Kullanılan 3 Metot
Akaryakıt istasyonları için hazırlanan değerleme raporlarında aşağıda belirtilen 3 farklı değerleme metodu kullanılmaktadır:
- Karşılaştırmalı Emsal Analizi Yaklaşımı
- Gelir Yaklaşımı
- Maliyet Yaklaşımı
Karşılaştırmalı Emsal Analizi Yaklaşımı
Bu yaklaşımda tesisin kurulu olduğu arazinin değeri, çevrede satılmış veya satışa sunulmuş emsallerin analiziyle tespit edilmektedir.
Bahsi geçen analizde tesis arazisinin; konumu, yapılaşma şartları, yola cephe durumu, trafik hacmi, belirli noktalara (havaalanı, sanayi bölgesi, şehir merkezi vb.) mesafesi, topoğrafik yapısı, efektif yapılaşabilir alanı gibi birçok etkeni dikkate alınarak emsallerde şerefiyelendirme yapılmaktadır. Ardından bu şerefiyelendirme sonucu elde edilen değerler belirli güven oranları çerçevesinde ayrıştırılmakta ve arazinin değeri tespit edilmektedir.
Tesisin tamamına yönelik emsal araştırmalarında ise rapora konu taşınmaza emsal olabilecek, satılmış veya satışa sunulmuş akaryakıt istasyonları incelenmektedir. Bu emsallerin konumu, üzerindeki yapıların alanı, tesis yaşı, bayrak firması, günlük ortalama litre satışları, tabela görünürlüğü ve reklam kabiliyeti, trafik hacmi, belirli noktalara (havaalanı, sanayi bölgesi, şehir merkezi vb.) mesafesi gibi etkenler dikkate alınarak analiz gerçekleştirilmektedir.
Detaylandırmaya çalıştığımız analizin sonucunda tespit edilen değer, karşılaştırmalı emsal analizi yaklaşımı yönteminden elde edilen bir seçenek olarak raporda sunulmaktadır.
Tüm bunların yanı sıra akaryakıt istasyonu vasıflı mülkler nadiren satışa sunulmaktadır ve genellikle belirli bir alıcı kitlesi tarafından talep görmektedir. Bu nedenle akaryakıt istasyonları, spekülatif pazar koşullarına ve ekonomik dalgalanmalar altında yanlış fiyatlandırmalara karşı duyarlıdır.
Dolayısıyla tek bir yöntem kullanılarak söz konusu mülklere değer takdir edilmesi, bu risklerin kabul edilmesi anlamına gelmektedir ancak değerleme raporları bu risklerden olabildiğince arındırılmalıdır. Bu nedenle değer tespitinde nihai sonuca, diğer metotlar ile elde edilen sonuçlar da dikkate alınarak ulaşılmalıdır.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımında tesisin gelir getirme kapasitesine göre değer takdir edilmektedir. Gelir kapasitesi tespit edilirken, tesis bünyesinde yapılan günlük satışlar dikkate alınmaktadır. Bunun yanı sıra çevredeki benzer ve farklı trafik hacmine sahip kara yolları üzerinde bulunan akaryakıt istasyonlarından edinilen günlük satışların oranlanması suretiyle elde edilen veriler karşılaştırılmaktadır.
Belirttiğimiz karşılaştırmada; bayrak firma, tabela görünürlüğü ve reklam kabiliyeti ile satışı etkileyebilecek diğer unsurlar göz önünde bulundurulmaktadır. Bunun yanı sıra yıllık mizanlarda belirtilen gelirlerden de satış miktarları tespit edilmektedir.
Mevcut satış tutarları ile potansiyel satış miktarlarının benzer olması hâlinde değerlemede, doğrudan tesise ait satış miktarları dikkate alınmaktadır. Ancak potansiyelin daha yüksek veya daha düşük olduğu durumlarda bunun sebebi araştırılmakta, eğer mümkünse ve araştırma sonucunda uygun olduğu görülürse potansiyel satış miktarları baz alınmaktadır.
Akaryakıt istasyonları yan gelir üretme potansiyeli yüksek olan mülklerdir. İstasyon içerisinde yer alan market gelirleri bunların başında gelmektedir. Devamında yedek parça, sarf malzeme ve yağ satışları, restoran, kafeterya, oto yıkama, servis, konaklama, sadakat programı (taşıt tanıma sistemi, müşteri kart sistemi vb.) bonus/prim, irtifak ve geçiş hakkı, kiralanabilir alan gelirleri gibi daha pek çok kaynak dikkate alınmaktadır.
Gelirlere yönelik kârlılık ve kapitalizasyon oranları; bölgede yapılan araştırmalar, kamuya açık fizibilite ve araştırma raporları, kalkınma ajansı raporları, sektörel raporlar, istatistiksel veriler ile benzeri kurum ve kuruluşlardan temin edilen verilerin incelenmesi sayesinde tespit edilmektedir. Bu tespitlerin sonrasında belirli bir amortisman süresi içerisinde elde edilebilecek yıllara yaygın toplam kâr hesaplanarak, taşınmazın nihai değerine ulaşılmaktadır.
Ancak bu tür mülklerin en büyük gelir kaynakları akaryakıt satışlarıdır ve bahsi geçen satış rakamları; destabilize olan ekonomik koşullar ve kur dalgalanmaları ile olağan dışı seyretme potansiyeline sahiptir.
Gelir yönteminde satış rakamları baz alınarak bir değer tespit edildiğinden, spekülatif pazar koşullarında bu yöntemin güvenilirliği de azalmaktadır. Dolayısıyla yüksek volatilite etkisindeki piyasa koşullarında söz konusu yöntemin üretebileceği değerler, güven oranlarının dışında kalabilmektedir. Değerleme raporlarının ise belirli bir güven oranı aralığında kalması gerekmektedir.
Akaryakıt istasyonları değerleme sürecinde yararlanılan; karşılaştırmalı emsal analizi yaklaşımı ve gelir yaklaşımı metotlarını detaylandırmaya çalıştığım “Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri” başlıklı yazı dizimin ikinci bölümünde, maliyet yaklaşımı ve ağırlıklandırma analizlerinden bahsedeceğim…
Yazı dizisinin hazırlık sürecindeki destekleri için İç Anadolu Bölge Müdürümüz ve Özel İşler Yönetmenimiz Mehmet Turgut’a teşekkürler…